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在城市商品房價格高漲的今天,到農村購買價格便宜的小產權房並不明智。
隨著商品房價格不斷攀高、土地資源日益稀缺,全國幾乎所有大中型城市,均出現了以舊城改造、城中村改造、合村並鎮、新農村建設等名義違規開發建設的小產權房,並呈蔓延之勢。
小產權房麻煩大
『小產權房』由於價格低廉越來越火,不用做廣告,購房者也趨之若鶩。主流群體是城鎮低收入居民。但在眾多法律人士看來,『小產權房』存在多重風險,最大的問題是實際上沒有產權,不受法律保護。
資深房產法律專家、寧一律師事務所主任易靜律師現為讀者進行相關政策解讀及風險提示。
離婚了,
一方隱匿共同財產咋辦?
律師說法
張紅與趙磊結婚5年,婚後財產一直由趙磊管理。2008年2月張紅起訴離婚,並要求分割夫妻共同財產10萬元。在訴訟過程中,通過法院調取證據,張紅發現趙磊偷偷將賬戶中的20萬元取出,故張紅增加了訴訟請求,主張應分割的夫妻共同財產為30萬元。
法院認為,趙磊在張紅不知情的情況下取出夫妻共同財產20萬元,存在隱藏、轉移夫妻共同財產的行為,故法院在判決離婚的同時,判決張紅分得夫妻共同財產20萬元,趙磊分得10萬元。
擊水律師事務所王歆怡律師解釋說,離婚分割財產時,一方隱匿夫妻共同財產的現象比較常見,對此《中華人民共和國婚姻法》第47條規定『離婚時,一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產,或偽造債務企圖侵佔另一方財產的,分割夫妻共同財產時,對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方,可以少分或不分。』
本案中,趙磊在張紅不知情的情況下,將夫妻共同財產20萬元取出,且不能說明該筆存款的合理去向。後經法院調查認定此20萬元應屬於夫妻共同財產的范圍,趙磊存在隱匿、轉移夫妻共同財產的行為。法院判決張紅分得夫妻共同財產中的20萬元而趙磊分得10萬元,依法保護了張紅的合法權益。
另外,《中華人民共和國婚姻法》第47條還規定,即使雙方已經離婚,如果一方發現對方在離婚時存在上述情況,導致夫妻共同財產沒有依法分割的,仍然有權向人民法院提起訴訟,從而最大限度地保護當事人的合法權益。
律師說法
小產權價低
法律不保護
易律師介紹,『小產權房』並不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂,是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。它一般由開發商與村委會合作,或由村委會自行開發建設。因用地性質,它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證,也無法上市交易。其『房產證』是由鄉鎮政府自制頒發的,賣房者是村委會。由於不存在土地出讓金,不用繳納各種稅費,所以成本低,售價低,這也正是它大受歡迎的主要原因。
自2006年9月北京宋莊畫家村發生多起小產權房訴訟以來,小產權房的合法性問題引發激烈討論,全國各級主管部門明確表示,小產權房不受法律保護。根據《物權法》的規定,只有市、縣房地產登記機構纔有權對房地產登記發證,鄉(鎮)政府沒有權利辦理房地產登記並發證。即便持有鄉(鎮)府頒發的『小產權證』,也不受法律的保護。
合同雖成立
效力不好說
易律師認為,《土地管理法》雖沒有明確規定禁止城鎮居民購買農村宅基地、農村住宅及『小產權房』,但《土地管理法》的立法精神和價值取向是嚴格土地管理制度、農村土地集體所有制度,保護耕地,禁止宅基地對外轉讓。
宅基地屬於農民集體所有,由村集體經濟組織或村民委員會經營管理,宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系,非集體經濟組織成員不具有此身份,不能擁有此宅基地使用權。否則,會損害集體經濟組織的利益。
在我國,農村宅基地或小產權房帶有福利性質,是農民不花錢或花少量的錢購買的,我國農民普遍收入不高,如果允許相對富裕的城鎮居民花錢在農村購買農村住宅會打破農村經濟結構的平衡,也會造成農村廉價土地衝擊城市房地產市場,造成國家的城市土地收益流失。
在現實中,城鎮居民購買上述小產權房屋普遍存在,雖然雙方購房合同成立了,但成立的合同卻屬於無效合同。
其原因在於,如果法院認定這類合同有效就會和現有的國家政策相矛盾,造成判決無法執行。國家政策明確禁止購買農村住宅,如果判決認定購買農村住宅有效,此行為卻得不到政府的認可,購房人不能領取相應證件。依據現有的法律規定綜合分析,應當認定這類合同無效。
小產權房風險大
出現糾紛維權難
小產權房雖然滿足了部分低收入群體的住房需求,但它擾亂了正常的房地產、土地市場秩序,造成了政府土地資源收益的流失。
易律師提醒,城鎮居民購買小產權房存在以下諸多風險:
首先我國目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。目前,有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓,但在安置過程中,擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。然而,非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。
其次,這樣的『便宜房』很可能是在政府規定范圍以外的違章建築,如果和國家的規劃相衝突,很有可能被拆除,而業主也得不到拆遷安置補償。
再次,購買小產權房根據現有政策無法從銀行辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風險。
小產權房在交付使用或入住後,也存在一些不容忽視的現實問題:多數小產權房屋質量明顯缺乏保障,房屋售後保修難以保證,入住後的物業管理也極易出現問題,因房屋買賣合同本身就有法律上的障礙,購房人很難通過訴訟要求出賣方承擔責任;小產權房一般地處遠離城市的城郊或農村,公共設施落後,交通成本較高(公共交通不便),還潛藏著公共安全等諸多風險;由於難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續,小產權房本身缺乏明晰的產權,購房者未來在遺產繼承時也會遇到困難。
針對上述風險,易律師建議購房人最好不要貪圖便宜購買小產權房屋,如已買並發生糾紛應向專業法律人士諮詢,以尋求最佳、最有效的解決途徑,維護自己的合法權益。
網吧內搶座釀命案
凶手網吧共同賠償
律師說法
近日,天津行通律師事務所王秀傑律師代理的李某、林某故意傷害致死王某刑事附帶民事案,經法院審理終結,被害人家屬得到賠償款28萬元,該賠償額在當地同類案件中已屬較高。
2009年1月5日,被告人李某和被害人王某均在某網吧內上網。當天,由於機位緊張,李某和王某遂因爭機位而發生口角。後來,機位被王某佔到,李某於是打電話叫來林某,在網吧內將王某踹倒在地,不斷對被害人頭部拳打腳踢。直至被害人跪地求饒,二人仍對其實施傷害,導致被害人腦部受重創而死。
本案的刑事責任不存在爭議,二被告人故意傷害王某致死,且情節較為惡劣,依法應處十年以上有期徒刑、無期徒刑或死刑。而關於本案民事方面,二被告人承擔賠償責任是毋庸置疑的,爭議點集中在網吧對死者家屬是否應當承擔賠償責任?
死者到網吧上網,網吧就應該提供安全保障,但相關事實證明,網吧並未盡到安全保障義務。
首先,網吧未依法配備專業安全管理人員,不具備設立條件。
根據相關管理規定,設立網吧的,應有與其經營活動相適應並取得從業資格的安全管理人員、經營管理人員、專業技術人員。但網吧方面未能提交案發時在場的兩名管理人員的『安全管理從業資格』,這說明該網吧的開設本身不符合法定條件。
其次,案發過程中,網吧經營者未采取任何安全措施。證據顯示,網吧既無安保人員也無安保設備,在整個事件過程中,網吧的經營者甚至都沒有打過110。而且,網吧管理者還只關心自己的經營情況,根本不關心被害人的生死。在二被告人毆打受害人的時候,網吧管理人員曾講:『你們別打了,要打到外面打去。』這直接促成了被告人把被害人往外拖拽的行為。由此可見,網吧連最基本的安全保障義務都沒有盡到。
第三,網吧管理人員未對被害人實施任何救助。
根據卷宗證據,事後,受害人問網吧管理者哪兒有診所,網吧管理者回答說讓他到外面去找,然後又照常營業了。可見,網吧管理人員既沒有撥打120急救電話,也沒有把受到致命重創的被害人送到醫療機構,並且在被害人要求救治時,網吧人員還將被害人委婉拒之門外。因此,網吧管理者作為營利性服務場所的經營者,未盡到法定的安全保障義務,未對被害人進行任何救治,應對本案承擔賠償責任。
後各方經過努力,二被告人家屬、網吧方面和被害人家屬達成調解協議:二被告人和網吧方面共同賠償死者家屬28萬元,其中網吧方面承擔賠償款的30%。而法院也基於二被告人積極賠償並取得被害人家屬的諒解,酌情對他們予以從輕判罰。
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