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穩政策穩供應穩房價
——訪中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一
樓市回暖基礎尚不穩固,供給明顯不足,個別城市房價上漲壓力仍較大
記者:7月份,70個大中城市房價同比上漲1.0%,環比上漲0.9%。環比連續5個月上漲,漲幅不斷擴大,同比則出現了近20個月來的最大漲幅,房價上漲的趨勢似乎已經確立。但7月份樓市的成交量環比出現了較大波動。現在購房者和業內人士都很關心下半年房地產市場的走勢,您怎麼判斷?
朱中一:當前,我國經濟發展正處於企穩回昇的關鍵時期,從1—7月份有關數據來看,房地產業經過前一段時間的調整已經超預期地領先其他行業率先回暖。
商品房銷售面積同比增長37.1%,商品住宅銷售面積同比增長38.8%。房價的止跌並穩步回昇也是市場回暖的重要表現。隨著經濟環境持續向好,全國房地產市場仍有望繼續穩步回暖。現在人們關注和擔心的,主要是4月下旬以來,伴隨著投資性需求和改善性需求的入市,少數城市房價、地價上漲幅度過大。
判斷下半年這些城市的市場和房價走勢,主要還是看供需兩方面。從需求面看,當前刺激市場價格上漲的需求是否全部具有可持續性,這個問題尚待觀察。房價上漲過快的城市,不少以自主性和改善性需求為主的普通購房者重新陷入觀望,7月份一些城市成交量出現了不同程度的下滑。有一些城市緊縮二套房貸政策,對投資性需求及房價上漲起到了積極的抑制作用。但這些城市,人們對房產保值、增值的預期仍然比較強烈,潛在的需求也仍然存在。
供給面的情況則不容樂觀。今年以來,商品房銷售面積增長顯著,但1—7月房地產開發投資額僅同比增長11.6%,住宅開發投資同比增長為8.2%,土地購置面積、完成土地開發面積和房屋新開工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標的下降,對房地產市場下一步的供給將產生較大影響。特別像北京等幾個銷售量比較大的省市,1—7月住宅投資同比還是下降,比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江蘇下降2.4%、福建下降26.1%、廣東下降13.8%。根據有關機構對上海、杭州、深圳等若乾城市的監測,以過去6個月的平均銷售速度來看,上海、杭州的可售面積僅能提供未來2—4個月的銷售,深圳僅供6個月的銷售,供給明顯不足。
在上述供需狀況的背景下,加上開發企業在資金壓力緩解以後,失去了降價促銷的壓力,綜合分析,今後一段時期這些城市房價上漲的壓力仍然比較大,但漲幅會趨緩,成交量則可能出現震蕩。
客觀來說,一些房價、地價上漲過快的城市必須防止泡沫的產生與積累。否則會對需求的進一步釋放、房地產市場和金融市場的穩定健康發展產生不利影響。房地產企業應該冷靜判斷當前形勢,不要助推樓市漲價,以實際行動來維護樓市回暖的局面。
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