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在橫跨2009?2010年的一個月裡,房地產調控政策密集出臺。諸多抑制房市的政策紛紛出臺,加劇了市場觀望氛圍的形成,再加上季節性因素,2010年1月和2月樓市成交低迷局勢已定。但隨著政策的逐步明朗化以及春節的休整,中原地產研究中心預計,春節後剛性需求將逐步入市,市場人氣也會慢慢恢復,屆時低迷的市場局面將有所改變。
中原地產監測數據顯示,2010年第一周9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢)一手住宅總成交量環比繼續下跌兩成以上。其中一線城市成交總量環比下跌20%,其餘5個重點城市成交總量環比下跌44%。
除政策影響外,一手住宅成交大幅下滑的另一個重要原因是新增供應的減少。經過前期的集中供應和釋放,從2009年12月開始,各大房企紛紛減緩推盤速度,新增供應逐步減少。據中原地產監測,十大標杆房企2009年12月的新增供應環比下跌14%%。2010年第一周一線城市的實際新增供應(開盤量)繼上一周大幅下跌後,再度縮減52%。由於供應周期的關系,短期內供應不足的局面仍難以改觀。但隨著政府打擊囤地以增加供應力度的加大,預計第二季度始供應將開始逐步增加。
相對於一手住宅的回落,受營業稅政策的影響,二手房市場回落幅度更大。據中原統計,2010年1月1?10日,深圳二手房成交套數為1690套,日均成交套數338套,比上月下跌76.7%%,成交面積14.09萬平方米,日均成交面積2.82萬平方米,比上月下跌78.8%。
北京市房地產交易管理網的數據顯示,1月1?14日,共簽約二手住宅4800套,而上個月同期簽約二手住宅為17981套。環比下降了73.3%。
據天津市國土房管局的統計數據,1月4?10日,天津全市二手房共成交825套,成交面積6.6萬平方米,環比下降了68.5%;成交均價為每平方米6630元,環比上漲了7.8%。從數據上看,量跌價昇的態勢符合二手樓市受政策影響的規律。
年終歲尾,雖然一系列旨在平抑地價、抑制囤地等非理性行為的土地調控政策陸續出臺,如限制宅地面積上限、提高土地出讓金首付至50%%以及清查閑置土地等,但和低迷的住宅市場相比,土地市場絲卻毫未受影響,『地王』層出不窮,溢價率居高不下。
2009年12月22日,廣州拍出255億元的全國總價『地王』;2009年12月24日,上海新江灣城以每平方米32484元的樓面地價拍出宅地的單價『地王』。2010年1月8日南京雨花臺居住地塊溢價率高達116%,樓面價15977元,成為南京單價的新『地王』。
據中原地產監測,2010年第一周一線城市宅地零供應。1月11?17日,一線城市僅北京成交1宗住宅類用地,其他城市沒有地塊成交,領跑住宅土地市場的主要是二線城市。如上周大連住宅用地成交9宗,成交面積達79萬平方米,成交量位居首位,天津成交2宗,成交面積只比大連少2萬平方米。由於一線城市宅地供應的不足,預計未來一段時間內二線城市將成為土地市場的重點。然而隨著近期土地調控政策的深入,預計土地市場將面臨降溫。
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