|
||||
人們在購房時往往要簽訂商品房認購、訂購、預訂等協議,這些協議本身具有何種法律效力,與商品房買賣合同又有著怎樣的關系,如何更好把握這類認購協議是我們本期要討論的話題。本期介紹的案例中,購房者簽訂了認購書,但未按約定時間簽訂《商品房買賣合同》,引發了一系列問題,至案件成訟,雙方未簽訂《商品房買賣合同》。然而,雖未簽訂《商品房買賣合同》,一審法院認定雙方商品房買賣合同關系成立,二審法院維持原判。
案例回顧
購房未簽合同
房屋被另賣
2008年10月黃某向某地產公司購買別墅,雙方簽訂《認購書》,約定總房價為1744000元,黃某於簽署本認購書時交付定金100000元;黃某應於簽署本認購書之日起7日內與該地產公司簽訂《商品房買賣合同》。然而,黃某最終並未購得該別墅,問題緣於該認購書第4條的約定。該約定規定黃某應按時與該地產公司簽訂《商品房買賣合同》並付清本認購書第3條第2項(付款計劃)的條款,否則視為黃某方毀約及放棄購買該房產,地產公司有權解除本認購書,定金不予返還,並有權不另通知黃某而將該房產另行出售。
由於簽訂《認購書》後,黃某未能履行認購書的相關規定及時簽署《商品房買賣合同》,地產公司經多次催促無果,後根據認購書第4條第2項的相關規定,視為黃某違約及放棄購買該房屋,並將不予返還定金,另行銷售此套房屋,同時向黃某發出通知。此後,黃某向該地產公司交付轉賬支票一張,票面金額為454516.77元,而地產公司給黃某開具了兩張收據,其中一張為收到黃某交首付款389959元,另一張收據為收到黃某交來契稅48298.77元、維修基金16099元,該地產公司在兩張收據均注明『到賬後生效』的字樣。至案件成訟,黃某與該地產公司雙方未簽訂《商品房買賣合同》。
庭審中地產公司主張,收取支票並開具收據的行為系其工作人員失誤,且在收據上注明『到賬後生效』字樣,但收取支票開具收據後未向銀行兌付,故黃某行為並未生效,雙方商品房買賣合同關系也未成立,遂將該房屋另行出售。
一審天津市東麗區人民法院審理後認為,應當認定地產公司收取支票並開具收據的行為,足以表明其對黃某行為的同意並接受。雙方的行為系對認購書的再次確認,表明雙方已進行實質性履行,意味著雙方承認合同關系存在。因此,應當確認雙方商品房買賣合同關系已實際成立並生效。鑒於地產公司已將訴爭房屋另行出售,雙方就訴爭房屋簽訂書面《商品房買賣合同》事實上已不能履行,一審判定,黃某與該地產公司的商品房買賣合同關系成立並生效,駁回黃某的其他訴訟請求。二審法院維持原判。
法官評析
履行重要義務
買賣合同關系成立
雙方簽訂的《認購書》確定了標的物、數量、價款及定金交付等內容,系雙方當事人達成合意的文字體現,該認購書對簽訂《商品房買賣合同》的時間作出具體約定,因此,該認購書並不等同於《商品房買賣合同》。黃某交付100000元定金的行為系履行認購書約定義務的行為。此後,雙方未在約定的時間簽訂《商品房買賣合同》,地產公司向黃某發出通知,該通知的內容具有解除認購書的性質。然而,在黃某收到該通知後又向地產公司交付轉賬支票,同時地產公司分別給黃某開具首付款和契稅、維修基金的收款收據,收據記載的標的物與認購書約定的標的物一致。
黃某交付支票的行為應屬於請求繼續履行的行為,此時是否同意並接受黃某行為,地產公司享有當然的選擇權。雖然地產公司主張收取支票並開具收據系其工作人員失誤,但不能否定其行為效力及後果;關於地產公司主張其在收據上注明『到賬後生效』的字樣,收取支票開具收據後未向銀行兌付,並依此主張其行為並未生效,該抗辯主張亦不能成立,收據中注明『到賬後生效』的內容指向不明,導致未到賬原因系地產公司未向銀行兌付,非黃某原因所致。
根據《合同法》第36條的規定,法律、行政法規或者當事人約定采用書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式但一方已經履行重要義務,對方接受的,該合同成立。本案中原告、該地產公司行為雖未采用書面形式訂立合同,但已經履行重要義務。因此,商品房買賣合同關系成立並生效。(天津市東麗區人民法院提供案例)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||