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日前,記者從天津市國土房管局有關部門了解到,8月20日將在市內六區實行新建商品房預售資金監管。為了深入了解這方面情況本報記者就有關問題,采訪了天津市國土房管局相關負責人。
問:為什麼要對新建商品房預售資金實施監管?
答:對新建商品房預售資金實施監管是法律法規賦予國土房管行政管理部門的職責,《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條明確規定:『商品房預售所得款項,必須用於有關的工程建設』。2004年建設部《城市商品房預售管理辦法》做出『開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定』的具體規定。2007年市人大出臺的《天津市房地產交易管理條例》第六條明確本市實行新建商品房預售資金監管制度。同時該《條例》還明確了市人民政府確定的房地產交易資金監管機構負責新建商品房預售資金工作。由此可見,實施新建商品房預售資金監管是法定要求。
有效化解商品房預售資金潛在風險,維護購房群眾合法權益,促進開發企業規范合理使用預售資金,保障房地產市場健康平穩發展,是加強新建商品房預售資金監管的出發點和落腳點。2008年6月市政府辦公廳轉發市國土房管局擬定的《天津市新建商品房預售資金監管辦法》,對有效保障預售資金合理使用,防止建設資金挪作他用導致後續建設和配套設施資金不足,出現延期交房甚至爛尾現象具有重要意義。
問:目前本市新建商品房預售資金實施監管進展情況如何?
答:按照《天津市新建商品房預售資金監管辦法》並結合天津房地產市場的實際情況,國土房管局本著積極穩妥的態度,於2008年11月1日始,啟動了預售資金監管的試點工作,選擇了永泰紅磡、萬科等6家房地產開發企業,共8個項目進行了監管試點,累計監管面積9.25萬平方米,累計監管資金3.7億元,累計撥付金額2.3億元。通過近9個月的試點實踐,不僅檢驗了監管業務流程,進一步完善了監管網絡系統和業務協調機制,而且也驗證了監管政策、方法的可行性,開發企業認知認可度明顯提高,購房群眾普遍希望能夠買到預售資金納入監管的商品房,反映出放心買房的心理期盼。試點工作收到了預期效果,具備了在一定范圍先行推開的條件和社會氛圍。
為此,8月20日起將在市內六區首先推開預售資金監管工作,凡在本市和平、河西、河東、南開、河北和紅橋六個行政區域內新建商品房預售資金全部納入監管范圍。這是新建商品房預售資金監管在全市18個行政區域全面實施前的一個重要步驟。
問:我市新建商品房預售資金監管模式有什麼特點和創新?
答:《天津市新建商品房預售資金監管辦法》頒布後,結合我市房地產市場的實際情況,我局在堅持依法依規監管的前提下,按照『監管資金適量,操作程序簡便、服務優質高效』的基本思路,采取了按比例監管的方式。所謂按比例監管是指被監管的預售款的額度,是以後續建設資金與新建預售商品房預售款的比例來確定的,後續建設資金主要是參照建築安裝工程預算定額及小區內配套費用標准計算的;新建商品房預售款是按照一定區域內平均價格計算的。開發項目開始預售,監管賬戶進款後,按照監管比例確定監管資金。開發企業可以按照施工進度申請工程款和相關配套費用。監管比例之外的資金,開發企業可以自行提取使用。按比例監管的模式體現了以下三大優點和創新:
一、操作程序簡便。最大限度方便購房群眾和企業是設計資金監管操作程序的出發點和落腳點。我市新建商品房預售資金監管是依托我局多年來數字房管的建設成果,將商品房銷售管理系統、房地產產權產籍管理系統、14家商業銀行結算系統以及銀聯系統進行跨行業、跨部門的鏈接,對預售資金從辦理商品房銷售許可證開始至完成房地產初始登記終止,實行全程網絡化實時監管。一是交款方式更便利於購房群眾。我市新建商品房預售資金監管在14家銀行1300餘個網點櫃臺交款的基礎上,與天津銀聯分公司合作增加了資金監管專用pos機刷卡交款的方式,實現將專用pos機終端與監管賬戶掛接,既方便購房人繳款,又保證了預售資金的及時入賬。二是全面實施網絡化監管,開發企業從監管賬戶開立、三方協議簽訂、施工用款申請、監管資金撥付等操作均在網上進行,操作簡便快捷;三是在審核用款環節上,為方便企業用款,減少企業往返跑路,采用電子審批方式,開發企業申請使用預提費用在系統上提交申請,經電子審核通過後可以直接在監管系統打印加蓋同意撥付專用章的申請表,足不出戶即可辦理資金撥付手續。
二、服務優質高效。我局對新建商品房預售資金的監管體現在優質高效的服務之中。一是精簡業務流程,堅持一站式服務,開發企業申請使用監管資金,經審核符合規定的,3個工作日即可撥付;二是公開辦事制度,以《天津市新建商品房預售資金監管辦事指南》的形式,公開各環節要件、業務流程和工作時限,實行首問負責和一次性告知制度;三是實行全程免費監管,不給開發企業增加成本,不給群眾購房增加負擔。
三、模式切實可行。為了保證對預售資金按比例實施監管萬無一失,順利進行,我局自2008年11月1日始,啟動了預售資金監管的試點工作,選擇了永泰紅磡、萬科等6家房地產開發企業,共8個項目進行了監管試點,累計監管面積9.25萬平方米,監管金額3.7億元。通過近9個月的試點實踐,證明對預售資金監管是完全必要和切實可行的。開發企業認為,既最大限度地滿足對資金的迫切需求,又不影響資金的使用效率,還提高了企業的社會公信力;購房群眾認為,既從根本上維護了自身的合法權益,又維護了交易市場秩序;金融機構認為,對預售資金實施監管,能夠有力地保證在建工程按時保質保量的建成,從而防止了『爛尾』樓盤的發生,有效的防范金融風險,保證國民經濟持續健康穩定的發展。
問:商品房預售資金監管操作流程是怎樣的?
答:為促進房地產市場有序、健康、誠信、活躍發展,新建商品房預售資金監管將服務企業與維護購房群眾合法權益統一起來,為群眾放心購房提供機制與程序上的保障。
一、賬戶開立及監管簽約。房地產開發企業申請辦理銷售許可證前,應辦理資金監管賬戶開立手續並將項目總承包合同及區內有關配套費用登記到監管系統中。然後房地產開發企業、商業銀行開戶行及我局監管部門簽訂《天津市新建商品房預售資金監管協議》。房地產開發企業持《天津市新建商品房預售資金監管協議》及相關要件,辦理銷售許可進件手續。
二、資金收存。購房人購買新建商品房時,憑房地產開發企業在商品房銷售管理網上打印的繳款通知書,到商業銀行網點櫃臺將購房款直接繳入監管賬戶,並憑銀行出具的繳款憑證向房地產開發企業換領購房專用發票。還可以通過天津市新建商品房預售資金監管專用pos機,將購房款直接繳入監管賬戶,pos機簽單可作為繳款憑證,向房地產開發企業換領購房專用發票。
三、資金撥付。監管項目進款後,房地產開發企業可以按規定的資金用途和工程進度申請使用資金。我局監管部門按照有關規定到項目現場核查以後,符合用款條件的,准予支付。
四、撤銷監管。監管項目完成房地產初始登記後,房地產開發企業可申請解除監管。
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