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2009年上半年,天津市土地交易一直比較“平淡”,和北京、上海、杭州等城市“搶地”大戰形成鮮明對比。
根據思源經紀統計,1-6月,天津市推出土地452幅,共2721.48萬平方米,總成交量爲2450.57萬平米,同期土地供求比約爲1.1:1,土地市場整體供求較爲平衡。其中,推出住宅用地723萬平方米,儘管同比減少16%,但仍居全國首位。價格方面,天津住宅用地成交價格在3月達到頂峯後開始回落,在經歷了2個月的持續下跌後,價格出現回升態勢。6月天津住宅用地推出價格重回千元關口,但沒有地王出現,土地溢價率較低,住宅用地樓面地價爲1174元/平方米,環比上漲84%。
相距120公里,一邊是北京地王頻現,一邊是天津土地市場平淡,原因何在?
二、天津:北方經濟中心《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》的出臺,首都北京的城市定位發生了改變,“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”已成爲北京市的城市發展目標,而國務院批覆同意的《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》則提出,未來15年,天津要以濱海新區的發展爲重點,逐步建設成爲國際港口城市、北方經濟中心和生態城市。
國家將天津打造爲我國經濟增長的第三個增長極的目標顯而易見。
三、天津土地市場爲何波瀾不驚?在其他重點城市的土地市場忽現火熱現象的時候,天津土地市場卻在“鬧中取靜”中自然生長,未現“搶地”現象,主要有以下幾方面原因。
1.土地供給量寬裕,管控出口多
上半年,天津市供給土地452幅,共2721.48萬平方米,遠遠超過其他重點城市。充足的供給量緩和了土地需求的激烈競爭,土地的供需矛盾尚未在天津大規模顯現。
除了供給量的保證,天津的土地收儲模式也有助於平穩土地市場。與北京的待出讓土地全部由土地收儲中心管控的模式不同,天津市除了收儲中心外,一級開發商也參與土地收儲的過程,形成了土地出口多元的格局。目前,除土地收儲中心外,天津城市基礎設施建設投資集團有限公司、天津市泰達投資控股有限公司、天津市房地產開發經營集團有限公司和天津濱海投資集團股份有限公司四家一級開發企業同時參與天津市土地出讓,打破了土地供給方的壟斷。在這種模式下,不同主體可能在不同時段以不同條件推出土地,具有一定競爭關係,使得土地供給相對平穩,也抑制了土地價格的非理性上升。
2.資源仍然被北京吸引
距離首都北京如此之近,既是優勢也是劣勢。長期以來,由於北京的經濟發展水平相對較高,投資環境成熟,北京吸引着大量的資金、人才和資源的集聚,在區域內的競爭中處於優勢地位。同時,長期以來,天津的產業結構與北京相似度高、互補性弱,造成了競爭大於合作的情況,難免抑制了天津的發展,壓縮了其土地的升值空間。
然而,這種局面必將逐漸得到改善。隨着北京政治、文化功能的提升和經濟功能的轉移,天津將逐漸顯示出與北京城市發展的差異性,互補性逐漸增強,天津與北京的密切合作將成爲打造環渤海城市圈的必然趨勢。
3.目前地塊的區位優勢尚未顯現
微觀來看,上半年天津土地市場未見升溫也與出讓地塊本身的屬性有一定的關係。從供應土地用地性質方面看,工業用地佔總供應量的67%,居住用地佔27%,商業和綜合用地供應量較少,造成了土地成交均價較低。從土地供應區域分佈來看,2009年上半年,天津市土地供應主要集中在郊縣市場,佔到了全市土地供應總量的46%,供應土地面積接近1300萬平方米。由於這些地塊目前的區位優勢並不明顯,各種生活配套設施還不完善,項目利潤空間不大,難以引起開發商的興趣。但是,其中大部分土地位於各區域新興開發區,在未來將會顯示出巨大潛力。