爭議已久的小產權房終於等來了可能『轉正』的歷史機遇。在日前召開的國土資源部新聞發布會上,相關負責人對媒體表示:根據國務院安排,國土部和建設部牽頭,成立了一個專門的領導小組,正在進行廣泛的調查,准備就全國小產權房的情況制定方案,提出處理意見和措施。

　　事實上,從相關新聞內容的直接分析與以往政府監管層對小產權房的政策傾向來看,小產權房能否在此次政策制訂出臺之後獲得『准生證』尚不得而知。相關部門主要負責人近期在提及小產權房時采用了『清理』、『蔓延』等詞匯。國土部部長徐紹史1月底在全國國土資源工作會上透露:2010年如不清理小產權房,城鎮化進程加快後,問題的蔓延將進一步加速,范圍會進一步擴大。

　　政策法規的制訂無外乎考慮『情、理』兩大方面。於理而言,小產權植根於農村集體用地,未繳納土地出讓金即建設商品房對外出售,不符合土地歸政府全民所有的基本國策。農村集體用地本身僅限於集體專項目的的使用權,並不具備建設商品房出售的法理基礎。即便是村級基層組織要挪作建設商品房,一是要有其他可繼續作為集體建設用地的土地,並獲得村民投票協商同意;二是要依法向政府繳納土地出讓金,以及後續的商品房出售流程必須符合政府相關法規。

　　實際上,在目前小產權房的建設、買賣過程中,這些環節均存在不少漏洞,這也是國務院等政府高層長期以來對小產權房嚴格限制的主要原因。因而在目前憲法短期內不可能修訂的前提下,小產權房要想轉正,唯一的辦法就是規范自身的業務流程,使其與國家的基本政策保持一致。如對集體建設用地的補充機制、村民在小產權房建設買賣中的權益保障以及對政府土地出讓金的補繳與正常支付等等。從目前大城市郊區與城中村的小產權房價格來看,僅相當於周邊樓盤的40-60%左右,相信即便是補繳相關的土地出讓金等各項費用,其實際的價格成本亦不會大幅上昇。村級單位的開發商雖然會少賺部分利潤,但是相關村民的權益補償與後續保障則轉移給政府處置,實際增加成本應不會太高。

　　於情而言,目前高房價已成為拉大貧富差距、增加社會分配不公的重要因素。溫家寶總理在近期的講話中指出:收入差距與高房價成為群眾最關注問題。而小產權房對於緩解中低收入階層的高房價之痛,抑制房價過快上漲具有極為顯著的療效。僅從這一點來看,全盤否定小產權房等於放棄一條緩解民生矛盾的捷徑,實不可取。法律也是根據情理所定,藏富於民以拉動內需、實現社會經濟的長期和諧發展纔是政策法規制訂的根本目標所在。

　　此外,中國目前房地產市場之所以高價,與地方政府的土地拍賣制度缺陷、大型開發商的市場壟斷密不可分。小產權房可以視之為市場對壟斷的一種自發調節機制,對於這種具備一定合理性的市場調節,政府作為市場的監管者應擔負起調控引導的職責。況且從宏觀上來看,中國作為人口眾多、幅員遼闊的大陸型國家,城市化的進程固然有相當部分是湧入大中型城市。但是在未來相當長的時間內,大部分人口尤其是廣大的農民群眾需要在小城鎮實現城市化。基於目前小產權房的中小型開發商有望成為中國在偏遠地區實現城市化的核心力量,這一點必須得到相關政策制定者的足夠重視。希望有關的部門專家學者能夠在制定小產權房政策時予以充分的考慮。

　　(陸志明作者系復旦大學金融學博士)