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資金是經濟實體的血脈,對地產企業來說,更肩負造血功能。去年年底,許多地產公司還爲緊繃的資金鍊叫苦連天,短短半年,樓市以驚人的速度實現逆轉,信貸寬鬆和銷售回款增加,已使上市房企經營性現金流大爲改善。
截至8月4日,已披露的13家房地產上市公司中報顯示,報告期末,這些公司經營活動產生的現金流量淨額共計144.23億元,而去年同期爲-52.2億元。還有衆多房企上市在即,行業的投資增速有望進一步增加。鼓起錢袋子的地產商、被普遍預期看漲的樓市、衝高回落的地產股,這一切現有的元素又將帶給樓市怎樣的市場變局?
國家統計局數據顯示,1-6月全國商品房銷售面積34109萬平方米,同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元,同比增長53.0%。
今年上半年,天津住宅市場整體表現活躍,全市成交新建商品住宅562萬平方米,同比上漲了115.5%,超過了去年全年的成交量,成爲全國範圍內去存化量之最。
與此同時,國家貨幣政策寬鬆所帶來的信貸支持,也降低了開發商籌資的難度。國內貸款和定金及預收款成爲開發商資金來源增速上升的主要原因。
數據顯示,上半年房地產開發企業資金來源23703億元,同比增長23.6%。其中,國內貸款5381億元,增長32.6%;企業自籌資金8241億元,增長10.4%;其他資金9837億元,增長34.7%。其中,個人按揭貸款2829億元,增長63.1%。
“去年市場行情不好,開發商都比較謹慎,留了不少‘過冬糧’。”某房地產公司的負責人向記者表示,上半年銷售回款速度加快以及證券市場火熱都降低了房企資金鍊的緊張程度。“行業回暖速度快,目前企業資金比較充裕。”
房企的“上市風潮”
要想打通資本經營的出路,上市無疑是最好的選擇。
據瞭解,中國建築作爲一年多來首隻登陸A股的建築地產股,受到了市場資金的熱捧。
中國建築擬發行120億股,IPO募投項目資金規模爲426億元;而最後凍結資金高達1.85萬億元人民幣。
最近有上市意向並排隊等待A股IPO的房地產企業,其中不乏富力地產、恆大地產這樣的實力派企業。
“隨着中國經濟的不斷好轉和國際資本市場的恢復,恆大地產將重啓IPO計劃。”近日,恆大地產董事局主席許家印表示。
近日,萬達集團董事長王健林也表示,“萬達已完成了股改,進入了上市的申報程序,我們希望儘快上市,計劃是明年,最遲後年。”
除此之外,復地集團、首創置業等多家H股上市公司也表示,迴歸A股的計劃也將重新啓動。首創集團總經理劉曉光表示,首創置業迴歸A股的計劃不變。
渤海證券一位分析師告訴記者,現在,樓市和股市都在大幅回暖,這給房地產企業上市提供了更好的條件。他預計,下半年房地產企業將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規模,因此,對資金的需求將膨脹。而負債率一向偏高的房地產企業,尋求上市融資,將變得較爲迫切。
資本充盈下的三大變局
-房企圈錢擴容土地儲備
“從6月份A股重啓IPO到現在,境內房地產企業以前的盈利模式又開始重現。”一位證券市場的業內分析師告訴記者,既可以從銀行拿到貸款,又可以從資本市場籌得鉅額資金,而房地產商必然將會把資金投入“囤地”上。
記者在採訪中瞭解到,在這些有意願上市的房地產企業中,有多數企業都表示IPO成功後將擴大各自企業的土地儲備。
據瞭解,一段時間以來,不僅是非上市公司,一些上市的房地產企業也公開表示要將“囤地”進行到底。
據瞭解,恆大地產目前的土地儲備是4600萬平方米,爭取到今年年底實現土地儲備5000萬平方米左右。
萬達新一輪土地儲備起步於去年下半年,半年內新增7幅土地。今年上半年加大了力度,新增10幅土地,總面積約650萬平方米,下半年計劃將再新增至少10幅地,全年新增土地儲備目標超過1000萬平方米。
各大房地產企業都加大了自己的土地儲備步伐,攻城掠地似乎已經成爲房企的統一戰略。近期,全國一二線城市地王頻現就是最好的證明。
“不讓買地,我們拿錢幹什麼?”一位不願透露姓名的房地產企業負責人告訴記者,任何一個企業想要發展,在市場如此火爆的現況下,都會想方設法融資拿地。
渤海證券分析師對記者表示,開發商上市融資後,用一大部分資金去買地;而圈到地之後,該房地產企業會備受投資者追捧,股價隨之攀升;再融到資後,房地產企業又將資金投入到土地市場,並且因有錢在手,不惜花重金買地,非理性“囤地”也推高了地價,地價的擡升則又會助長房價。這就是市場盛行的“地價股價對賭怪圈”。