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日前,天津河西區小海地小二樓危陋房屋拆遷改造工程全面啟動。本次拆遷涉及居民近9000戶。由於本次拆遷『異地安置房』供應充足,價格定在每平方米三四千元,因此受到了拆遷戶的熱捧。不過,由於目前部分安置房還不能入住,所以該拆遷地區周邊區域的租賃房屋供不應求,近期,小海地小二樓周邊房源租金上漲了兩三成。而從2009年春節之後,很多中心城區樓盤都出現了價格飆漲的現象。久違的蜂擁排隊、蜂擁購買項目認購卡現象重回市場。
09年初以來中心城區新房成交情況
1月 均價9431元 9.03萬平方米
2月 均價9552元 13.36萬平方米
3月 均價9504元 31.07萬平方米
4月 均價9492元 28.74萬平方米
5月 均價10186元 30.86萬平方米
6月 均價10360元 27.86萬平方米
7月首周 均價11051元 7.42萬平方米
安置房受拆遷戶熱捧
據悉,小二樓拆遷安置房主要分為『原地還遷房』『異地安置房』兩種。其中,『原地還遷房』面積——獨單不小於50平方米、偏單不小於60平方米。在三年蓋房期間,每月每戶補助周轉費——獨單1000元、偏單1200元,可用於租房;『異地安置房』包括周邊地區的三處樓盤,分別為津南區雙港新家園的金秋新苑、津南區雙港新家園的民興園和民盛園、西青區大寺新家園的龍順園。三處樓盤都屬於經適房,將在一年內建成。每月同樣給予周轉費,最小安置房為偏單。
天津部分地區房價暗漲 小海地、中心城區成熱點
10月8日中午,記者在位於河西區浯水道上的『小二樓拆遷指揮部』看到,三處『異地安置 房』的樓盤簡介前擠滿了正在選房的市民。不少人一邊比對著房型圖,一邊詢問售樓人員樓盤的配套設施等情況。其中,金秋新苑的安置房銷售最為火爆,標注著樓層、面積以及均價的選房面板上,超過80%都被貼上了表示『已售出』的紅紙條。『金秋新苑的房價在每平方米3600元至4500元之間,安置面積不小於73平方米。現在只有1號樓和4號樓還有餘房,其他四棟樓基本售完。』據金秋新苑的售房員介紹。
正在現場選房的劉先生表示,龍順園的交通比較便利,家門口不僅有多條公交線路,還規劃了兩條地鐵線。『我考慮了三天,決定要一套龍順園的房子。現在房價一直在漲,還是有套房子「攥著」比較踏實。』據了解,金秋新苑之外的另兩處『異地安置房』的均價都在4000元左右。其中,民興園和民盛園的安置面積不小於 0平方米,龍順園的安置面積不小於62平方米。
拉動周邊房屋租賃市場
住在南樓附近的許女士有一套小海地的一室住宅用來出租。『9月底,原先的承租人不打算再租我的房子了,所以我在網上發布了出租信息。沒想到信息一傳到網上,求租電話便沒斷過,平均每天要接三四十個。』許女士說,她確實沒有想到小海地的房子這麼搶手,後來從中介公司得知,是因為小二樓拆遷使周邊出租房屋變得搶手。『物以稀為貴嘛,原先我把每月的租金定在了800元,但求租的人太多了,所以誰給的租金高就租給誰了。最終,房子是以1000元每月的價格租出去的。』
由於部分安置房還不能入住,所以導致房屋租賃市場比較活躍。近期,小海地周邊房源租 金上漲了兩三成。』中原地產(天津)三級市場部分行經理趙靜表示,『異地安置房』供應充足,而且價格也具有一定的競爭力,因此購買新房、二手房的拆遷戶並不多,周邊樓盤成交量出現明顯變化的可能性不大。
小海地區域價值持續看漲
據了解,小海地地區將借力柳林城市副中心的整體規劃,依托周邊環境改造提昇,區域價值將持續看漲。
某研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,隨著地鐵1號線的通車,小海地地區的交通條件得到『跨越式』提昇。小海地小二樓危陋房屋的整體改造涉 及范圍很廣,隨著市政配套設施的逐步完善,小海地地區房地產市場成交價格將看漲。
『雖然小海地是一個傳統的居住區,但是在開發過程中也應加大公建、商業用地的「佔比」,這樣纔能保證可持續發展。』蔣雲峰建議,小海地小二樓區域拆遷後不應全部規劃為居住區,應該適當提昇商業、公建用地佔比,甚至可規劃區域商業中心。
在低迷了近一年之後,樓市戰火重燃而且越燒越旺。據某投資顧問部對房管局發布的數據統計顯示,上周(2009.6.29—2009.7.5),天津中心城區(市內六區)新建商品住宅成交均價繼續上漲,每平方米突破了11000元,達到了11051元/平方米。同時,房價的持續上漲並沒有使成交量下降,上周中心城區成交新建商品住宅7.42萬平方米,環比上漲了5.7%。
數據顯示,上周南開區成交量達到了3.2萬平方米,佔據市內六區總成交量的43%,該區成交均價為12374元/平方米,在市內六區中僅低於和平區。據業內人士分析,南開區樓盤成交量的大幅放量是上周市內六區成交均價突破11000元/平方米的主要原因。
兩個月房價飆漲1成
南開區某樓盤項目開盤銷售,12000多元/平方米的價格並沒有減弱購房者的熱情。一大早,就有大量的購房者蜂擁而入售樓處。該樓盤開發商告訴記者,僅上周六、周日兩天,就銷售了190多套新建商品住宅。
今年春節期間,老城廂某樓盤項目優惠後的均價是9500元/平方米,而且銷售人員主動提出給予優惠。後來由於銷售火爆,到3月中旬時,該項目銷售均價漲到了10500元/平方米;到了5月中旬該項目新樓座開盤時,購房者需要提前花2萬元購買認購卡之後纔能選房,同時銷售均價已上漲到了12800元/平方米,不買認購卡就不能選房。昨日,記者再次致電該項目,相關負責人表示:『近期銷售非常火爆,房價幾天就會變一次,現在最新的均價是14500元/平方米。』5個多月的時間,房價的漲幅將近53%。
從2009年春節之後,很多中心城區樓盤都出現了價格飆漲的現象。久違的蜂擁排隊、蜂擁購買項目認購卡現象重回市場。數據顯示,2009年5月,中心城區新建商品住宅成交均價突破10000元/平方米,達到10186元/平方米。而如今僅僅過去了兩個月,11000元/平方米的關口又被突破了。上周,中心城區新建商品住宅成交均價為11051元/平方米,兩個月時間房價飆漲近一成。
雖然成交均價飆漲,但是成交量並沒有因此而受到影響。上周,中心城區新建商品住宅成交7.42萬平方米,而1月份周均成交量僅為2.26萬平方米,當前成交量是年初的3倍多。今年上半年,天津市共成交新建商品住宅562萬平方米,超過了2008年全年的成交量。業內人士認為,當前的樓市不能僅僅說是反彈,而應該說是市場的反轉。
哭窮房企咋突然『闊』了
從2007年底開始,受全球金融危機等因素影響,國內房地產市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個季度之前,包括富力、恆大在內的眾房地產企業還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負面消息裡。但一個季度之後,它們已重新開始高調拿地。某數研究院 天津分院統計顯示,6月份本市商業、居住用地成交23宗,較5月份的成交3宗環比暴漲666.7%,其中僅是拿下東南角地塊的保利地產,就貢獻了3.8億元。不僅是天津,北京、上海、廣州等城市的土地成交量亦出現倍增。
不少大型房企更是頻頻出手。萬科在5月份共斥資23億元在佛山、無錫、沈陽、青島四城拿下6幅地塊;SOHO中國表示『可供選擇的項目很多』;恆大地產更是『著急』到登報尋找土地項目。去年還在『哭窮』的房企們,怎麼又突然『闊』了?
一位業內人士告訴記者,一直以來,房地產開發企業的資金來源主要有三大渠道:銀行貸款、企業自籌和預售款,『我們看到,去年年底到期的房地產公司貸款,銀行基本上都給予延期了。目前,又到了房地產發展的關鍵時刻,未來房地產如果走勢良好,房地產還錢纔更有把握。所以,銀行在這個時候當然要鼎力相助。』
另一個資金來源是房地產企業的密集融資。數據顯示,自今年4月份以來,包括金地集團、保利地產、泛海建設、SOHO中國、華潤置地、龍湖地產在內的10餘家房地產企業,融資金額超300億元人民幣,融資方式包括股票增發、發行企業債等。而融資目的,大多為土地儲備資金。
某地產總經理張良分析,09年一季度的樓市『小陽春』中,不少房企降價銷售、快速回籠現金的做法取得了良好的效果,房企資金鏈已有大幅改觀,『只要房企資金鏈沒有問題、只要房企還希望擴大市場佔有率,大肆拿地都是房企擴張的首要舉動。』
此外,2009年寬松的貨幣政策亦為市場注入了巨大的流動性 。數據顯示,09年1月-5月,信貸增長額度為5.8萬億,已經超出年初央行預計的今年全年信貸新增5萬億的下限。『大量的資金並沒有流入需要扶持的制造業和物流業,投資回報率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者。』張良表示。
除了寬松的貨幣政策、較低的貸款利率,近期,政府連續出臺新政的扶持效果也開始顯現。5月27日,國務院宣布調低固定資產投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,這是商品房資本金比例13年來的首次下調,也被認為是推動樓市回暖的重大利好之一。
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