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據《北京晨報》報道 21世紀不動產統計顯示,截至2009年11月,全市近200個主營二手樓盤全年價格平均漲幅為43.5%,其中最高漲幅達93.5%。同期,北京二手住宅成交量比2008年同期大漲7.5倍。在對目前北京市交易量較大的200個二手房項目進行價格漲幅排名中,列前10位的樓盤全年單價漲幅在73%至94%之間。提到列表中漲幅排名靠前的項目,21世紀不動產分析師透露正是交通、購物、教育以及醫療等方面配套設施的逐漸齊全,促使目前處於市場活躍期的四環邊上的二手房售價飆昇,也因為具備便捷的居住環境,消費者願意承擔更高的價格。
從『二手房價格漲幅前50樓盤排行榜』中,記者發現半數樓盤都是位於北京四環邊上的項目價格漲勢最猛,如排名在前10位的樓盤中,有7個樓盤分布在四環周邊,西、北四環的項目佔到6個;且在2008年11月份價格處於9000元/平方米至15500元/平方米的二手房價格一年來漲幅最快。對此,21世紀不動產分析師還針對《2009年北京二手房價格漲幅前50樓盤排行榜》中形成的交易特性進行了以下分析:
供應:兩年以上次新房是主力
在對北京200個二手房交易活躍的樓盤調查中發現,建成年代在2001年至2007年期間的次新房成為目前市場上的交易主力。分析原因,21世紀不動產分析師介紹說:『由於2007年甚至更晚建成的房屋有大量的房源還在進行新房銷售,此外即使銷售完畢的房屋也大多在購買新房的業主手中,且兩年內的二手房多數還涉及到高額的營業稅,因此真正上市流通、成為二手房的供給量非常少,並不是二手房成交主體,這類房價變化幅度較小。反而是建成年代集中在2001年以後的次新房,由於房屋的外觀及內部都較新,戶型結構也比年代較早的老房子更為合理,因此成為過去一年中二手房的交易主力。』
成交:7成買家為改善型購房
從價格區間來看,這些樓盤的成交價格主要集中在16000元/平方米至30000元/平方米。21世紀不動產的監測數據顯示,目前成交客戶中70%左右的買房者均是昇級置業,這部分需求主要是35至45歲的中年人,具備一定的資金實力,16000元/平方米至30000元/平方米這樣中檔及中檔偏高的價格,與近期逐漸成為需求主力的改善型需求者的購買能力是一致的,因此需求量的上昇促進了成交熱點區域房價的上漲。
供需比:1比3的供需比例助漲房價
雖然房價的快速上漲抬高了買房人的准入門檻,但目前平均1:3的供需比例以及大量的看房客戶事實依舊增強了業主加價的信心,一方面是業主報價的不斷攀高,另一方面是購房者的追漲心態,都促成了房價不斷上漲。此外,21世紀不動產市場分析師認為,除了樓盤自身的客觀原因以外,成交量和新房價格屢飆新高以及天價拿地頻出的消息都是房價難以回落的因素。
■專家觀點
投機購房需求抬高二手房價格
雖然在仲量聯行最新發布的2009年第四季度市場報告中,該機構表示目前北京高端住宅的價格目前已經達到27478元/平方米,預測2010年高檔住宅的房價同整體房價市場一樣漲幅會大幅放緩,但仲量聯行北京研究部主管覃曉梅解釋說這不代表房價就下跌,原因是開發商高價拿地、且目前頻繁尋找新的融資渠道以及區域交通、商業等配套的逐步完善,都是未來房價持續看漲的動力。而要看清的另一個事實是,近一年來,二手房市場的活躍以及房價猛漲的背後是有投機購房因素的存在。『政策能否影響市場的核心不在於出臺的數量多少,而是已經出臺政策的有效執行力。讓二手房價格回歸到正常水平的核心要看二套房貸款的執行力度,提高投機者的准入門檻能有效控制二手房房價的過快上漲。』 覃曉梅個人認為。
地王周邊二手房價格仍有昇值空間
據『鏈家地產』統計數據分析,一個區域地鐵開通前後二手房價提昇幅度至少在15%左右,而區域重大規劃將迅速拉近區域與周邊房價高位區域的距離,預計根據區域不同將在3%-15%左右不等。『鏈家地產』認為,2009年地王的溢價幅度基本都在200%至400%左右,之所以遠遠高於實際價格,除了反映出開發商對後市的預期之外,區域的市政規劃及其他重大利好條件也是重要的溢價參考指標,因此,絕大多數地王周邊都有著重大的利好條件。
對於區域二手房來說,對未來房價上漲空間最重要的標杆性參照指標就是區域地王、區域地鐵規劃或通車,因此,地王周邊二手房經歷2009年上漲以後,未來漲勢空間仍很大。(王麗婭)
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