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記者從市國土房管局獲悉,在國家和本市減息降稅等多項鼓勵住房消費政策的帶動下,1至7月本市房地產市場房屋交易活躍,全市成交各類房屋1302萬平方米(135639套)、843.9億元,同比增長73.9%和77.6%。從各類房屋交易情況看,1至7月受拆遷剛性需求及藍印戶口政策拉動的購買佔據絕對主力,在交易量中佔比約為70%。對此,專家分析,政策主導是本市樓市交易的一個顯著特點。由於政策動力仍將在一定階段內持續存在,因此後市房價或仍將保持堅挺,但交易量可能不會超過上半年。記者苗娜通訊員吳梅孫毅
拆遷藍印拉動力明顯
今年1至7月,受拆遷、藍印戶口、普通住房稅費優惠等政策影響,本市房地產市場從小陽春逐漸走向了繁榮,交易量連創新高。南開大學經濟學博士劉玉錄表示,根據有關統計,今年西站和塘沽地區的拆遷形成的剛性需求消費,約佔全部房產交易的30%以上,藍印戶口政策吸引的外來人口購房佔比超過30%,因此本市約有七成的樓市交易是政策在拉動。
自今年年初以來,紅橋區西站、塘沽區東西沽等地區的拆遷改造,對當地和周邊區域的房屋需求拉動作用明顯。據統計,1至7月,因西站拆遷,紅橋區及周邊區域的房屋交易量均出現大幅增加,其中紅橋區、河北區、北辰區三區的二手住宅交易量同比增長163.9%、145.4%和149.4%,西青區新建商品住宅交易量同比增長122.6%;因東西沽拆遷改造,塘沽區新建商品住宅成交量同比增長103.3%,增幅均高於全市平均水平。
隨著濱海新區加快發展以及投資環境逐漸改善,特別是藍印戶口政策的實施,刺激了外來人口在本市的置業需求。1至7月,外來人口在津購房287.4萬平方米(27619套),同比增長157.6%,佔全市總量的34.9%,比去年同期提高12.6個百分點。
二手住宅交易量放大
此外,去年本市調整了普通住房價格標准,擴大了購買普通住房享受稅費優惠政策的范圍,因而鼓勵了居民的住房消費。受政策影響,在1至7月份成交的新建商品住宅中,普通住房交易的比重達到51.2%,比調整前提高22.9個百分點;在二手住宅中,普通住房交易的比重為78.5%,比調整前提高33.4個百分點。受購買二手住宅不足5年再上市交易按全額征收營業稅調整為不足兩年按差額征收營業稅的政策影響,二手住宅再上市的周期縮短、交易量放大。據區縣房地產交易市場調查,1至7月5年內再次上市的二手住宅交易量比調整前增長93%。
樓市繁榮缺乏實際支橕
劉玉錄表示,1至7月本市房地產市場明顯分為兩個階段。第一季度為剛性需求的啟動階段,項目拆遷啟動,各項政策逐漸出臺,但未在實際的交易和價格中體現。此後,市場進入了持續攀昇階段。
『政策主導是本市樓市交易的一個重要特點,藍印戶口吸引的外來人口購房和拆遷造成的剛性需求佔到全部交易的70%左右。剩餘的30%則主要受到貨幣流動性的影響,其中一部分為投資性購買。』劉玉錄表示,『1至7月本市各項經濟指標與往年相比並未發生太大變化,而房產成交量和價格卻節節攀昇,這說明樓市的繁榮缺乏內在經濟增長的拉動。』他認為,拆遷或藍印戶口政策都只能是階段性的政策,要想房市持續繁榮還需經濟增長的支持,要在結構上做文章。『拆遷剛性需求萎縮後,大量開發上市保障性住房是一個可行的辦法,這類住房也可以拉動市場需求,以避免明後年房市出現大幅波動。』
市國土房管局相關負責人表示,針對本市目前房地產市場交易特點,下一步各部門將督促擴大新開工規模,保證市場後續供應;另一方面將繼續加大市場巡查力度,嚴厲查處『捂盤惜售』等炒作房價行為,督促符合條件開發企業加快上市節奏,保證房源充足。
下半年交易量略有下降
針對後5個月本市房地產市場交易量及價格的走勢,劉玉錄表示:『全年是否能呈現總體上行一直是業界爭論的焦點。從全國范圍來看,進入8月購房人預見到了市場的泡沫和風險。總體持謹慎態度。』他認為,本市推動市場繁榮的各項政策年內不會有太大變化,因此推動交易量和價格上昇的主要動力依舊存在,短期內房市仍將維持在現有水平。『拆遷還沒有完全結束,工程項目建設依然在繼續,藍印戶口方面雖不會是一個長期需求,但目前仍沒有飽和。下半年整體交易量應該還是不錯,但不會超過上半年。』
劉玉錄特別提示,下半年唯一可能引起房市產生重要變化的可能是國家信貸政策的調整。『二套房貸的收緊直接打壓投資和投機性的購房,影響交易量。此外,物業稅已在一些城市進行試點,盡管不會很快推廣到天津,但是此類政策大多會產生預期性作用。』
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待售房屋快速消化
1至7月房市新增上市469.9萬平方米,同比下降32.8%,而交易量大幅回昇。截至7月底,全市新建商品住宅待售面積795.3萬平方米,較年初減少了267.3萬平方米,同比下降15.4%。其中竣工一年以上的200.2萬平方米,較年初減少了6.3萬平方米。
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