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與普通房貸相比,一個成長型家庭選深發展的7款產品組合使用,貸100萬元30年節省70.24萬元
理財周報記者 施維/文
3年前,深發展推出的房貸產品『雙周供』,攪動了國內住房按揭貸款市場的一池春水。
此前,國內住房按揭市場『中規中矩』,波瀾不興;此後,建行、工行、招行等一眾銀行迅即加入創新競賽,新品層出。
『雙周供』的設計者、深發展16款房貸新品的總設計師,是位有儒雅學者風度的紳士,曾在美國知名按揭公司AMERIQUEST等機構有10年工作經驗。
他,就是深發展零售貸款總監柳博。
『雙周供』剛推出時備受爭議,柳博告訴團隊,『「雙周供」以後絕不會只有深發展一家做,我們賣不到50個億我就走人。』結果,2006年僅10個月就放貸逾50億元,至今貸款總額超150億元。
當年推出『氣球貸』時,少言的柳博告訴媒體,『不說做到全國最大,我們有信心做到全國最好。』今年12月10日『e卡易貸』推出,被房貸專家稱為『功能最強大的房貸金融工具』。
『房貸產品組合使用,最大化地滿足購房者的理財需求,是個有很深學問的課題。』12月23日,柳博接受理財周報記者的約請,向讀者解析配置的秘密。
四大產品體系,『客戶一定多提要求』
『沒有最好的房貸產品,只有最適合的房貸產品。』柳博說,圍繞『貸款利息=貸款本金×貸款利率×貸款期限』這一公式,省息方式有三種——要麼降低利率,要麼提前還款(減少貸款本金),要麼加快還款頻率(縮短還款期限)。
『沿著這個思路,我們可以把房貸產品分四大類。』柳博說,在央行的利率監管約束下,市場上絕大多數房貸產品利率一樣,能額外降低利率的產品目前只有『氣球貸』。通過這個產品,客戶享受了3年或5年期的貸款利率,但僅承擔15年或30年的月供,供房壓力自然較小。它和我們的固定利率產品及『點按揭』產品,可算是一個產品體系。
理財周報記者調查發現,多數銀行首套(改善型)普通自主房首付兩成,貸款利率在基准利率的基礎上七折;二套房首付四成,利率7折到基准利率上浮10%不等。而二手房按揭與一手房按揭利率差不多,最低也可7折。
『除「氣球貸」,其它產品利率基本沒差別,要省息關鍵在於快速提前還款把本金降下去。』柳博說,『老百姓不太敢提前還款,主要是擔心還了款萬一要用錢很被動。我們的「循環貸」系列,比如「e卡易貸」、「e借易還」,都是為解決這個顧慮開發的,客戶可還款借款隨心所欲。』
要提前還款,前提是得有不少閑錢,閑錢不多的工薪階層沒法兒受益。其實,只要稍微加快還款頻率,一樣能省息。
柳博說,一些固定還款頻率高於月供的產品,比如『雙周供』,一年還26期,每期還款金額為月供的1/2,相當於比月供(每年12期)多還一期,30年下來可以省息21.7%,縮短還款周期5-6年。循環貸系列產品和雙周供可算作第二個產品體系,通過還款方式達到省息目的。
『如果資金流動頻繁,還了再借哪怕直接通過網銀申辦,還是得花功夫,若能直接把錢存在銀行也可以省利息,那就更好對吧?』柳博說,『存抵貸』就是這種市場需求的產物。還款賬戶上的資金將按一定比例被視作提前還貸,存款越多省息越多,需使用資金時可隨時提款。存抵貸可算作第三個產品體系。
此外,深發展還推出了按揭信用卡和『一薦雙贏』等省息產品,適用所有購房人。用按揭信用卡,積分回饋比例高達1%,直接抵扣月供;推薦客戶可得到積分抵扣房貸。『這個額外省息的產品體系,目前別的銀行還沒有。』柳博說。
面對眾多產品,柳博建議,『客戶做按揭貸款,不管是在哪家銀行,都要盡量多提要求,細說需求,只有這樣客戶經理纔能據實際需求推薦適合的產品。』
最牛房貸產品組合:7款產品同時用
深發展有10款新型房貸產品,在此基礎上又衍生出6款組合式新品——氣球貸(遞減)、氣球貸的雙周供、氣球貸的存抵貸(等額、遞減)、雙周供的存抵貸、氣球貸雙周供的存抵貸。
怎樣組合最方便最省息?柳博請其得力乾將、深發展零售貸款部產品開發與流程優化室主管王海龍細解其中奧秘。
『產品組合需據客戶實際需求量身定做。當然,有些原則對多數購房者都適用,我可以給一個整體思路。』王海龍說,『先拿成交活躍的二手房來說吧。』
首先申辦一個『循環貸』,把這套准備購買的房產做一個最高額抵押,拿到最高額授信。辦了『循環貸』,很多產品都能方便地辦理,且額度內可隨意還或借,提前還款肯定沒限制,也不需交違約金。
然後建議做個『氣球貸』,不管是選3年或5年,都能享受短期貸款低利率和長期貸款低月供,比普通貸款利率更低,對收入看漲的年輕人、准備換房的成長型家庭都很實用。
之後可開通『e卡易貸』。可通過網銀或借記卡POS刷卡來使用房貸額度,提款更方便。通過POS刷卡提款有20-50天免息期,准備裝修房子、買車,或者做點小生意的家庭,絕對不能錯過。
第四步,還款賬戶開通『存抵貸』。雖然抵扣房貸的最低存款金額為5萬元,但對於炒股或者做其它投資的個人或家庭,是挺好的流動資金賬戶,因為哪怕幾天也能抵扣利息。
第五,若年收入中除了固定的月收入之外還有一些其它的收入(譬如季度獎、年終獎之類),還可增加一些還款頻率,就可申請『雙周供』。每年增加一期還款,常年累計,省息效果非常可觀。
第六步,也可以是第一步:只要打算在深發展做按揭,按揭信用卡一定要辦,刷卡消費攢的積分能抵扣月供,且不管提前多久開始用積分永不清零。
『有了按揭信用卡,介紹親戚朋友到深發展做房貸,每個客戶可按0.2%的比例直接返還積分到按揭信用卡,也可直接抵扣月供。』王海龍說。
若買一手房,由於是期房沒有房產證,操作順序稍微有不同,但上述7款產品也都能申辦。
王海龍說,最好先辦按揭信用卡,之後可用『一薦雙贏』;辦按揭貸款時可跟銀行簽訂申辦『循環貸』協議,『氣球貸』、『雙周供』和『存抵貸』可一起辦;但1年後拿到房本纔能做最高額抵押辦『循環貸』,得到授信後纔能開通『e卡易貸』。
6款產品組合省息73.51%詳見E8
深圳發展銀行16款個貸新品
1. e卡易貸
■產品介紹:
一種既可通過網銀自助提款和還款,也可到網點提款,還可直接刷卡使用房貸額度買大件商品、購原材料,或做定向支付的房貸金融工具。
■ 產品特點:
1、借款方便,還款借款渠道多,還可通過POS機刷卡消費和定向支付。
2、房貸刷卡免息。
3、刷卡消費免息額度高:具體與循環貸額度相關,最高150萬元。
4、還款隨心所欲,不受限制。
■ 辦理渠道:到網點辦理,可免費辦理發展金卡,免收管理費,享受深發展VIP客戶禮遇。
■ 適用人群:申請按揭貸款或房產抵押貸款都可辦,但需房產能辦最高額抵押登記纔能開通。
【典型案例】
陳先生今年9月1日在深發展申請了一筆e卡易貸(住房抵押),審批後按房產評值的八成給了180萬元授信額度。他立即通過櫃臺提取90萬元用於購房。
剩餘額度90萬元,可全部通過網銀提款,或直接用於刷卡
11月份,陳先生想買臺新車,又不想跑銀行,就登陸網銀提交了申請,幾分鍾之後就收到了20萬元貸款到賬的短信提醒。
刷卡支付最長50天免息,免息到期後利率僅為信用卡的1/3
在買車提款20萬元後,還剩下70萬元授信額度,陳先生計劃全部留作e卡易貸的刷卡額度,隨時通過刷卡支付各種采購款。
他算得很清楚:額度不用時不付息,刷卡付款後20-50天內免息,即使逾期不還款利率最高為5.84%(1年期基准利率5.31%的1.1倍)不到信用卡逾期日息0.05%的1/3。
用e卡易貸刷卡支付,50萬元采購僅3個月省約23750元
在2009年9月,陳先生多次采購原料,使用發展卡刷卡20多次,累積支付金額50萬元。
若10月20日前還這筆50萬元借款,陳先生無需支付利息,與普通貸款相比利息省4000元。
若陳先生在10月20日沒還款,次日起按1年期貸款利率計息,與信用卡相比每月少付約5000元利息,且無需像信用卡一樣追收免息期的利息(8750元)。
如3個月後歸還貸款,可累計節省23750元。
【定向支付功能說明】
■功能介紹:
基於供應鏈,為核心企業的下游經營商(一般是中小企業)向核心企業采購提供的一種銀行融資服務。
■特點介紹:
e卡易貸出現前,典型的供應鏈是:下游企業向核心企業采購主要采取賒購方式(核心企業授信)。
1、雙受益:核心企業通過e卡易貸減少了應收賬款,改善流動性;下游中小企業享受免息期,額度高。
2、可采取通過發展卡利用網銀、電話銀行轉賬的方式,方便靈活。
3、對供應鏈下游更小企業也實現融資支持,采取零售方式批量續做操作和運營成本更低。
2.氣球貸
■ 產品介紹:一種采用全新還款方式的房貸產品,其利息和部分本金分期償還,剩餘本金到期一次償還。
■ 產品特色:
1、月供壓力小:可選一個較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長的期限(譬如30年)來計算月供。
2、還貸期限短,房貸理財:由於『氣球貸』期限較短,可以享受對應的較低貸款利率。
3、信用記錄好,到期續貸盡安心:手續簡便,不增加費用負擔。
■ 適用人群
1、申請一手住房、二手住房按揭貸款和住房抵押貸款的新客戶;
2、轉按揭的客戶;
3、老客戶正常還款兩年以上,可申請轉為『氣球貸』。
【典型案例】
注:以貸款50萬元為例;『氣球貸』按照30年計算月供; 第3年末的貸款餘額需要一次性償還。
3. e借易還
■ 產品介紹:可通過網上銀行等電子自助渠道自助辦理貸款和還款。
■ 產品特點:
1、貸款不再跑銀行。
2、貸款在一分鍾內立即到賬。
3、用款纔付息,想還就還。
4、一次申請,貸款循環使用。
■ 辦理流程:
■ 適用人群:
該行房屋按揭貸款或房產抵押貸款的新老客戶都可申辦。
適用一、二手樓按揭貸款、抵押消費貸款、個人經營性貸款等多種業務類型;貸款可用於個人經營、購房、購車、裝修等多種用途。
4. 循環貸
■ 產品介紹:以房產作抵押申請一個貸款最高限額,限額內可隨時借款不限次數;資金充裕時又可隨時還款節省利息。
■ 產品特點:
1、想借就借,便於周轉:需要用錢時只要不超過核定的最大限額,可馬上申請提款,隨時滿足資金要求。
2、想還就還,節省利息。
3、多種抵押,用途廣泛:可用普通住房、別墅、商鋪、寫字樓或標准化廠房等房產作為抵押,貸款資金可用於個人購房、購車、裝修、經營等。
4、手續簡便,方便快捷:一次抵押,長期有效,當再次申請提款,無須再次辦理抵押登記,提款簡便快捷。
■ 辦理渠道:
■ 適用人群:以房產作抵押的個貸客戶。
【典型案例】
2009年8月初,張先生因個人經營需要准備向我行申請一筆抵押貸款,金額100萬元,期限半年,利率5.346%(六個月基准利率4.86%上浮10%)張先生預計9月初他將會有40萬元的銷售回款,12月初又需要向外支付采購款40萬元。下面是兩種不同的融資方案:
(1)張先生辦理一筆抵押貸款100萬元,9月初將40萬的銷售回款放在銀行賬戶作為活期存款,在12月初對外支付貨款40萬元。
(2)張先生辦理『循環貸』,8月初在循環貸下首次提款100萬元,9月初將40萬元的銷售回款用於貸款的提前還款,12月初張先生再在循環貸下提取第二筆貸款40萬元,用於對外支付購貨款。
對張先生而言,兩個方案的利息支出對比如下:
5. 雙周供
■ 產品簡介:將貸款還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次,每次還款額為原月供的一半。
■ 產品特點:
1、縮短還款期限:縮短還款期可達5.6年或更長。
2、節省利息支出:節省貸款利息可達21.7%或更高。
3、還款壓力基本不變:每兩周還原月供的一半,月還款額基本不變。
4、短信通知:特有『金衛士』貸款短信通知服務。
6.存抵貸
■產品介紹:開通『存抵貸』業務,還款賬戶上的資金將按照一定比例被視作提前還貸,省息返還到賬戶。
■ 產品特點:
1、多存多抵貸:還款賬戶中超過5萬元的部分將按比例衝抵貸款本金,存款越多省貸利息越多。
2、按日計息:據還款賬戶中的餘額,每天計算理財收益。
3、存款資金自由動。
【典型案例】
汪先生在深發展辦理了80萬元的抵押貸款,基准利率,最近又申請了『存抵貸』業務。
10月15日,汪先生的還款賬戶餘額10萬元,相當於抵扣了2.75萬元的貸款本金,節省了相應貸款利息;
10月16日,汪先生又存入10萬元,還款賬戶餘額20萬元,相當於抵扣了貸款本金8.75萬元;
10月17日,汪先生又存入80萬元,還款賬戶餘額100萬元,相當於抵扣貸款本金67.75萬元。
以10月15-17日三天的理財收益計算,汪先生開通『存抵貸』的年收益率約3.8%,而活期存款利率0.36%。
7. 新『存抵貸』
■ 產品介紹:只要開通了新『存抵貸』業務,還款賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸,節省的貸款利息將作為理財收益返還。
新『存抵貸』業務理財收益更高,按日計算,年收益率可高達4.16%或更高。
■ 辦理流程:
客戶申請->銀行審批->簽署協議->協議生效
■ 適用人群:
只針對新客戶。
【典型案例】
王先生在深發展辦理了房屋按揭貸款並同時申請了新『存抵貸』業務。假設他因投資需經常調動資金,其還款賬戶內15萬元的活期存款在一定時間內僅停留了2個月時間。
若王先生沒申請『存抵貸』,則只能享受2個月活期存款收益,利息僅90元,而王先生辦理了新『存抵貸』,2個月實際理財收益835元。
■ 收益示例:
8.按揭信用卡
■ 產品介紹:國內首張以消費積分抵月供的信用卡。
■ 產品特點:
1、積分抵月供,還貸更輕松。
2、最高1%回饋,消費更實惠。
3、可為家人辦理附屬卡,全家齊刷卡,積分共累積。
4、『按揭信用卡』積分將永不清零。如果已經是深發展的房貸客戶,積分將全部用於抵扣房貸月供款;如果目前還未成為該行房貸客戶,可將積分累積,待申請房貸後全部用於還貸。
5、密碼+簽字雙重安全保障,『金衛士』服務,刷卡短信即時通知。
■ 回饋規則:
9. 固定利率氣球貸
■ 產品介紹:『氣球貸』產品的昇級版,是在原有浮動利率氣球貸產品的基礎上,提供的3年期、5年期固定利率的氣球貸產品。
■ 產品特點:
1、氣球貸產品與固定利率結合,提供3年期、5年期固定利率兩款產品,鎖定中短期內利率上昇風險。
2、選擇3年/5年期氣球貸,享受3年/5年期利率水平,利率更低。
3、低月供,可選擇最長30年期限來計算月供,月還款額相對較低。
■ 適用人群:
適用於購買二套房的客戶。
10. 一薦雙贏
■ 業務簡介:凡深發展現有個貸客戶成功向該行推薦新的個人住房貸款業務,即可獲得最高為貸款金額2?的按揭信用卡獎勵積分,用於抵扣該推薦人的按揭月供。
■ 辦理流程:
11. 房貸組合新品
■ 產品簡介:在原有三大房貸理財省息產品(雙周供、氣球貸、存抵貸)基礎上的進一步優化和組合,形成了省息效果更加強大的6項新產品:氣球貸(遞減)、氣球貸的雙周供、氣球貸的存抵貸(等額、遞減)、雙周供的存抵貸、氣球貸雙周供的存抵貸。
■ 產品特點:
1、一次選擇,滿足多種個性化需求和優惠。
2、新的巧妙多項組合,省息更加徹底。
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