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長期以來都在暗中銷售的小產權房,卻在近期感受到了瑟瑟的『寒風』。近日,針對小產權房問題,國土部部長徐紹史透露,國土資源部與住建部聯手全面清理高爾夫球場、小產權房將成為今年工作的重中之重。國務院還提出了如下要求:一是所有在建及在售的小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題,拿出相關處理意見和辦法。
重錘已經指明了方向,是否落下?怎麼落?成了當下的熱議話題。據《廣廈時代》調查發現,目前北京市場上的小產權房依舊在頂風銷售,並且一些購買小產權房投資的買家也紛紛開始脫手套現,論壇、貼吧、在線售房網站成了他們交易的主要場所。
●小產權房頂風銷售
買房過戶實為迷陣
『我們在昌平、通州都有項目,2009年開的盤,臨河觀景,可以乘坐公交車到達地鐵站,目前均價不到5000元/平方米,一次性付款,可辦過戶。』5號線天通苑站出口處僅百米遠的天橋附近,4、5個手拿著厚厚一沓宣傳單的銷售人員不停地向過往的乘客介紹到。
一邊是政府的停建、停售令,一邊是瘋狂地推銷,這就是目前小產權房的尷尬處境。在高房價面前,不少購房者無奈成了低價小產權房的追捧者。據記者調查了解,北京市場上的小產權房主要集中在通州、昌平、房山等郊區。例如這些銷售人員推薦介紹的項目有位於通州區張家灣鎮張采路上、也有的位於昌平區北七家鎮,目前仍舊對外銷售。推銷人員對於房子的產權也不毫不避諱,直接說明是小產權房,不能接受貸款,只能一次性付款。若買家猶豫他們就接著介紹到,周圍都是小產權房,法不責眾,未來不會強拆的,而且昇值在即,政策一來,補一些地價,就能成為正規的商品房了。
據了解,對小產權房頗感興趣的多是外地購房人。除了價格因素外,推銷人員聲稱的可辦理過戶也是讓他們下決心的重要原因。來自沈陽的楊先生在通州區大玉園社區買了一套小產權房,購買時銷售人員介紹到目前社區已入住面積達85萬平方米,是肯定不用擔心被拆遷的。並承諾可以辦理過戶,但後來楊先生發現所謂的過戶實際上是推銷人員設下的迷陣,過戶合同是在當地村委開出的,而通州區建委對這樣的過戶是既不承認也不辦理的。『如果項目沒有「五證」,一般情況下都屬於小產權房,而小產權房就相當於沒有產權,因為集體土地上建設的房屋一般都只有使用權。』市建委熱線的工作人員解釋道。
●小產權房房價翻倍不出奇
投資客『掛牌』欲套現
一般概念上,購買小產權房的都是高房價背景下無力購買商品房的中低收入階層,然而事實不僅如此,一些特立獨行的『富人』為了投資謀利也參與到小產權房的『游戲』之中。與五環外普通商品住宅期房動輒一、二萬元/平方米的價格相比,小產權房單價較低,且多為現房容易倒手,因此被一些小本投機者視為投資的偏門。
『我在通州的小產權房,三年前買時纔2000元/平方米,現在都漲到近6000元/平方米了,幾乎翻了近三倍。另外,我的房子位置特別好,可以直接看到水景。』小產權房的投資客公先生告訴記者,他周圍的朋友有很多都買了小產權房,或者是以1000多元/月的價格出租,或是等著翻倍昇值賣掉,還有的乾脆給父母買了一套作為養老之用。
公先生介紹,去年底小產權房的價格隨著商品房的上漲達到頂峰時,他當時就打算把房子賣掉,並將房源的信息和聯系方式『掛牌』到網上。沒多久就接連接到五六個購房人的電話諮詢,紛紛表示有意前去看房。但由於公先生工作較忙,再加上對樓市的看好,就把看房的事宜暫時擱置了。如今,小產權房清理的風聲傳來,他表示要抓緊把房子賣掉,省的將來操心。據了解,像公先生這樣的賣家並非特例,在線找房網安居客統計發現,一些房主最近紛紛打出小產權房急售、特價、超低價的牌子掛到網上。
●小產權房何去何從?
網民與專家觀點相左
在國土部明確表態將清理小產權房問題列為重中之重後,關於小產權房的命運就成了關注的焦點。根據鳳凰網調查數據顯示,截至2月份,共有11.6萬人次參與了小產權房問題的網上調查。其中有70.4%(81672人次)的網民認為不應該停建停售小產權房,它可以解決一部分低收入人群進城住房的問題。另外,有69.5%的網民(80676人次)認為只需補交地價款後,小產權房就可以轉成大產權。而對於小產權房的態度,有高達63.2%的網民(73284人次)認為會考慮購買,因為價格較低。
與網民的普遍提倡不同,有關專家則明確指出了小產權房所面臨的問題。據有關媒體報道,中國政法大學法學院副院長合兵就認為小產權房的危害性很大。他表示,小產權房一方面挑戰了法律權威,損害了國家法律法規的威信和尊嚴;另一方面擾亂了國家土地開發利用規劃,影響城市建設及房地產市場正常發展,給社會安定埋下了隱患。更為嚴重的是,小產權房的大量違規建設,將嚴重危及國家保護耕地的政策。
一位資深房地產業內人士指出,目前購買小產權房還存在自來水發臭、經常停電等糾紛,房屋質量也沒有保證,盡量不要購買。並且,由於北京樓市的供應中心逐漸向郊區外溢,原有的這些違規開發的小產權房將不可避免地影響今後幾年的土地儲備計劃。若可供應的土地減少,商品房價格也難免不會受到影響。
●地方政策頻現烏龍
小產權房問題將拖延?
去年年底,關於樓市優惠政策的存廢引起了社會范圍的熱議。而如今,圍繞小產權房『轉正』的問題也同樣存在著很多不確定性。據了解,早在2007年,有關解決小產權房的法律法規就陸續出臺,國土資源部也多次明確表態和重申,小產權房屬違建,要求停建、停售各類小產權房。與之相對的是,地方卻頻繁鬧出『小產權房轉正』的烏龍事件,僅最近半年的兩次『轉正』傳聞就鬧得沸沸揚揚。先是去年5月,有媒體爆出,深圳市通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》,被外界認為深圳小產權房可能拿到全國首個『准生證』。再一個就是今年1月22日,一條『南京小產權房可轉正』消息,在樓市中也引發了軒然大波。南京市國土資源管理局隨即緊急表態,『這樣解讀小產權房問題,是錯誤的。』並重申城鎮居民購買『小產權房』是違法行為,不受法律保護。
地方上的烏龍政策也恰恰反映了小產權房問題的復雜性。據數據顯示,目前全國的『小產權房』價格只有同區位商品房價格的40%至60%,且成交量巨大,相關建設面積在2007年就達到了66億平方米,相當於中國房地產業近十年來的開發總量。機構分析師指出,如此天量的小產權房,如果全部打壓,所需要花費的人力和物力是無法估量的,因此未來不排除小產權房可能通過補交相關費用轉正的可能。但是這個費用如何界定,是補交地價即可;還是按照商品房價格重新入市補差價;亦或是退還房款,解除買賣合同,都將成為此次兩部委聯合調研的重點。而關於小產權房的問題也可能會是一個慎重而長期的話題。
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