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歲末年初密集出臺的房地產調控政策,正逐漸步入具體措施的制定、地方各級政府執行的關鍵時期,專家稱,在『銀根』(信貸收緊)和『地根』(打擊囤房囤地行為)的雙重壓力下,房價一定會有所調整。不過,日前有媒體指,某些地方打擊囤地是『雷聲大雨點小』,只打『蒼蠅』不打『老虎』。
國土資源部副部長?小蘇在1月13日的新聞發布會上公開表態,截至2009年年底,全國仍然約有1萬公頃閑置土地,目前正在安排清查處理,要求各地在2010年1月底之前基本處理完畢。
開發商囤地夠用兩三年
在1月13日的新聞發布會上,有記者向?小蘇問及土地閑置的問題,?小蘇說,截至去年年底,全國房地產開發企業手中已經擁有近300萬畝(20萬公頃)的土地,保證今後兩三年開發用地沒有問題。
?小蘇表示,土地閑置大體有兩類原因:一類是企業自身原因造成的,在一萬公頃中佔46%左右;另一類是政府原因、政府有關部門工作原因造成的,包括規劃調整、土地經濟糾紛造成司法查封等,致使土地不能按期開發,在一萬公頃中佔54%。
『對於已供土地,我們將限定開竣工時間,有效促進及時按規定開發,以確保人民群眾居住需要。另外,我們還要嚴格依法打擊各類違法用地和囤積土地、倒賣土地等行為。』?小蘇說。
大房企是囤地主力?
『中央文件下發以後,一些地方和部門並沒有很好地執行這些政策,所以囤地現象仍然十分普遍。去年全國各地「地王」不斷湧現,加劇了開發商的開發風險,所以開發商一定會選擇囤地,即便選擇「棄地」,也不會給他們帶來太大損失。』全國工商聯房地產商會專家朱凌波表示,『凡是囤地者,絕大多數都是一些大企業、知名企業,對地方政府很有威懾力。地方政府為了政績,所以不敢得罪這些大企業。』
中原地產對國內12個城市的土地監測數據顯示,萬科等40家知名地產商2003年以來獲得的開發土地,有57%沒有入市,其中27%的土地處於待開發狀態,30%處於規劃在建狀態,沒有形成實際的房源銷售,形成了嚴重的『囤地』現象。
對此,廣東省房協理事趙卓文認為,『國11條』等調控政策的密集出臺,勢必對房地產業的發展有重要的影響。『土地出讓金首付比例至少50%的規定,會大大增加開發商的資金壓力,從而遏制房地產業的盲目投資,提高房地產開發的准入門檻,有效打擊囤地等現象。』他分析,對於房地產開發商而言,從前的『暴利時代』勢必發生重要的改變,特別是一些中小地產商,土地出讓金的提高會更加緊縮他們的資金鏈。
『房地產新政的陸續出臺,將有利於整個產業的健康發展。』不過,趙卓文同時指出,土地出讓金50%的要求,可能會形成新的一種壟斷,有錢的大地產商依舊拿地,中小地產商依舊面對流動資金不足的問題。
廣州83萬平方米逾期未動工
事實上,國家對『囤地』行為的打擊從未間斷過。像1994年《城市房地產管理法》、1999年《閑置土地處置辦法》、2008年《國務院關於促進節約集約用地的通知》、2009年國土資源部下發的《關於開展第二次全國土地調查中『批而未用』土地核實工作的通知》,還包括一些地方法規等,其目的就是打擊『囤地』行為,但每一次都收效甚微。這一次,會有明顯的改觀嗎?
最近,廣州重新修訂並將於近日頒布《廣州市閑置土地處理辦法》,按規定,如果開發商閑置開發用地一個月的,原來只需要交地價1.2%的土地閑置費,今後就得按地價20%征收,新收費標准是原來的16倍多;而土地閑置費滯納金也從原來的萬分之五昇至千分之一,是原標准的2倍;除了大幅度提高土地閑置費的處罰標准外,還要求閑置土地增值的要補交地價。
不過,對於目前廣州究竟有多少閑置用地,廣州市國土房管局有關負責人表示:『因為是一個動態的過程,很難說出一個准確的數據,目前在廣州應該有幾十宗。』經過初步摸查,目前閑置用地主要集中在花都、番禺,在市中心的比較少。
據悉,2009年11月,廣州市國土房管局曾一連發出22份加快動工建設進度的催告函,督促總面積超過83萬平方米的土地,按照約定時間動工。
統計資料顯示,2009年,經廣州市人民政府批准,廣州市國土房管局一共收回閑置土地12宗、面積共41.3017公頃,注銷用地批准文件4宗、面積共2.0976公頃。共收繳土地閑置費約3000萬元。
廣州知名地產專家韓世同認為,能否打擊囤地行為還要看執行的力度和透明度,否則提高罰款標准也難以起到阻嚇作用。
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