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去年12月23日財政部、國家稅務總局公布了《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,其主要內容為:自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。該《通知》被人們喻為國家用稅收杠杆調控房地產市場的新政。為了幫助市民『吃透』房產新政,記者采訪了市地稅局有關負責人,請他結合青島市的實際,詳細解讀此次政策調整納稅操作的關鍵點。
關鍵點之一:普通住房還是非普通住房
個人轉讓住房營業稅政策,對兩者的待遇明顯不同。普通住房不足5年就可以享受差額征稅待遇,非普通住房想要享受差額征稅待遇必須達到5年以上;普通住房有免稅政策,即達到5年以上即可享受免征營業稅優惠待遇。
關鍵點之二:營業稅免稅范圍
新政規定,個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。對個人已購公房、解困工程住房、安居工程住房、經濟適用住房、集資建房、拆遷安置住房、問題產權住房等首次對外銷售的,因已超過5年,免征營業稅。上述住房按照房地產權證記載的房屋性質確定。
關鍵點之三:普通住房的標准
新政規定,自2010年1月1日起至2010年12月31日,我市繼續執行享受優惠政策普通住房的標准為同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米(含144平方米)以下。
關鍵點之四:辦理免稅的具體程序
納稅人應持該住房的房屋產權證、契稅完稅證明、銷售合同、有效身份證件等證明材料,向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。
記者注意到,目前,許多市民對於通過拆遷所得的房屋在交易時如何繳納營業稅個稅政策非常關注,市地稅局有關負責人指出,普通住宅的拆遷房拆遷所得房屋,銷售時免征營業稅。如為五年以上唯一住房,免征個人所得稅,否則,按照銷售額的1%征收。
問:個人轉讓面積不到100平方米未住滿五年的拆遷安置房,按照差額交納營業稅時的成本怎樣確認?
答:根據有關規定,為使拆遷戶充分享受稅收優惠,對通過拆遷得到的普通住房(小區容積率小於1.0且建築面積小於等於144平方米),轉讓時一律視同滿五年,享受免征營業稅金及附加的優惠。
問:一年內先賣後買或先買後賣,享受個人所得稅減免退稅,這個『一年內』怎樣掌握?
答:根據市地稅局的有關規定,按照購房、售房網簽合同時間為准。
問:個人在一年內先賣一套房子,後買一套期房,在一年內拿不到房產證和購房發票,無法辦理個人所得稅退稅,可不可以先將資料交到交易中心備案待取得房產證和發票後再辦理退稅?
答:一年內的時間是指售房、購房合同時間,所以只要有售房、購房合同,待拿到房產證後再辦理退稅,不用備案。
問:本人名下有一套126平方米的商品房,如本人再購一套拆遷異地安置5年內的二手房,需要交納哪些稅?如果用孩子名字買的話,需要交哪些稅?
答:作為買方,應該繳納契稅和印花稅;若購買的是住房,免征印花稅,用孩子名義購買,也是這樣。
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