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全球金融危機的陰霾尚未散去,各國經濟刺激政策卻引發了新一輪對經濟通脹的擔懮。從2010年1月18日起開始對A股2009年年報進行持續報道,從財務報表角度揭示A股上市公司走過的2009年,並試圖尋找這些中國經濟中的龍頭企業2010年將要走出的軌跡。
2009年,房地產行業『率先』復蘇,伴隨著房價的觸底反彈,地產商的存貨被大量消耗,一波洶湧的『拿地』潮再次掀起,然而,大肆拿地擴張的背後卻少了資金的有力支持。大龍地產[15.20 2.22%](600159.SH)2009年14256%的淨利潤暴增和10送10的高轉增並未改變其北京地王被收回的命運,保利(論壇新聞)地產[19.47 0.62%](600048.SH)近五成的營收增長和超五成的淨利潤增長符合預期,但投資者更擔心的則是保利地產龐大的資金缺口。
對於房地產企業來說,2010年開年不利。密集的房地產『打壓』政策,而這其中最致命的則是一系列來自金融方面的限制,直接觸動了房地產企業的命根子。
『房地產行業是典型的資金密集型行業,2009年,國內地產行業觸底反彈,地產商們誰也不願意錯過這一波行情,蜂擁而來的拿地潮將大多數地產企業的資金花了個精光。然而2010年開始,國土、房管、金融等部門的密集打壓政策使得地產商愈發顯得捉襟見肘。』一位深圳地產行業研究員表示,2010年,地產商們日子會過得『緊巴巴』,『2009年的高價拿地和緊張資金是個矛盾,順利回籠資金將成為地產企業2010年的首要任務。』
劇增的存貨2010年2月3日,地產龍頭之一的保利地產公布了2009年年報:實現營業收入229.87億元,同比勁增48.11%,歸屬上市公司股東的淨利潤35.19億元,同比增長57.19%。同時提出了每10股轉增3股派發紅利1元(含稅)的利潤分配預案。
『從年報數據上看,是典型的保利風格。』前述深圳地產行業研究員表示,2008年地產寒冬中,保利地產逆勢淨利潤增長50.35%,每10股轉增3股並派1.32元紅利,同時公布了80億元的再融資計劃,2009年年報數據和利潤分配預案與2008年非常相似,『保利地產上市4年來,借助資本市場的力量發展很快,分紅也很大方,但這種大方背後卻隱藏著保利地產資金的壓力。』
該研究員口中的『保利地產資金壓力』指的就是保利地產持續萎縮的現金流和與日俱增的存貨壓力。
根據保利地產2009年年報,截至2009年12月31日,保利地產預收款達到298.3億元,較報告期初增加了200.32億元,增幅高達204.44%。同時,截至報告期末,保利地產存貨增加了199億元左右(論壇新聞),應收款增加了56億元。
巨額增加的存貨是一把雙刃劍,在房地產市場持續向好的過程中,保利地產不會擔心無房可售,然而當房地產市場萎靡特別是銷售萎靡時,巨額的存貨為保利地產帶來的除了大量土地房子無法變現之外,還將面臨資產減值計提。
根據保利地產2009年年報顯示,經營活動中的現金流存量為-11億元,同時記者注意到,從2006年保利地產IPO後,連續4個財務年度保利地產經營活動中的現金流量持續萎縮,合計現金虧空220多億元,而同時這4個財務年度中,保利地產每年都在賺錢。
『現金流的虧空都體現在了存貨上,保利這種擴張的最大風險就在於存貨能否順利變現以及是否能夠從其他渠道順利融資以保證保利的持續擴張。』前述研究員表示。
2009年年初,保利地產公布了2008年年報的同時拋出了80億元的再融資計劃,而同時公布的10轉3送1.82元的分配預案則被理解為取悅投資者以順利融資。
這次融資在2009年7月6日順利完成,當時的保利地產以每股24.12元向大股東保利集團和『法人股大王』的劉益謙等特定對象非公開增發3.32億股,融資78.15億元。
時至今日,這部分增發股在保利地產近一個多月的持續下跌中全部被套,以2010年2月10日保利地產19.05元收盤價計算,這部分增發股浮虧超過15億元。
『營收、淨利潤增長、分配預案、現金流量等數據和2008年高度相似,我們預測保利地產2010年同樣會通過再融資的方式補充現金,但不同的是2009年那次增發現在是浮虧的。』前述研究員表示。
『是否再融資不清楚,今年的存貨變現壓力較大,我們的首要任務是銷售存貨。』保利地產證券部人士向《中國經營報》記者表示。
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