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國慶黃金周剛過,南京、上海二套房貸政策相繼收緊,政策指向第二套住房及高檔住宅的消費市場,北京、深圳等一線城市也相繼風傳政策收緊信息。據此,房地產市場觀察員認為信貸政策收緊信號明顯。而更悲觀的業內人士則認為,隨著政策收緊范圍的擴大,第四季度樓市將終結前7個月的暴漲走勢已成必然。
房貸收緊風頻吹政策冷風直吹
從10月10日開始,南京市將執行三項新政策,全面收緊住房公積金政策,這也是今年以來國內首個進行調整的房地產政策。同一天,上海銀監局也在下發的《關於進一步維護上海銀行業良好競爭秩序的通知》中要求上海各銀行嚴格執行『二套房貸』相關監管要求,避免住房按揭貸款業務的過度競爭。
相比較而言,河北的房貸政策要放松一些,但是也有明顯趨緊之勢。『最近各銀行的二手房貸款基本還都能做,但是對貸款人的審查明顯嚴了』,昨日石家莊正大中介一位工作人員告訴記者,這種審查包括貸款人信用記錄,還款能力等,而且,從申請到房貸的審查期,也比以前明顯要長一周左右。
而北京市的房貸政策推出則要追述到9月初:北京市銀監局《關於規范存量房貸款業務有關問題的通知》從9月1日起真是執行,《通知》要求銀行必須采用『網簽合同』和其正本中的房屋成交價格作為審批必要依據,按照網簽合同正本中的房屋成交價格與評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值,發放住房貸款。
樓市『十字路口』拐還是不拐
隨著各地房貸政策的緊縮,樓市也呈現出一些下行跡象。
在剛剛過去的『銀十』黃金周的傳統旺季中,樓市交投清淡也令開發商失望。北京、上海、深圳、廣州、南京等重點城市的商品住宅市場在十月第一周均『出師未捷』。依舊上揚的高房價讓持幣觀望情緒更加濃厚,大量推出的房源並未受供給曲線左右。
以北京為例,雖然在房貸政策出臺後,北京二手房市場成交量短期內出現了非正常的『暴漲』。北京市房地產交易管理網的網簽數據顯示,9月上旬(1?10日)全市二手房住宅網簽總量突破萬套關口達到11102套,環比前月同期顯著攀昇64%,其中2日、3日兩天的網簽量分別高達2062套和2126套。但在10月1日至7日,北京期房網上簽約僅有960套,現房簽約159套,總簽約量為1119套。而去年同期,樓市即使在下行之中,期房網上簽約量仍有1994套,現房簽約260套,共簽約2254套。銳減五成左右的成交量讓開發商備感汗顏。
雖然樓市成交慘淡,但是大部分開發商認為,盡管近幾個月市場的成交量持續走低,但並不代表整個樓市的拐點將提前來到,目前的成交量走低,只能看作是一個階段性調整的信號。無論是上海、北京、深圳等上月成交量下滑較大的城市,還是杭州、成都等成交量仍在繼續上漲的區域,持有上述看法的開發商數量正在不斷增加。
中房協朱中一認為,局部市場出現波動是正常的,幾個城市銷售量的下降或房價的回落是市場規律使然。與去年同期相比,國內城市成交量總體仍在大幅提昇,價格也在企穩,同時全國的房屋施工面積、房屋竣工面積等指標都在逐月提高,說明市場在回暖。開發投資、土地開發面積等指標雖然同比是下降的,但環比是上昇的,『不能僅憑個別城市、個別指標的變動就說樓市已進入「拐點」了』。
光大證券首席經濟學家潘向東在接受新華網專訪時也指出,今年4月到7月間的高成交量已經完成了房地產市場的去庫存化,市場現在進入了一個補庫存的時期,基於此來看8月份全國的房地產開發投資,雖然總量有所增加,但相對於需求而言依舊不足。供需矛盾將導致成交量的下降,但對價格則是一個強有力的支橕。
事實上,從樓市『量價飆昇』到『價漲量縮』再到『價量齊跌』,過山車般起伏的樓市、橕杆跳般飆昇的房價令很多購房者望而卻步。再加上緊縮的二套房貸政策信號,引起投資需求和部分改善型需求的短期離場觀望,多種信號顯示樓市正在醞釀調整。
政策決定走向樓市政策走向何方
既然房貸呈現收緊跡象,令人更為關心的是,這是否會是整個信貸政策收緊的試探性舉動?
光大證券首席經濟學家潘向東在接受媒體采訪時表示,從目前的情況看,房地產市場依舊是回報率最高的行業。由於明年很難延續像今年這麼大規模的政府投資,在這種情況下,宏觀經濟要保持一定的增長速度,仍然要倚重房地產投資的持續提高。因此,『資金在短期內從房地產流向其他行業的可能性不大,國家的房地產政策依舊會以鼓勵和推動為主。』
某房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也表達了類似的觀點,他表示由於目前房價環比漲幅已基本觸頂,而且國家對於房地產業拉動經濟的期望仍然較大,在政府投資增幅將出現下降的情況下,房地產投資和住宅消費能夠持續增長對於宏觀經濟有著重要的意義。
復旦大學世界經濟研究所所長華民也撰文指出,稍加觀察就可以發現,中國房地產價格的迅速上漲在很大程度上是因為有大量本來應該投資產業的資本進入房地產市場炒樓而造成的。『既然在危機與衰退時期需要有充足的流動性來防止經濟走向蕭條,那麼解決(高房價)問題的方法就一定不是緊縮,而是尋找更加可行的渠道把可能流向房產市場的資金引向對經濟長期增長有利的生產和投資領域。比如鼓勵境內外優秀的企業到中國的股票市場上市,盡快開放創業板股票市場等。』
歸根結底,眾多分析師將關鍵點放在政策面上市因為管理層的意願是希望房地產市場能夠穩步發展,盡量避免房市大起大落,維穩心態一直貫穿於樓市的發展。當前的中國經濟並非完全的自由市場經濟,無論是股市或樓市都認為是『政策市』,只要超出一定范疇,政府必定出手調控,市場日漸理性。請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||