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盛夏時節,天津樓市最大的亮點非塘沽區莫屬。在剛剛過去的7月份,塘沽區一口氣成交了4宗居住類用地。其中塘沽區規劃杭州道北側、洞庭路西側的津塘(掛)2009-19地塊,以11.78億元、溢價115%成交,樓面地價高達5377元/平方米。業內人士認為,隨著於家堡和響螺灣兩大商務區建設的推進,塘沽樓市迎來一系列利好,這提昇了開發商對未來塘沽樓市的預期。不過,開發水平不夠高、缺乏純粹的高品質樓盤,是目前塘沽樓市急需解決的問題。
拆遷刺激成交井噴據中原地產(天津)投資顧問部投資分析師郭小娟統計,今年上半年,塘沽區共成交新建商品房6473套,建築面積65萬平方米,和去年同期相比激增80.3%;均價6886元/平方米,較去年同期上漲9%。
『上半年塘沽區房地產市場成交十分活躍,各個項目的銷售狀況都很不錯,成交量的顯著提昇勢必帶動價格上揚。主要購買力來自於上半年政策性帶動的塘沽本地的剛性需求,這部分需求的入市和成交量的上漲又帶動了改善型和部分投資客戶入市。』郭小娟說。
萬通上北新新家園副總經理楊鴻森也比較同意這一觀點,他將今年上半年的塘沽樓市分為三個部分:蓄勢待發;蠢蠢欲動;陽春凸顯。造成這樣銷售區間的原因,主要有三個方面:首先,塘沽區房地產市場的主體構成仍以本地客群為主,這一比例佔到70%至80%,他們比較習慣於在塘沽區本地購房,區域性較強;其次,隨著塘沽區響螺灣和於家堡兩大金融服務區建設的啟動,一大批重點項目相繼開工,眾多知名企業紛紛進駐,這也吸引了一批投資客戶進入塘沽區樓市;第三,塘沽區城市基礎設施改造昇級,帶動大范圍拆遷。
『其中,尤以拆遷對塘沽區樓市的拉動效應最明顯。』楊鴻森說,『例如於家堡商務中心站項目,就涉及拆除建築面積約41.8萬平方米,其中住宅約32萬平方米。此外,胡家園、北塘等區域也都有大規模拆遷。雖然有關部門已安排了足夠數量的還遷房,但仍有相當一部分拆遷戶選擇改善自己的居住條件,這類人群一直是近期刺激成交的最大買家。』
土地供應集中釋放
良好的市場表現給了開發商更多的信心,上半年塘沽土地成交也是一路飄紅。截至今年的7月27日,塘沽區共成交5宗土地,成交面積45.78萬平方米,樓面價格平均為2917元/平方米。
這5宗地塊分別是塘沽區中心路西側、大連道北側的津塘(掛)2009-2地塊,建築面積1717.5平方米,用途商服;塘沽區廈門路以東、廬山道以南的津塘(掛)2009-22地塊,建築面積424732平方米,用途居住;塘沽區廈門路以東、雲山道以南的津塘(掛)2009-21地塊,建築面積238646平方米,用途居住;塘沽區車站北路以西、津塘公路以南的津塘(掛)2009-20地塊,建築面積35754.4平方米,用途居住;塘沽區規劃杭州道北側、洞庭路西側的津塘(掛)2009-19地塊,建築面積219064.6平方米,用途居住。
其中,後4宗居住用地均是在7月成交的,溢價幅度非常高,多家企業參與競買。如津塘(掛)2009-19、津塘(掛)2009-20兩地塊,均有7家企業參與競買。前者土地面積109532.3平方米,起掛價5.47億元,經過92輪競價,以11.78億元成交,高出起掛價6.31億元,溢價幅度達115%;後者土地面積16252平方米,起掛價0.78億元,經過24輪競價,以1.29億元成交,高出起掛價0.51億元,溢價幅度達64%。
『從2008年開始,塘沽區推出的土地幾乎全部為寫字樓、酒店等商服性質用地,只有中新生態城區域內包含有居住性質的用地,居住用地在塘沽區處於稀缺的狀態。』中原地產(天津)投資顧問部投資分析師任君說,『7月塘沽一次性推出的這4宗居住用地,全部順利成交,且津塘(掛)2009-19地塊樓面價格達到了5377元/平方米。這一方面是因為供小於求的市場態勢,另一方面也顯示出開發商對塘沽區未來較高的市場預期。』
利好不斷前景無限
7月中旬,《天津市空間發展戰略規劃》中關於於家堡和響螺灣兩大商務區的規劃細節再次向社會進行了公示。市規劃局總規劃師霍兵介紹,兩大商務區定位上有所區別,功能上形成互補。
位於海河北岸的於家堡金融區,規劃佔地面積3.86平方公裡,建築面積約900萬平方米,將成為集中展示濱海新區國際大都市形象的標志區,形成國家級金融商務中心,以京津城際鐵路引入於家堡金融區為契機,實現與天津中心城區、北京協調互動發展的格局。位於海河西岸的響螺灣商務區,規劃佔地面積1.1平方公裡,總建築面積370萬平方米,將吸引外省市和央屬大型企業辦事機構、研發中心進駐濱海新區中心商務區,通過企業總部、研發、會計、法律、信息諮詢等相關的配套設施建設,搭建信息交流平臺,為國內外大型企業進駐濱海新區提供優質服務。
據了解,目前兩大商務區的建設正如火如荼地展開。響螺灣商務區的道路、管網等基礎設施已基本建成,哈爾濱友聯大廈、碧桂園酒店、五礦集團、浙商大廈等十幾個項目已經開工建設。於家堡首期進駐企業合作簽約儀式已舉行,包括澳洲寶澤集團、海協信托、船舶基金、文化藝術品交易所在內的多家國內外知名企業、金融機構簽署了入駐協議。
『目前濱海新區的經濟支柱以第二產業為主導,依托港口,各類現代制造業非常發達。從經濟發展規律上看,下階段濱海新區必將實現一次產業昇級,第三產業肯定會迎來全新的發展機遇。目前規劃的兩大商務區均位於塘沽,未來區域經濟的發展必將對塘沽房地產市場形成更多的利好,刺激房地產市場的發展。』天津社科院經濟社會預測研究所所長盧衛說。
開發水平期待昇級
中原地產(天津)投資顧問部投資分析師郭小娟介紹,目前的塘沽房地產市場大致可分為中心城區板塊、新港紫雲板塊、上北板塊、胡家園板塊、海河南板塊等。
中心城區板塊生活及商業配套相對比較完善,交通便利,產品容積率高、密度大,典型項目四季風情、濱海名都等;新港紫雲板塊的在售項目基本都已進入銷售尾期,早期的產品以多層為主,現在已基本完成向高層產品的過渡,典型項目世紀祥和家園、東海雲天等;上北居住板塊地理位置優越,屬於規劃中的生態居住區,未來將有希望發展成為塘沽區新興居住區,典型項目首創國際城、萬通新新家園等;胡家園板塊目前的在售項目較少,商品住宅的價格也低於其他板塊,但是目前該板塊正在進行舊城改造,未來住宅產品的供應量會逐漸增加,典型項目遠洋城等;海河南板塊目前生活配套相對不完善,住宅產品價格較低,預計隨著海河兩岸聯系的加大,河南板塊的住宅產品價值會進一步被挖掘,典型項目貽成泰和新都等。
『不過和開發區相比,塘沽房地產市場的開發水平還有一定的差距。目前市場中高端產品稀缺,多數項目均定位為中端,產品的設計規劃在細節上有待提昇,後期的營銷推廣手法有待創新。』郭小娟分析說。她認為,目前塘沽區域市場中,有高價項目但卻難有高品質項目,相對於比較市場成熟的上海、深圳等地,我們的產品設計較陳舊,很多設計不夠人性化,戶型設計、外檐效果、園林景觀、後期物業管理等方面也要提昇。
郭小娟預測,隨著塘沽區經濟不斷發展,區域環境不斷完善,越來越多的知名開發商進駐,如首創置業、中遠地產、萬通地產等,他們的到來將帶來一些成熟的開發運營經驗,塘沽房地產市場已經進入快速發展階段,高端項目會越來越多。
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