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再現『瘋狂』後,一場有關下半年樓市走勢的爭辯已悄然開始。不知不覺當中,房價又站到了『十字路口』前。這實際上也是對政府調控能力的一種考驗。
『現在是一個投資增長的恢復階段,中國房地產市場沒有什麼泡沫,更談不上過熱。』8月11日,在『搜狐焦點全新上線發布會』上,一向犀利的華遠集團總裁任志強放言,如果大量民間投資不能積極跟進,今年底到明年初,樓市供不應求的關系將更加緊張。『那時,不是說房價要不要漲,而是不漲價就買不著房子的問題。』對此,國家信息中心經濟預測部發展戰略處處長高輝清則認為,未來兩三年內,宏觀經濟將震蕩調整,支橕房價繼續上漲的因素很難持續。
再現『瘋狂』後,一場有關下半年樓市走勢的爭辯已悄然開始。
漲跌之辯
房價自然是爭論焦點。
8月10日,國家發改委和國家統計局的最新調查顯示,7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%,漲幅比6月擴大0.8%;環比則上漲0.9%,漲幅比6月擴大0.1%。至此,房價已連續五個月環比上漲。
然而,一組數據卻有多種詮釋。
在任志強看來,7月份房價同比增長1%,環比增長0.9%,『看不出房價在高速增長。』任志強指出,應從投資、供求關系等多重因素綜合考慮房價,而不是房價的數據本身。
任志強認為,無論是投資因素,或者是開工面積與房價數據,都『看不出有什麼問題』。『前7個月大概1.7萬多億的全國房地產開發總投資,比去年同期大幅下降,如果按住房來說大概下降了25%,說明我們沒有什麼泡沫,更談不上過熱。』
任志強指出,開工面積增長速度很慢,同比正在下降,2008年是27億多平方米,今年25億多平方米,還差2億平方米的開工總量。『像北京,每個月推出的房源遠遠跟不上銷售量。』
任志強預測,當前房地產庫存急劇下降,如果大量的民間投資不跟進的話,供不應求的情況在下半年得不到緩解。言外之意,房價還要漲。
然而,反方則認為,全國70個大中城市房價同比上漲1%,並不能完全展示各地樓市的火爆。根據公開的信息,這些城市不少樓盤兩三個月內漲20%已經極為平常。『這難道還不算過熱?』
從另一方面,支橕房價的另一重要因素地價正在走向『泡沫』,土地泡沫的破裂或將是房價的一場災難。
此前,國土資源部對外發布數據,稱地價佔房價比平均為23.2%。且不論這個調查數據取樣的科學性和准確性一直備受爭議,單是近期的其他報告就顯示,該比例正呈上昇趨勢。以華東為例,方方地產諮詢機構發布報告稱,7月,上海、杭州、南京等華東主要城市的土地成交價格佔當地同期房價之比平均達40%。
對此,就連SOHO中國(新聞 公司)董事局主席潘石屹(新聞 博客)也感慨,『地王』頻現,有些企業為了短期的利益在制造泡沫,『長期來看泡沫一定會破。』
中國不動產研究中心以北京為代表分析未來樓市的走勢。報告預測,下半年,北京商品住宅市場將面臨一次小幅度的調整,使得近兩年來北京住宅市場的走勢呈現V+v型,這次調整大約在第三季度末和第四季度初開始,在經過一個短期小幅調整之後,整個市場仍將繼續回到上昇的態勢。『但相比2008年來說,即將到來的這次調整幅度更小,持續的時間更短。』
某房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭預計,雖然在未來兩三個月內房價將依然保持小幅上漲,但在今年年底或明年初,可能出現止漲,甚至小幅回落。『據觀察,目前已經有不少投資和投機資金開始觀望。』
不知不覺當中,房價又站到了『十字路口』前。
調控之辯
房價的『十字路口』實際上也是對政府調控能力的一種考驗。
針對部分城市出現的高房價,近期有關部門相繼發出了警示信號。為了防范房地產市場風險,銀行監管部門要求銀行加強按揭貸款風險管理,同時重申嚴格執行『二套房』標准。
住房城鄉建設部有關負責人也表示要重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產市場新情況和新問題的分析和指導,督促其加強供需雙向調節,增加土地供應,引導開發企業加快投資建設,嚴格執行個人購房貸款政策,合理調節住房需求,著力穩定房價,促進房地產市場平穩健康發展。
消息一出,各地樓市應聲而動,進入7月,商品房銷售呈現區域性調整。
北京、上海、廣州等一線城市首次出現月成交量全部下跌的局面。
『成交量的下降將再次把市場帶入調整期。因此,此次調整有利於擠出樓市中的泡沫,對於房地產行業健康發展起到積極的作用。』中國不動產研究中心有關負責人向記者表示。
高輝清也指出,房地產是基礎產業,對宏觀調控比較敏感,政策導向一動,其受到的影響會非常大。
有業內人士指出,國家有關部門對房地產信貸政策的運用應更加謹慎,太松,會助長泡沫;太緊,會影響經濟增長。
央行數據顯示,2009年上半年新增貸款額達到7.37萬億元,其中,5381億元信貸資金進入房地產開發領域,個人按揭貸款也達到了2829億元,直接進入房地產領域的新增信貸共計8210億元。
新增信貸所產生的泡沫也在逐漸積累。
然而,也有數據顯示,雖然上半年商品房銷售面積和銷售金額都有大幅增長,但全國土地購置面積、完成土地開發面積和房屋新開工面積同比下降,下降幅度為26.5%、15.2%和10.4%。
另外,北京、上海等五大省市上半年住宅投資出現同比下降,上海同比下降11.8%、北京降15.4%、江蘇降2.1%、福建降28.1%、廣東降40.3%。
『由於外部與內部環境均未完全回暖,我們預測房地產政策可能僅限於對某些領域和區域的微調,不可能全面調整。』上海克而瑞公司總裁丁祖昱8月10日表示。
樓市宏觀調控又將面臨『保』與『壓』的難題。
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