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民生銀行首創移動按揭,平安銀行『存貸通』存款抵利息,中信銀行階段固定利率與浮動利率靈活轉換
理財周報個人金融實驗室研究員 尹娜 滑明飛/文
在競爭激烈的房貸市場,股份制銀行各顯神通推出特色創新產品。
民生銀行有根據客戶人生周期收入周期創新的移動按揭服務。
中信銀行則可以讓客戶在利率較低時享受階段性固定利率,在利率下調後再轉到浮動利率。
平安銀行『按揭金』賬戶可將存款視為提前還款返利息。
渤海銀行則根據不同客戶類型設計出不同貸款產品。
民生銀行:首創按揭開放賬戶
最富有民生銀行特色的房貸產品當屬按揭開放賬戶及移動按揭服務。
按揭開放賬戶,是指將客戶按揭貸款賬戶與存款賬戶關聯,當存款賬戶中的存款餘額高於約定的額度時,客戶便可委托民生銀行或自己通過網上銀行、自助查詢機、網點櫃臺等全部或部分還款;當客戶有新資金需求時,可在民生銀行承諾的貸款額度內取得貸款。
該賬戶還有『一貸再貸』功能。民生銀行介紹:『如果已經辦理按揭貸款,而房子已昇值或已歸還部分貸款,可通過「轉按揭」方式申請按揭開放賬戶,並獲得追加貸款額度。貸款歸還後可用貸款額度自動恢復、循環使用。』
除了按揭開放賬戶,民生銀行的另一特色按揭業務是移動按揭。
移動按揭銀行,即組合還款法,是民生首創的多種還款方式組合,在傳統等額本金及等額本息還款方式的基礎上,根據借款人的收入成長曲線而定制的最適合購房還款計劃,一步到位實現新『家』夢想。
中信銀行:『中信安家』輕松還
中信安家系列是中信銀行推出的與購房有關的一整套多層次的金融產品和金融服務。
『中信安家』系列分為,一手房按揭貸款、二手房按揭貸款、公積金組合貸款、住房轉按揭貸、住房加按揭貸款。客戶可靈活選擇指定樓盤貸款或非指定樓盤貸款,免去指定貸款銀行的諸多不便。
對於還款方式,中信銀行建議使用等額還款和遞減還款兩種方式。
而貸款客戶最關心的莫過於貸款利率,中信銀行表示:『我行個人住房貸款利率按照央行公布的對應期限的同檔次利率執行,可在央行規定范圍內上下浮動。同時,也可以根據自己的需要選擇我們銀行的階段性固定利率,利率上昇期鎖定利息成本,利率下降期轉為浮動利率,滿足您在整個貸款期限內自主管理利率風險的需求。』
由階段性固定利率轉換成浮動利率,對於近幾年央行不斷對利率進行調控的形勢來說是不錯的選擇。
對於需要提前還款的客戶來說,中信銀行表示不收取任何費用。
『您提前部分還款後,還可以選擇兩種還款方式:第一,還款期限不變,還款額相對減少;第二,還款額不變,期限相應縮短。』中信銀行相關人士表示。
『中信安家系列』還為客戶提供一系列增值服務,例如,購買具有獨立產權的車位;如有換房的需求,可以辦理二手房貸款、轉按揭貸款及加按揭貸款;如果在中信銀行住房貸款規模超過人民幣50萬元,期限超過10年,並且沒有不良記錄,還可以成為該行的貴賓理財客戶。
此外,客戶享受專屬貴賓服務通道,優先辦理櫃臺業務、機場貴賓登記、法律顧問、汽車救援、醫療健康服務等一列專業、全面、個性化的超值服務。
平安銀行:『按揭金』幫客戶省錢
在平安銀行的大廳中,理財周報記者諮詢一套價值100多萬的二手房貸款情況,該客戶經理按照二手住房按揭貸款為記者詳細算了一筆賬。
首先經過評估,如果評估價格為100萬,那麼首付兩成20萬,剩下的80萬向銀行貸款,利率按央行基准利率的7折優惠,貸款期限30年。
還款方式可選用等額本息和等額本金兩種方式:
1.等額本息還款總費用:800000(本金)+601318(利息)+2000元(評估費、合同公證費、房管部門費用)=1403318元;
2.等額本金還款總費用:800000(本金)+500346(利息)+2000元(含評估費、合同公證費、房管部門費用)=1302346元。
很明顯,等額本金的總費用比等額本息少10萬多元,但等額本息每月供款數額相同3892元,而等額本金還款首月將近5000元,並且在前130個月,每個月的還款數額都在4000元以上。
那麼還有沒有省錢的辦法呢?有,平安銀行的按揭金(即存貸通)業務正是為客戶提供了省錢的選擇。
如果客戶在辦理住房貸款的同時開通了按揭金賬戶,就如同上述客戶在平安銀行貸款100多萬元,那麼在貸款的第一個月日均存款餘額達10萬元,那麼銀行下個月初會自動返還利息。
理財周報記者通過計算發現,如果是等額本息還款,那麼客戶第一個月的實際還款金額為減少了1329.5元。(後文有具體的對於這一案例的計算)
除了省錢的個貸產品,平安銀行同時針對一些有穩定收入的客戶提供了一款方便用於購房、購車的產品:個人工資保證貸款(新一貸)。
渤海銀行:不同客戶不同選擇
渤海銀行在房貸業務方面,針對不同的客戶群,提供了多種房貸產品。在為客戶省錢方面也提供了便利,在辦理了住房貸款後可以辦理如好益貸業務。
就此,理財周報記者以購買一套價值100萬元的住房為由,深入調查了渤海銀行的各特色住房貸款產品。
從渤海銀行與房貸有關的產品種類來看,其產品設計有很強的針對性,對於不同收入、不同理財方式的客戶進行了仔細研究,大致分為三類:
一、資金周轉快而又辦理了住房貸款的客戶,他們在還款期內可能資金充裕,但是因為其資金在短時間內可能還要周轉,就不願提前還款,但是在短時間內又閑置,因此渤海銀行的『好益貸』產品橫空出世。
二、對於一些特殊人群,比如剛剛畢業的大學生,在畢業的前幾年資金困難,但是又急需買房結婚,渤海銀行推出了淨息還款產品。
三、和淨息還款相似,但是適用人群擴大,如『渤樂貸』。
推薦產品
1. 民生銀行『按揭開放賬戶』
■ 產品內容:是指將客戶按揭貸款賬戶與存款賬戶關聯,當存款賬戶中的存款餘額高於約定的額度時,客戶便可以全部或部分歸還貸款;當客戶有新的資金需求時,可在銀行承諾的貸款額度內輕松取得貸款。
■ 具體的功能亮點:
1、智能關聯—存貸合一省時省心。存款、貸款及理財產品之間自動劃轉。超過最低留存額的存款自動歸還貸款,最大限度的節省貸款利息。
2、交易輕松—三大渠道,舉手之勞。一次額度申請,在有效期內可多次、循環使用,不需重復繁瑣的申請手續。貸款金額立等可取,及時到賬使用。
3、循環使用。客戶通過一次額度申請,在獲得授信額度後,在有效期內可多次、循環使用,不需重復繁瑣的貸款申請手續。
4、一貸再貸—一筆簽約。貸貸省心。如果已經辦理了按揭貸款,而房子已昇值或已歸還部分貸款,可通過『轉按揭』的方式申請按揭開放賬戶,並獲該行的追加貸款額度。貸款歸還後可用貸款額度自動恢復、循環使用。
■ 產品對象:住房按揭貸款客戶
■ 額度、期限(見表1)
2. 民生銀行『移動按揭』
■ 產品內容:移動按揭銀行,即組合還款法,是民生銀行首創的多種還款方式組合,在傳統等額本金及等額本息還款方式的基礎上,根據借款人的收入成長曲線,為客戶定制最適合的購房還款計劃。
【典型案例】
王先生25歲,畢業兩年了,他和女朋友兩人每月收入合計5000元,馬上就要結婚了,想買套75萬的房子,需向銀行貸60萬,20年。
也就是說,根據王先生的生命周期以及收入曲線來進行還款,在頭1到5年王先生收入比較低的時候,每月還3000元,然後再第六和第七年開始,增加到每月還5000元,到第十二年和十六年之間,王先生的收入估計更高,則選擇每月還6000元,到最後,貸款基本還完的時候預計也是王先生收入會下降的時候,將月還款額度再降下來。
3. 平安銀行『按揭金』
■ 產品介紹:將貸款扣款賬戶申請為『按揭金』賬戶後,餘額超過一定金額時,將按一定規則將存款視為提前還款而給予返息的個人理財業務。
■ 產品特點:
1、開戶方便。既可以另開賬戶,也可以和原有的貸款帳戶為同一個賬戶。
2、節省利息。只要餘額超過一定金額,銀行自動按一定規則將存款視為提前還款給予返息打入『按揭金』賬戶。
3、存款越多越省錢。按揭金賬戶存款餘額日均5萬-40萬,按餘額的70%計算返款利息;餘額日均40萬以上,按餘額的50%計算返款利息。
4、隨時提取存款。如果資金充裕又不想提前還貸,只要在規定數額內,客戶既可節省利息,又可隨時取款使用。
■ 適用人群:在該行辦了貸款業務的客戶。
【典型案例】
以上述文章中價值100多萬元的二手房為例,客戶在辦理住房貸款的同時開通了按揭金賬戶,如果客戶在貸款的第一個月日均存款餘額達10萬元,那麼銀行下個月初會自動返還利息,返還金額計算如下:(100000-50000)×70%×(5.94%×70%-0.36%)=1329.3。
這個模式就是銀行在按照等額本息或者等額本金的方式自動扣除了客戶的還款後,又自動返還到張先生按揭金賬戶1329.3元,即節省了1329元。如果是等額本息還款,客戶第一個月的實際還款金額為3892-1329.5=2562.5元。
4. 平安銀行『新一貸』
■ 產品內容:個人工資保證貸款是指按您月工資收入的一定比例發放的用於您個人消費需求的人民幣保證貸款業務。
■ 貸款利率:一般客戶基准利率上浮30%,優良客戶基准利率上浮20%。
■ 授信額度:最高30萬,最低4萬。
■ 辦理渠道:聯系客戶經理,備齊相關資料(居民身份證、居住的證明限深圳、收入證明、貸款用途)到銀行辦理,30分鍾給出初步審核意見,如通過,三個工作日便可到賬。
■ 適用人群:除了一些特殊行業或者個人外,如無固定工作者、房產中介人員及聯系不方便的人士(如海員)。25周歲以上,月收入不低於6000元。
■ 貸款期限:最長36個月,信用良好可循環貸款即36個月後繼續貸款。
■ 還款方式:等額本息和等額本金,月供。
5. 渤海銀行『好益貸』
■ 產品介紹:好益貸是一款活期還款賬戶與貸款帳戶相關聯,存款抵扣貸款的個貸產品。
產品特點:
1、存貸一戶通。活期還款賬戶與貸款賬戶建立關聯,存款有餘額,一定比例的貸款金額利息返還,返還金額由系統自動提前歸還貸款本金。
2、『轉』錢貸房子。閑置資金存進來,用款需求隨意取,只要賬戶有餘額,省息收益還房貸。
3、好益貸賬戶存款餘額無下限,上限為貸款金額的50%
貸款期限:5年以上30年以下。
【典型案例】
一套100萬的住房,渤海銀行首付兩成20萬,剩下的80萬向銀行貸款,利率7折優惠為5.94%×70%=4.158%。如果前10天賬戶有100000元存款,那麼這10日視作還貸而返還的利息為(100000×5.94%×70%)/360天×10天=115.5元,如果第11天取出5萬,那麼該日視作還貸而返還的利息為【(100000-50000)×5.94%×70%】/360天×1天=5.775元。依此類推,得出的數據便是每日所省還款金額。
6. 渤海銀行『淨息還款』
■ 產品內容:淨息還款是指住房頭三年或五年,商用房頭一年只付利息,隨後按照等額本息或等額本金支付本息。
■ 產品特點:淨付息期內只還利息,留出還貸壓力緩衝期。
■ 適用人群:大學畢業不久,結婚購房者。
與普通等額本息還款比較:
7. 渤海銀行『渤樂貸』
■ 產品內容:將整筆貸款期限為分兩個階段,在第一階段(還息期)只還貸款利息,不還本金;第二階段(還本付息期)按照等額本息或等額本金法還本付息。
■ 產品特點:
1、還息期僅還利息,月供低;
2、還息期長,第一階段還息期最長15年,最高達貸款期限的3/4;
3、適用按揭產品范圍廣,支持一手房、二手房和購住房、商用房;
4、貸款期限長,借款人可申請最長達30年的貸款。
■ 與等額本息還款方式比較:
(以10期貸款,前7年6個月僅還息計算)
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