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上海市規劃局12日發布《關於加強對公寓式辦公建築層高規劃管理的意見》,明確要求今後所有公寓式辦公建築層高控制在4.5米以內,此類建築今後將嚴格禁止擅自內部插層建設行為。市規劃局相關人士表示,《意見》出臺,是《上海市城市規劃管理技術規定》、《辦公建築設計規范》相關文件對建築層高要求的再度重申,今後將『一層價格、二層享受』作為宣傳賣點的公寓式辦公、酒店式辦公等項目將被叫停。
此前,《辦公建築設計規范》規定,根據辦公建築分類,辦公室的淨高應滿足:一類辦公建築不應低於2.70米;二類辦公建築不應低於2.60米;三類辦公建築不應低於2.50米。
層高不得超過4.5米
早報記者從上海市規劃局獲悉,由於近年來在規劃管理中發現,一些建設單位報送的『公寓式辦公』建築項目層高大大高於合理的一般辦公建築層高,更有建設單位在售樓宣傳中以『一層價格、二層享受』作為賣點,造成業主可以內部插層的錯覺。同時,這類超高層高的辦公建築,對規劃指標的嚴肅性、建築的消防和結構、建築節能、使用的合理性以及物業管理、工商稅收等部門的管理帶來了一定的影響。
為進一步統一管理規范,市規劃局出臺《關於加強對公寓式辦公建築層高規劃管理的意見》,要求凡未核發《建設工程規劃許可證》的項目,在批『公寓式辦公』建築層高時應按不超過4.5米控制;凡已核發《建設工程規劃許可證》的在建公寓式辦公建築,應加強規劃監督檢查,在規劃竣工驗收中嚴格按批准圖紙復核,禁止擅自內部插層建設行為;對已竣工使用的公寓式辦公建築,規劃部門應配合房地、稅務、工商及消防等部門加強建築使用管理,對使用單位或業主擅自插層、局部增加建築面積的行為應予糾正。
不涉及其他建築類型
早報記者從《上海市城市規劃管理技術規定》及《辦公建築設計規范》中查得,所謂『公寓式辦公樓(apart-ment-officebuilding)』是指單元式小空間劃分、有獨立衛生設備的辦公建築。此類建築一般由統一物業管理,根據使用要求,可由一種或數種平面單元組成。目前上海常見的『酒店式公寓』、『服務式公寓』項目,很多是辦公產權性質,並分割成單元配有獨立衛生設備,因此也在此次出臺的《意見》限制范圍內。
市規劃局一內部人士向記者分析,從《意見》內容來看,其限制對象僅局限於公寓式辦公建築,不涉及其他建築類型。同時,該《意見》並沒有提及已建成的復式辦公建築,也就是說復式建築本身並沒有問題,但如果不按規劃設計、擅自插層就有問題。
一名區規劃局內部人士則表示,其所在的區報批層高超出標准的公寓式辦公項目並不多,但該區目前正在對擅自插層的建築進行『拆違』工作。但從該文件來看,今後此類辦公項目層高的報批將被限制在4.5米以內。
挑高分割不在少數
在此之前,上海以『稀缺層高LOFT』、『一層價格、二層享受』作為賣點的分割式辦公項目不在少數,開發商們很樂意在『小戶型』、『挑高』的房型上貼上『LOFT』的標簽。
例如位於閘北區的寶華現代城寫字樓項目,就在將『5.4米稀缺層高』、『小復式辦公空間』作為其宣傳賣點;位於浦東的禹洲金橋國際將『挑高5.3米的MINILOFT單元』作為其最大特色,該項目雖作為酒店式公寓項目推出市場,但產權性質為50年的商辦用房;財富國際廣場部分樓層挑高5.55米,可自由組合、分割使用;慧谷boss、綠地·智尊、創智天地等為數不少的辦公項目,均把『購買一套即可得到雙倍使用空間』、『可以輕松分隔成兩層使用』作為項目賣點。
業內人士分析認為,之前有些辦公項目將分割成『復式』作為救活爛尾項目的手段,例如在浦東金橋(行情股吧)類似辦公項目就很常見。挑高項目分割出售不僅可以作為吸引購房者的一大賣點,開發商更可以此變相提高項目容積率,抬高項目銷售單價,以較小的銷售面積避稅。此外,違規插層的項目還會給消防、物業管理等後續管理造成不利影響。
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