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三劑『涼藥』 樓市『去火』
繼營業稅『2改5』及『國四條』樓市降溫政策出臺後後,上周四,國土部等五部委再開『降溫猛藥』——『開發商拿地首付不低於50%』。這是10天內國家連續三次『重擊』高房價。周五,住建部邀請600餘名副市長進京,共商抑制房價政策,將遏制房價過快上漲作為2010年全國住房建設工作的首要任務。
房地產專家指出,近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產宏觀調控政策,透露出管理層對當前房價上漲過快的擔懮,全面加強房地產市場的調控力度,政策收緊傾向明顯。分析人士認為,對於當前深陷『高燒』的樓市,國家一連串的『降溫良藥』拉開了地產調控的序幕,有望為樓市『清熱去火』,回歸理性保健康。
樓市『去火』勢在必行
雖然樓市已發出調控信號,但是目前很多消費者還沒有打消買房念頭。上周末一個外地朋友打電話來說打算到天津來投資買房,希望幫他找一套80萬元左右的房子。記者了解到,實際上這很難實現,一是適合80萬元左右一套的市區地段房屋供應量很少,二是大部分在售樓盤價格已有較大漲幅,增值空間越來越小。近來一直為買房』奔波『的梁先生告訴記者,看到朋友紛紛投資購房,自己也沈不住氣,籌劃著再貸款買一套房作為保值工具。但是從兩月前開始看房、排號,至今他仍沒有實現願望。『要麼「搖號」中不上,要麼開盤價和預期差距太大,實在太難了』。
在『救市』政策及通脹預期下,今年樓市從回暖到火爆,一路走高。國家統計局最新數據顯示,11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比10月份擴大1.8個百分點;環比上漲1.2%,漲幅比10月份擴大0.5個百分點,這也是自今年3月份以來,全國房價第9個月連續上漲,而且一些城市房價已超過2007年高峰期水平。
『過高的增長在表明國家救市任務已經完成的同時,也給房地產市場全面調整帶來了契機。』業內人士普遍認為,『迪拜危機』給處於高熱狀態的樓市再次敲響警鍾,在全國樓市不斷刷新的房價、地價神話過程中,樓市積聚的風險越來越大。樓市『清火』勢在必行。
中國城市科學研究會副秘書長王明浩分析說,國家開始調控樓市,一方面是因為經濟復蘇,有了調控的條件,另一方面,我國房地產市場也已經到了非調不可的地步。 目前樓市存在三大因素導致必須『清火』:首先,從宏觀經濟角度來看,今年中國經濟『保八』已無懸念,樓救市任務也完成,明年更重要的是經濟結構調整,國家將把發展重點放到經濟產業上;其次,今年下半年開始,投資型及炒房客大舉入市,地王頻出、開發商和投資客哄抬房價等現象又開始出現,這給樓市健康發展埋下了隱患;第三,目前一些城市房價上漲過快,價格屢創新高,繼續衝刺可能會吞噬明年的上漲空間,也需要一段調整和續勢期。
調理樓市 三劑『涼藥』
五部委土地調控出臺後,股市應聲跳空低開,地產板塊帶頭下跌,這也給處於高熱狀態的樓市提了一個醒,國家並不缺少給樓市清火、降溫的『涼藥』。只是考慮到可能產生的副作用,不能過猛,既要將過快上漲的房價穩定下來,又不至於把整個房地產市場打倒。分析人士認為,近來國家連續開出的『三劑藥方』比前幾次更有針對性,有抑有保,全面調理,有利於樓市的後勢健康。
■第一劑
營業稅『2改5』抑制投機
去年12月國家和地方出臺的一系列稅費減免政策,在激活樓市的同時,也使部分炒房及投資性購房成本降低。除了買新賣舊,現在很多家有餘錢的市民都把買第二套、第三套住房作為理財方式,貸款及稅費優惠使這些改善型及投資型購房需求持續增大。
12月9日,針對樓市投機性購房及房價過快上漲,國務院開始出臺具體調控政策:個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。這一政策打壓投資投機成本的意圖非常明顯,同時也突出了突出了有保有壓的政策導向。
中原地產等機構人士分析說,9日政策對去年131號文件進行了『一個取消』和『一個繼續』的調整。『一個取消』是指取消『對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策,將個人購買普通住房超過5年享受稅收優惠,改為2年,將過去按照全額征收的稅收,改為按照差額征收。這將對短期的炒房投機形成抑制。營業稅征免時限的拉長,將明顯增加炒房者的投資成本,受此政策影響,部分投機性買家可能會退出,這將對平抑房價過快上漲產生積極作用。所以有關稅率的出臺可以起到市場退熱劑的作用。
應當注意到,此次營業稅政策的調整主要是為了抑制樓市內的短期炒買炒賣現象,並沒有對自住需求造成影響。此次政策明確了繼續實施的『131號文』政策:『加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房,享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時,對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低於當地平均水平,再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業銀行在基准利率基礎上按風險合理確定。』這對普通自住購房需求仍將起到積極作用。
房地產機構及銀行界人士預計,在稅費方面,今後還會有抑制投機和投資的調整政策出臺。如針對大戶型、高檔房的稅費可能再調整;商品住宅轉售環節的個人所得稅可能會從嚴征收;針對個人和開發商的土地增值稅也可能從嚴征收。
另外,在房貸方面, 二套房貸及其首付比例提高也將成為調控的主要目標。這一點在上周末住建部會議上有關負責人表示:『在繼續支持居民自住和改善性住房消費的同時,更加嚴格二套房信貸管理,嚴格二套房認定標准,抑制投資和投機性購房。』而摩根大通上周也發布報告稱不排除中國房貸政策進一步微調的可能。
另據媒體報道,銀監會近日已要求各大商業銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查,房地產行業信貸風險赫然在列。一位未具名的銀行業內人士在接受媒體采訪時說:『國家這次明確表態要調整房地產市場,抑制房價過快上漲,那麼銀行自然會收縮房地產信貸。同時,首付比率也會相應提高。
■第二劑
『國四條』 遏制房價過快上漲
12月14日召開的國務院常務會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議還出臺了4條具體措施,包括要『繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房;加大差別化信貸政策執行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險;繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度;加強房地產信貸風險管理。這個被業內稱為『國四條』的全新表述,比前一次國務院常務會議更為收緊,但同時也不乏暖意:增加普通商品房的供給、繼續支持居民自住和改善型住房消費、繼續大規模推進保障性安居工程建設,這些均意在推動行業發展。
金地集團天津地產公司總經理郝一斌、 保利(天津)房地產營銷總監王希岩等企業人士認為,國家提出遏制房價過快上漲,非常及時,而本次『國4條』提出的具體措施,也突出了結構調整的整體思路,國務院在明確提出抑制投資投機性購房、防范風險等要求的同時,還提出繼續支持自住和改善型住房消費,說明政府還是積極支持自住房消費的。
王明浩等人士認為,國家首次提出的『差別化信貸政策』,也是對『二套房貸政策』出臺進行了鋪墊,有關政策明年可能全面緊縮。
家住南開區的沈女士向記者表示,『我現在住的房子是單位老房,從今年6月女兒出生後,我們就開始看房,打算換套大些的房子,但是每次到選好目標房時,開盤價都會遠超出當初『意向』價格,使我的預算落空。我的一個朋友看好了梅江一處新房,但是經過幾個月的折騰,到樓盤開盤時卻排不上房號,後來又花錢買了一個房號,加上實際開盤價格的上漲,這套房的價格在幾個月內已比預計的一成以上。』可見,市場非常需要在商品房預售等方面進行嚴格監管,國家提出的加強房地產市場監管等政策十分必要,如果真正得到落實,相信這對房價虛高也有遏制作用。
■第三劑
『土地監管』 打擊囤地
囤地、炒地一直被指稱為高房價的推手之一,受銷售強勁復蘇及現金流充裕的影響,今年以來,全國各地『地王』頻生,部分房企利用低成本融資和低土地首付比例的便利,競逐重點城市的優質地塊,由此帶動相關區域的房價快速上漲。
機構人士分析說,地王現象頻生,一方面源自開發商資金充裕,另一方面也和很多地方土地出讓金首付比例低有關。此前,中央政府允許開發商一次性或者分期繳納土地出讓金,但沒有對首付款比例做出明確規定,因此各地自行掌握首付比例,大部分在20%至30%之間。這就造成開發商拿地時『游刃有餘』。
『國四條』出臺後第三天,12月17日,財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部和審計署五部委聯合下發《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》,對土地出讓的收支管理進行了規范。明確開發商以後拿地時,『分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%』。
此通知被業內人士稱為『對火熱樓市發出的「撤火劑」』。通知主要是針對今年以來土地市場普遍出現的交易火爆和過熱現象,打擊一些熱點城市的炒地、囤地現象。增加土地有效出讓、開工及銷售監管是一劑良藥,對供不應求造成的市場高熱有鎮靜作用。』中原地產等機構人士認為,增加土地有效供應,無疑會對因恐慌心理造成的需求虛熱產生鎮靜作用。
同時,土地出讓首付比例提高,還可以規范房地產商的拿地行為,防止『退地潮』的發生。行業景氣時瘋狂拿地,行業不景氣時便『巧言退地』,其中損失的僅僅是保證金,這不利於房地產市場的公平競爭,一些企業負責人表示。
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