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2009年第四季度,隨著租金降幅進一步收窄以及吸納逐漸增加,亞洲辦公樓市場逐步觸底。本季度,在所選定進行監測的亞洲城市中,多個跨國公司與金融機構重現了擴張意願。臺灣與香港的失業率連續三個月保持下降,而日本的失業率也由2009年7月創記錄的峰值5.7%下降至12月份的5.1%,這反映了亞洲的勞務市場總體上在好轉。
雖然在就業方面出現了利好消息,但由於很多公司仍舊采取整合和分散戰略以減少房地產方面的開支,導致了辦公樓市場需求的復蘇仍然不夠強勁。雖然在北京、香港、臺北、班加羅爾和一些東南亞城市辦公樓的總體空置率略有下降,但第四季度亞洲城市總體空置率仍微昇了30個基點,達12.8%。
當市場前景開始變得更加積極樂觀,亞洲主要城市優質建築的業主開始更加堅定地維持目前的租金水平。盡管如此,供應過多仍然給一些新興市場帶來了租金下行的巨大壓力。第四季度,亞洲的辦公樓租金總體下降了1.8%,相比前一季度3.1%的降幅,減速略有緩和。目前的經濟衰退周期已經持續了約18個月,在一些經濟基礎比較堅實的市場中,租金下滑已基本結束。
第四季度,東京有越來越多的公司紛紛選擇遷至城市核心區之外更加便宜的區域,這一趨勢造成了此期間的淨吸納為負。雖然租金下降激發了租戶對某些辦公樓的興趣,但先前所預期的第三季度租金降幅收窄的情形並沒有出現,而且也幾乎沒有任何改善的跡象。辦公樓市場需求的復蘇要慢於之前的預期,人們仍然擔心日本經濟可能會經歷一個雙谷衰退期。
首爾的辦公樓市場在第四季度保持相對平靜,只有很少量的甲級辦公樓租賃活動。在一些金融領域的大集團和公司宣布將增加員工數量後,第三季度曾一度湧現出樂觀情緒。但此期間仍沒有出現任何大規模新需求或擴張性需求。為提高商業效率和節約運營成本,大型集團著手鞏固核心業務而其子公司則遷入自有物業,第四季度大部分的租賃活動都與此有關。
在中國,盡管本土企業仍然是需求的主要推動力,但同時外資企業的擴張也變得更加活躍,並且北京和上海在此期間都有大宗交易完成。北京吸納上昇,總量接近全球經濟衰退前的水平。一些在2009年延期的工程會對2010年的辦公樓租金造成壓力,即2010年北京的優質辦公樓市場將有9個項目完工,共計700萬平方英尺(約合65萬平方米)的辦公樓面積將入市。上海的辦公樓市場繼續呈現回穩跡象,平均租金處於金融危機爆發後最平穩的低谷期。與此相似的是,廣州優質辦公樓的租金與上季度相比降幅放緩至0.6%。
海峽兩岸簽署了備受期待的金融諒解備忘錄,這使得海峽兩岸的金融機構可以申請在對岸開設分支機構,但在第四季度這並沒有立即轉化為大陸企業對臺北辦公空間的強勁需求。因此,盡管據觀察顯示金融和醫療保健領域的企業繼續躍躍欲試地打算進行新的擴張,但市場總體還是保持穩定。得益於逐漸改善的吸納水平,預計未來幾個季度甲級辦公樓的租金將走出谷底。
得益於市場情緒的好轉及更加樂觀的經濟前景預期,香港甲級辦公樓市場在第四季度總體保持穩定。在此期間由於對辦公空間的需求更加強勁,一些位於中環新建優質辦公樓的業主提高了租金,並在租金談判時采取了更加強勢的姿態。
在新加坡,2009年早些時候曾推遲續租或搬遷決策的租戶在第四季度變得活躍起來。進行辦公室搬遷的租戶數量有所增加,盡管這類活動仍主要集中在尋找更加便宜的辦公場所,以及由於既有建築重新開發而導致的搬遷。我們選擇的進行監測的租戶正在尋找擴租空間,一些大型金融機構已經為此做好了准備。但是,盡管前景更加樂觀,優質辦公樓租金還是連續第五個季度出現了下跌。
2009年最後幾個月裡,印度主要辦公樓市場的租賃活動比較活躍。在新德裡,商務中心區的租金大體上保持穩定,在經歷了過去幾個季度的租金回落後,越來越多的大公司被吸引到這個區域來了。在孟買,開始出現針對大中型建築進行的諮詢;而班加羅爾的辦公樓市場則保持平靜,只在其主要的商業區有少量幾宗單個中小型租賃交易完成。
世邦魏理仕亞洲區研究部執行董事聶安達先生(Andrew Ness)評論道:『2009年下半年,亞洲辦公樓市場顯現出了積極的復蘇信號。由於越來越多的國內和跨國公司計劃在未來數月裡進行擴張,預計2010年上半年辦公樓租賃活動將出現增長,而這將推高租金,助其走出經濟下滑周期的最低點。』
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