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樓市虛火是實力雄厚的有關參與者為了一己之利而營造起來的表面繁榮景象。隨著樓市虛火越燒越旺,原本就雜草叢生的市場秩序將被推向更為混亂的境地。泡沫終究是要破滅的,特別是在中國經濟復蘇基礎依然不穩的關鍵時刻,如果作為支柱產業的房地產業出現雪崩,後果真不堪設想。殷鑒不遠,樓市發展決不能飲鴆止渴。整頓市場秩序,乃當務之急。
國內房地產市場今年3月以來被陣陣虛火吹得格外紅火。來自官方的統計數據顯示,上半年全國商品房銷售面積3.41億平方米,同比增長31.7%,商品房銷售額高達1.58萬億元,同比增長高達53%。尤其在北京、上海、廣州等房價風向標城市,價格走勢更是極不正常。例如上海房價在7月創下了一年來的新高,不少高檔樓盤簡直賣瘋了,房價動輒以每平方米2000至3000元的速度飆昇。國內樓市的瘋狂賺錢效應,不僅令原來的市場大鱷拼命圈地,更吸引著行業外央企頻頻涉足地產,甚至像海爾、海信這類家電企業,也重金入市。市場的瘋狂,令新"圈地運動"一浪高過一浪,"地王"紀錄不斷被打破,以至於連潘石屹都驚呼"看不懂"。
樓市虛火是實力雄厚的有關參與者為了一己之利而營造起來的表面繁榮景象。而在當下的經濟環境裡,這種非理性的繁榮盡管可以帶來稅收、就業的一定增長,但負面效應將對國民經濟造成非常嚴重的內傷。眾所周知,房地產業在中國這樣一個人均GDP剛剛邁過3000美元的國家,無疑有著巨大發展空間。只是從各國的經驗來看,一個健康的房地產市場,是與廣大消費群體的實際承受力以及規范的市場秩序密不可分的。例如,在好的市場經濟環境下,不囤地、不捂盤、不違規預售,充其量只是房地產商最低的行為准則,而在當下卻成了百姓們的冀望。另一方面,房價增長不能脫離數以千萬計普通消費者的實際承受能力,但在不規范的市場環境裡,開發商隨意漲價幾乎已成市場常態。
其實,中國房地產業曾有深刻的發展教訓。19年前,國內房地產泡沫的破滅曾使金融業遭受重創,通貨膨脹率一度高達兩位數,經濟也因此而大調整。就在去年,由於泡沫部分破裂導致國內房地產市場一度異常蕭條,以至於業界大佬們紛紛勒緊褲帶准備過冬。但是,在中央政府為了應對金融危機而采取適度寬松的貨幣政策背景下,某些銀行為了一己之利而背離了政府的政策初衷,致使信貸資金大量進入房地產市場。央行數據顯示,在今年上半年7.37萬億元新增信貸中,就有5381億元的信貸資金進入房地產領域。
誰都知道,泡沫終究是要破滅的。特別是在中國經濟復蘇基礎依然不穩的關鍵時刻,如果作為支柱產業的房地產業出現雪崩,後果真不堪設想。統計顯示,國內房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金佔其資產的比率在80%以上。在房地產業低迷時,金融業不斷向其輸血,造成了房地產的過度亢奮與表面繁榮,當時並沒有適當的調控。而今,不少銀行業務員往往未經嚴格審核就匆匆放貸,在催生房地產業亂相的同時,更加劇了銀行業的風險。一旦房價由於無人托手而大幅跌落,將使與房地產業有著利益共生關系的銀行出現系統性風險的大爆發。
有關參與主體對樓市的瘋狂趕集,在吹旺樓市虛火牟取暴利之餘,將把原本就雜草叢生的市場秩序推向更為混亂境地。殷鑒不遠,樓市發展決不能飲鴆止渴。整頓市場秩序,破除有關各方串謀,乃當務之急。
首先亟待規范的是地方政府行為。長期以來,在中央與地方政府之間一直存在著利益博弈,尤其是在執行中央的宏觀調控政策過程中更是如此。如今,不少地方政府之所以樂見本區域內房價飆長而不願下猛藥治理,主要是一己之利因素在作怪。因此必須通過深化體制改革,強化中央政府對地方政府行為的約束,逐步糾正作為房地產泡沫重要推動力量的地方政府投資衝動,改變地方政府的預算軟約束以及偏重增長的政績觀。另一方面,亟需深化土地制度改革,盡快完善土地價格形成機制。政府應真正退出土地一級、二級市場,致力於規范市場行為、提供信息服務,利用稅收和貨幣政策監控市場交易,以保障土地市場交易的公開、公正、公平,保障土地利用的高效和優化配置。
銀行業的放貸秩序也亟需整治。盡管銀監會已經注意到近期樓市虛火可能引發的銀行業系統性風險,正在收緊第二套放貸。要求各銀行金融機構要切實加強風險管理,嚴守撥備覆蓋率底線。但涉及房地產信貸政策的執行力度歷來都會大打折扣。因此,問題的關鍵是有關監管機構以及銀行應真正從促進經濟穩定發展與提高民生福祉的戰略層面,來認識解決放貸秩序混亂問題的緊迫性。被房地產市場綁架的銀行業應加大風險管控,建立起有效的約束機制、健全科學的放貸機制以及確立貸款的保障和補償機制。相關監管部門應該通過利率變化與對貸款人按要求嚴格審查,以增加使用資金之成本,減少個人住房消費信貸上做假造假,減弱銀行資金的易獲得性及減少商業銀行所面臨的風險。
當然,建立規范有序的房地產市場,還必須從制度建設入手,加快劣質房地產商退出步伐。尤其要建立充分准確的房地產市場信息和金融市場信息;規范市場准入、土地取得、開工許可、建築標准等市場運作標准,完善房地產法律、稅收和監管框架;促進房地產交易過程公開、公平、公正;切實提高房地產從業人員的素質和道德規范。爭取早日建成一個良好的房地產市場秩序。
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