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三大環節設障方能堵漏
事實上,早在此次國稅總局發文要嚴查做低合同價之前,稅務部門已多次明令禁止這種行為,但沒能收到理想的效果。2006年,我市地方稅務局發布了《關於調整二手房交易計稅價格的通知》,要求對於成交價格低於二手房交易最低指導價格且無正當理由的,須按最低計稅價格征收稅款。
『設置最低計稅價,可以說是堵漏的第一道關口。』中原地產三級市場部分析人士認為,最低計稅指導價格的出臺在一定程度上對避稅行為有遏制作用。但是,目前的指導價格偏低,且調整的周期太長。在區別普宅與非普宅、商品房與非商品房以及覆蓋郊區市場方面也亟待細化。
另外,亞豪機構市場總監郭毅說,『在監察方面,除非是成交價與最低計稅價持平的合同涉及「黑白合同」的嫌疑大,容易被查,其他的只要雙方統一口徑,很難被發現。而且每年十萬套的成交量查起來也很難。因此,僅通過最低計稅價來約束尚顯不足。』
業界律師認為,相比最低計稅價,更有效的辦法是加大對銀行放貸環節的監管,嚴格執行二手房貸的放貸成數。如此,做低合同價便無法獲得足夠的貸款,以此制約消費者。『當然,更重要的一點,不能通過自我約束代替嚴格周密的法規監管。只有逐步建立完善的個人資產信用體系,讓涉及稅收的個人交易行為處於執法部門的監控之下,纔能真正堵漏二手交易避稅。』 (楊舒萌)
■他山之石
國外二手房交易的稅收監管
美國二手房交易需繳納的稅種主要有交易稅、遺產贈與稅和所得稅。交易稅稅率約為2%。遺產贈與稅只對價值超過60萬美元的遺產或在每次贈與價值超過100萬美元時征收。所得稅實行超額累進稅率,稅率在15%到39.9%之間。對於短期炒作,即擁有產權未滿一年就買賣的房屋,賣房收入列入個人本年度的總收入,稅收比例可高至33%。擁有產權超過一年的房屋即長期投資,賣房時須繳付20%左右的稅。為防止賣家偷稅漏稅,政府有相應的監管法規,要求房地產代理過戶公司必須在過戶時強制扣繳,否則會受到嚴懲。同時,因為大筆支出要求必須通過銀行轉賬,買方賣方的真實交易情況易於監控,漏稅的可能性極低。