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國家統計局10日發布《1-2月全國房地產市場運行情況》,海口、三亞住房價格指數,連續兩個月『領跑』全國。其中2月份,海口同比上漲50.5%,環比上漲14.0%;三亞同比上漲49.3%,環比上漲16.7%。
歲末年初海南金融地產『放量』到底有多大?它是如何『成長』起來的?注入海南地產業的資金來源結構如何?海南還有多大的房地產存量及其結構如何?
記者嘗試從官方統計數字透視上述疑問。
時間節點:『政策』套餐與『熱錢』南下無縫銜接
對於這一輪『放量』,此間言論較為一致歸因於2009年末國家批准海南建設國際旅游島。一來,因為這個政策『套餐』,前景出現頗多變數,值得投資一搏;二來,2008年末全球金融危機後進入中國的『熱錢』,以及2009年國內銀行的超量信貸,歲末四處尋找暴利『出口』,海南因為成為『投資熱點』而『不幸中招』。
比照海南省統計局逐月發布的2009年9月至今年1月《統計月報》,可以發現去年10月是金融地產放量的第一個節點,今年1月則是第二個節點。這兩個節點,與海南省擬上報建設國際旅游島方案,以及國務院下發《意見》的時間恰好吻合。
金融放量:近4個月地產投資與去年前9個月相當
今年1月份的海南《統計月報》,是海南建省以來少見的一份月報。其中涉及房地產開發投資的項目,有許多同比數據不是以百分比來描述,而是成10倍甚至20多倍的放量增長。
如『房地產開發投資』項下數據是34.69億元,同比為2倍;其中『土地開發投資』一項1.23億元,同比為23.9倍;『年度財務資金來源』項下的『其它資金』為163.9億元,同比為5.7倍,『定金及預付款』為65.2億元,同比為10.9倍。
這些『同比』是否能夠准確說明海南金融地產的『放量』情勢?記者與此間數位宏觀經濟研究者,以及金融業內人士探討後認為,由於兩年的歲初國際、國內經濟形勢迥異,國家宏觀經濟政策迥異,故兩個月份數據對比不能精准說明海南情況。
仔細比讀這幾份《統計月報》,發現去年10月至今年1月這4個月份地產投資累計,與去年前9個月累計相當,金融方面的數據甚至大幅度超過。例如,去年截至9月,海南『房地產開發投資』項累計為190億元,去年10月至今年1月底累計為100.9億元;其中『土地開發投資』,去年截至9月累計10.5億元,去年10月至今年1月底累計為7.67億元。
又如,去年截至9月,海南房地產『年度財務資金來源』項累計為328.6億元,去年10月至今年1月底累計為352.5億元;其中,這兩個時段內『其它資金』項下的數據分別為178億元和250.4億元;『定金及預付款』項下的數據為86億元和138.5億元。
上述涉及海南房地產投資的統計數據比對說明,無論是投資,抑或是熱錢,在去年10月份之後,出現了驚人的放量增長。
房產存量:住宅類房地產在建與銷售比約五比一
統計數據的比讀還說明,年終歲末海南在建與銷售房屋比約為五比一。
從房地產建設來看,在『房地產施工面積』項下,去年截至9月為1691.28萬平方米,去年10月至今年1月底累計為1596萬平方米;『竣工住宅』,這兩個時段的數據分別為158.72萬平方米和229.33萬平方米。
從房地產銷售來看,『住宅銷售面積』項下,兩個時段的數據分別為338.72萬平方米和335.69萬平方米;『住宅銷售額』,數據分別為204億元和267.3億元。
其中,去年10月至今年1月底,關於『住宅』竣工與銷售的統計數據,與海南同期『房屋竣工面積』、『房屋銷售面積』相比,相差均不低於10萬平方米;與『房屋銷售額』比較,相差不低於5億元,說明目前海南房地產的構成以住宅類為主。
據此間媒體報道,盡管2月海口住房價格指數領先全國,但是商品房市場總成交量為2150套,平均日成交量約為76.8套,簽約總面積為272273.83平方米,環比下滑38.75%,平均日銷售量環比下滑約36.2套。其中,春節後的2月13日—16日連續4天銷量為零。1-2月,島外購買商品房住房的面積佔了商品房銷售總面積的63.23%。
數目龐大的在建商品房住房,正在海南土地上『開花』,能在多久以怎樣的價位『消化』完畢,將是開發商與購買人『博弈』的焦點。(完)
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