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昨日,一條《國務院將征收20%的土地閑置費》的『烏龍』新聞,將部分開發商瘋狂囤地的怪現狀再次暴露在陽光下。隨後,SOHO中國有限公司董事長潘石屹在其一篇名為《房地產行業是養雞的不如倒蛋的》的博客中指出,房地產行業中囤地確實比賣樓賺錢,所謂『養雞的不如倒蛋的』;國家打擊囤地的政策過嚴,反而難以貫徹落實。
烏龍:『舊聞』新發引發關注
所謂的『烏龍』新聞,指的是昨天的一篇報道稱,國務院26日發布《關於集約用地的通知》,土地閑置滿兩年的將依法無償收回;土地閑置滿一年不滿兩年的,需交納20%的土地閑置費;國家還將對閑置土地征收增值地價。
事實上,《國務院關於促進節約集約用地的通知》早在2008年1月就已由國務院辦公廳下發,距今已有一年半之久。潘石屹也在其博客中提到,國務院2008年初曾經出臺過相關文件,國務院不會出臺兩次相同內容的文件,在政府的網站上也找不到傳說中新發布的文件。
但『舊聞』新發能引起如此多的轉載,客觀上也反映出社會對開發商囤地的持續關注。
怪象:囤地比賣樓更賺錢
『上市公司囤地現象非常驚人,根據它們的公開年報簡單分析,以這些公司開發的建築面積來計算,它們的囤地規模,最少的也在20年以上,最多的超過100年。』潘石屹昨天說。
記者調閱相關資料發現,某開發公司2008年至2009年中期,可儲備土地為1288萬平方米,而當年實際開發土地僅為9萬平方米,其土地儲備可供開發年數長達143年。值得一提的是,這家開發公司是列表中囤地最少的一家,表中囤地最多的開發商是該公司的4倍。
潘石屹戲稱,在房地產界,『養雞的不如倒蛋的』,囤地往往更賺錢。他舉例說,幾年前,兩家開發商同時拿下同一地段的兩塊土地,一家開發商建了房子,賣出房子後發現沒有賺多少錢;另外一家開發商囤著地,什麼都不做,最後把土地賣給別人,賺的錢是第一家開發商的幾倍,『如此循環往復,在房地產界,少圈地的反而成了另類』。
原因:可在資本市場上圈錢
開發商為何熱衷囤地?潘石屹稱,這主要是因為公司儲備土地受資本市場追捧。而開發商在土地上投入的精力、時間和金錢多了,那麼投入在規劃、設計、建設上的精力自然就相應減少。
富陽中國控股業務部王勇表示,對於大型上市公司而言,儲備土地的價值不僅僅在土地上,也是運營戰略的需要,尤其『地王』出現後可以在資本市場獲得更多潛在收益。
戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏認為:本輪土地熱與2007年不同,2007年以民營企業拿地為主,並且多數企業的核心業務並非房地產,今年活躍在土地市場上的主要是大型國企,或者是由國企注資以及有國企背景的上市公司。國企頻繁拿地『稱王』、加大土地儲備力度(查看地圖)的原因主要有兩點:一是國企的預期收益率相對較低,因此能夠放手出高價;二是國企更容易通過銀行獲得較低的融資成本。
建議:細化政策打擊囤地
那麼,針對囤地現象的政策能否取得實效呢?潘石屹在博客中表示,政策的執行有兩大難點。首先,如果由地方政府執行,標准如何確定?比如從什麼時間開始計算囤地,是從頒布土地證的時間算起,還是從其他時間算起?如果開發商有1000畝土地,只開發了10畝,其餘的990畝算不算閑置?這些細節還需進一步明確。
其次,潘石屹認為,政府的政策一年比一年嚴格,以往文件中提到:『閑置土地超過一年不滿兩年的,要收20%的閑置費。』而在2008年新出臺的文件中規定,『對閑置的土地要征收增值地價』。現在的實際情況是第一條政策尚且很難徹底執行,落實新政策更成了空談。
他就此建議,是否可以先處理『囤地』十年以上的,再處理『囤地』五年以上的……依次逐步解決,讓政策得以執行並真正發揮效力。(劉 暢)
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