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『消費易』即時透支,『隨借隨還』省時省息,結構性固定利率住房貸款幫助規避風險
理財周報個人金融實驗室研究員 李雯珊/文
在使人『眼花繚亂』的房貸產品中,客戶怎樣對產品進行組合纔使得自己更省心、省息,招行總行的高級個貸經理楊先生作出如下建議:
目前,客戶如果通過貸款進行購房的話,我們都建議其先申請開通個人住房循環授信業務。 其實此項業務本質上與銀行直接把貸款額發到客戶的賬戶上沒有太大區別,但傳統意義上的貸款必須要滿一年纔能申請提前還款,而循環授信將更加方便靈活。
楊經理介紹說,當通過個人住房循環授信擁有一定額度後,可再使用招行的『隨借隨還』。這款產品的最大功能就是客戶在資金寬裕卻不願提前還款時,將這筆資金存入賬戶可抵減掉一部分房貸利息,並且使用時可隨時提取。『隨借隨還』業務可以通過網上、電話等非現場交易方式申辦。
另外,招商銀行還推出了『消費易』。如果客戶除了購房之餘還有別的大宗商品需要購買,就選擇『消費易』。『消費易』與信用卡的性質有點相像,不透支的金額不產生任何利息費用,即使透支了,也擁有長達50天的免息期。
楊經理還介紹了招行的入住還款法與固定利率貸款,這兩款為考慮到客戶需要而開發的產品並不能太大程度上給客戶帶來還款利息上的優惠,但確實滿足了不少客戶在這方面的需求,彌補了市場的空白。
關於還款方式,楊經理表示,『目前最多使用的還款方式就是等額本息法,因為客戶使用起來比較方便。』
據了解,目前招行推行的還款方式大致為等額本息法、等額本金法(遞增或遞減)、按期付息還本法、本金歸還計劃與自主月供等。根據楊經理介紹,使用等額本金法(遞減)法算是最為『既實際又省息』,不過在還款初期壓力較大。
按期付息還本法、本金歸還計劃與自主月供都是一些前期還款數量比較小的還款方式。這適用於還款初期現金流入不高,還款後期將會有一大筆現金流入的顧客,把壓力都集中在還款後期。算起還款利息,等額本息要比等額本金的利息高,因為在初期本金的歸還速度慢,致使利息隨著時間的推移不斷積累。
5款房貸產品
1. 個人住房循環授信
■ 產品介紹:
以所購或原已自有的住房作為抵押物向招行申請個人授信額度,在不超過授信有效期限和可用額度的條件下,被授信人可多次申請具有明確消費用途的個人貸款(可以用於購房、購車、裝修等具有明確的消費類型)。
■ 產品特點:
1、一次授信,長期使用:可以提供長達30年的授信額度,需要再貸款時,無需重新辦理抵押手續。
2、借款取款方便快捷:可通過網點或ATM機提款,也可通過網銀自助提款,實時到賬,或通過POS機刷卡消費支付。
3、貸款額度較高:最高可達抵押房產物的70%,未借取的授信額度不用收取利息。
4、還款隨心所欲:可隨時通過網銀、ATM或網點還款,讓額度不斷循環使用。
■ 貸款利率:
招行根據個人的具體情況與貸款用途,來審批貸款的利率。一般情況下,一套房最低為基准利率的70%,二套房為基准利率上浮10%。
■ 首付標准:一套房最低三成,二套房最低四成。
■ 申辦時間:銀行審批時間為5至10個工作日,款項到賬時間約在1個月之內。
■ 辦理渠道:客戶需親自到網點遞交申請等相關辦理資料,如申請成功,客戶便可以根據銀行相關指引在授信額度內的進行資金存取。
■ 適用人群:自身擁有合法房產作為抵押物的都可申請辦理,借款人可在授信額度內進行資金使用。
【點評】
個人循環授信作為銀行新興的貸款業務類型,在形式上有所創新,個人可以在授信額度不斷循環使用,免去了傳統意義上貸款資金到位後還是短缺的麻煩。未使用授信資金不收取利息,申請也相對容易,使用起來也是比較方便。
2. 消費易
■ 產品介紹:
在取得招行循環授信額度的基礎上,可申請開通『消費易』。客戶可在貸款總額度內獲得免息消費額度,用於一卡通或網上支付;優質客戶更可獲得免抵押、免擔保的信用額度。
■ 產品特點:
1、隨時消費、即時透支:把授信貸款額度放進一卡通,可進行刷卡消費或網上支付等多種渠道進行消費,但不能提取現金。
2、透支額可100%轉消費貸款:不設10%最低還款額。在免息期結束後,可將透支金額100%轉為消費貸款,免息消費額度自動恢復。
3、貸款利率大優惠:免息期最長可達50天,利率超低,日息遠低於萬分之五,貸款額度最高不超過100萬。
4、統一管理,一卡多用:存款、貸款、理財、透支統一管理,多功能集於一體。
■ 貸款利率:
一般情況下購房或其他消費類型的貸款利率為基准利率或上浮10%。
■ 首付標准:一套房最低三成,二套房最低四成。
■ 申辦時間:銀行審批時間為5至10個工作日,款項到賬時間約在1個月之內。
■ 辦理渠道:客戶需親自到網點遞交申請等相關辦理資料,如申請成功,客戶便可以根據銀行相關指引在授信額度內進行資金存取。
■ 適用人群:自身擁有合法房產作為抵押物的都可申請辦理,借款人可在授信額度內進行資金使用。
【點評】
與信用卡的功能差不多,但不能提取現金進行消費。所以客戶在使用時要了解好購買的產品等能否通過刷卡消費實現。
不過,考慮到消費的金額大小,客戶在使用時要計算好免息期限等相關影響優惠的因素,免得利息滾到一大推纔記得還款。
3. 隨借隨還
■ 產品介紹:
在獲得招行個人授信額度並簽署有關協議後,可以通過網上銀行或電話銀行辦理借款和還款手續。其中該業務國內首創『自動提前還』功能,客戶只要設置專門的還款賬戶,存入該賬戶中的人民幣活期存款每天自動用於提前還款,最大限度節省利息。
■ 產品特點:
1、方便快捷:通過招商銀行網上銀行專業版、電話銀行快易理財渠道借款,瞬間到賬,無須前往網點。
2、想還就還:通過網上銀行(專業版、大眾版)、電話銀行快易理財隨時償還貸款,早還一款多省一天息。
3、自動提前還款,國內首創:設置專門還款賬戶,存入該賬戶中的人民幣活期存款每天自動用於歸還貸款,日日省息。
4、一次申請,反復使用:一次開通『隨借隨還』,在授信額度內可以反復使用,最高授信額度為50萬元。
■ 貸款利率:
一般情況下購房或其他消費類型的貸款利率為基准利率或上浮10%。
■ 首付標准:一套房最低三成,二套房最低四成。
■ 申辦時間:銀行審批時間為5至10個工作日,款項到賬時間約在1個月之內。
■ 辦理渠道:客戶需親自到網點遞交申請等相關辦理資料,如申請成功,客戶便可以根據銀行相關指引在授信額度內的進行資金存取。
■ 適用人群:自身擁有合法房產作為抵押物的都可申請辦理,借款人可在授信額度內進行資金使用。
【點評】
與目前國內部分銀行推出的存抵貸相類似,這款業務更是招行率先推出。這項功能把手中多餘的錢發揮得『淋漓盡致』,把錢放進該賬戶能抵扣相應利息,比普通的存款利息要高,也是省息的好辦法。
4. 個人住房貸款入住還款
■ 產品介紹:該產品提供了從6個月至12個月的多個入住准備期供客戶自主選擇,在入住准備期內,客戶的住房貸款可以只還息不還本。
■ 產品特點:
1、貼心服務,因您而變:充分考慮到部分客戶在支付購房首期款後,需要籌集資金裝修房子、購買家具、電器等,從而希望在貸款初期降低供款壓力的需求。
2、申請辦理便捷:只要直接到銀行網點申請辦理就可以使用,在停本還息期間,可采用按月付息或按季付息中任一方式,對按季付息的客戶,不收取復利。
3、人性化管理:客戶在享受完停本還息的優惠期後,招行將自動將客戶的每月還款額度與方式轉為約定的還款金額與方式。
■ 貸款利率:目前一手房最低為基准利率的70%,二手房為基准利率上浮10%。
■ 首付標准:一套房最低三成,二套房最低四成。
■ 申辦時間:審核時間為2至5天。
■ 辦理渠道:客戶需親自到網點遞交申請等相關辦理資料,如申請成功,便即可享受在約定時間內只還息不還本的服務。
■ 適用人群:只要是招行住房按揭貸款的客戶都可以申請,但前提是必須有足夠的還款能力。
【點評】
該款產品會給申請人在初始入住階段減輕還款壓力,不過由於最少可以6個月不用歸還本金,這就使得在約定入住期過後因本金沒有減少,使得利息有所增加。這款產品是一個『緩衝品』,對客戶省利息作用不大。
5. 結構性固定利率住房貸款
■ 產品介紹:客戶與招行約定一個固定的期限,在該期限內貸款始終按照合同約定的貸款利率計息,利率固定不變,固定期滿後,按照合同事先的約定來確定剩餘期限內的貸款利率水平及重定價周期的業務。
■ 產品特點:
1.利率固定,月供固定:在固定期間不受人民銀行利率調整的影響,保持還款月供不變;
2.結構特色,節省利息:同樣的固定期限,采用結構性固定利率的貸款比不采用總利息支出小。
3.多檔期限,自由選擇:提供3、5、10年等3個檔次的固定利率期限;貸款可以分段執行不同的固定利率標准。如固定5年的貸款可以在前2年執行一個固定利率標准,後3年執行另一個固定利率標准;固定10年的貸款可以在前5年執行一個固定利率標准,後5年執行一個固定利率標准。
4.手續簡便,多次固定:只需向招行提出固定利率申請,即可辦理該業務。固定期滿後,仍可隨時到招行再次辦理固定利率業務。
■ 貸款利率:3年固定利率為5.4%,5年固定利率為5.85%(其中如采用分段執行,前2年利率為5.67%,後3年為5.94%),10年固定利率為6.03%(其中如采用分段執行,前5年利率為5.85%,後3年為6.3%)。
■ 首付標准:一套房最低三成,二套房最低四成。
■ 申辦時間:審核時間為2至5天。
■ 辦理渠道:客戶需親自到網點遞交申請等相關辦理資料。
■ 適用人群:招行住房按揭貸款的客戶都可以申請,但必須有足夠的還款能力與能承受固定利率貸款下的相應風險。
【點評】
辦結構性固定利率貸款就同投資一樣, 客戶預計國家貸款利率處於上昇階段纔『有利可圖』。根據目前招行所提供的貸款利率是要比目前優惠政策下的利率要高,但也屬於可接受范圍之內。這個產品的使用的確要三思而後行,它就如同一項博弈。
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