|
||||
沿海一線城市房價率先上漲
易憲容指出,從數據上看,首先是房價上漲。一是由於房地產是不動產,因此全國的房地產基本上是一個個分割的市場。因此,2008年沿海一線城市出現全面的調整,而中西部不少城市的房價則仍然上漲,從而使至2008年全國的房價水平仍然上漲6.5%。二是從住房銷售面積與銷售金額來比較,全國商品房價銷售面積的增長只有25%,而銷售金額的增長則達到49%。商品房的銷售金額增長快於銷售面積增長可能是銷售的住房質量提高了房價上漲,也可能是同樣的住房價格上漲。而後者纔是價格真正上漲。
其次,房地產開發投資增長同比增長為6.8%,盡管增幅比1~4月提高1.9個百分點,但比2008年同期回落25.1個百分點。這主要是與房地產的住房預期制度有關。房地產開發投資增長往往是在房地產銷售增長之後,如果上一期房地產銷售快速增長,那麼下一期房地產開發投資增長就會加快。這並不是如有人所說,房地產開發投資增長下降會進一步導致住房供應短缺,從而進一步推高房價。此外,房地產住房預售的快速增長,將導致下一期的房地產開發投資的增長。
不過,房地產是否真正的進入上行通道,仍然是相當不確定的。盡管房價上漲,但房地產開發商並沒有太多的意願進入房地產市場,也沒有預期房地產市場會進入價格上漲及繁榮信道,否則土地交易立即會繁榮起來。最近,國內不少城市的土地市場,盡管偶爾有土地賣出高價,但是全國各城市的土地仍然是相當不活躍。
第三,在上述的一組數據中,最為耀眼的應該是住房的銷售面積及銷售金額的增長,特別是商品住宅的銷售金額更是上漲得快,上漲快達到50%。在1~4月份,商品住宅銷售金額增長還是保持在35%左右,但是過了一個月,這種增長一下竄昇到50%。對於這種現象,當前解釋很多,但是這些解釋的說服力如何,還得觀察。
進入市場是投資者還是消費者?
易憲容表示,在開始,許多人都會以為,住房銷售量的增長是房地產企業的利潤預期調整,讓房價下降把居民的住房需求釋放出來了。在房地產開發商看,房地產市場是買漲不買跌,如果房地產市場的價格在上漲,就能激發更多購買住房者進入市場。但實際上,這只是相對於住房投資者而言,對於房地產消費者來說,由於住房消費者購買住房的收入預算線是固定的,他們的住房需求大小就在於房價高低。所以,要判斷的是當前進入房地產市場是投資者還是消費者,以及這兩者的比例關系如何?不過,從二手房銷售比較旺盛、銷售90平方米為主導的情況來看,估計當前進入房地產的投資者有,但比重不會太高。還有人認為,當前一些地方房地產銷售快速增長與房地產開發商自買自賣有關。對於這點,也可以觀察,但不宜過早下結論。
這次房地產銷售快速增加與政府的房地產政策的累積效應有很大的關系。住房按揭貸款利率過低,自然會吸引不少居民進入房地產市場。而居民進入房地產增加,從而又激起了房地產開發商增加漲價動機。而房價上漲,房地產投資者及炒作者可能又開始以虛假的方式利用銀行金融杠杆進入房地產市場。
政府作出某種托市表現
此外,最近房地產銷售突然間增長,也與政府的托市有關。政府這種托市,一是表現為對當地居民的直接補貼,並把這種補貼政策限定在當年有效,過了2009年就不可獲得這種補貼。沿海的一線城市表現為特別突出,如西安、長沙、南京、杭州、天津等;二是表現為間接補貼上,比如購買住房上戶口;三是表現在地方政府加大城市拆遷的力度,從而使得城市居民的被動性住房需求迅速增加。四是放寬房地產開發商土地出讓金的繳款期限,甚至房地產開發違約也免於地方政府追究。
土地出讓金繳款期限一放松,房地產開發商又如魚得水,可以用這些資金把住房持有在手上更久,以便讓房價上漲。可以開發更多的項目等。
還有,面對國外大量資金進入國內房地產市場炒房,2006年央行出臺了171號文件嚴格限制外資國內房地產市場投資與炒作。但是,該政策在2008年為廣東與北京市政府所化解。隨著國內房地產市場開始松動,香港等投資者又開始進入北京及深圳的房地產市場。而香港的投資者進入自然也帶動了國內房地產投資者進入市場。一些地方的房價就在於這種情況下迅速推高。
易憲容指出,從以上的分析來看,中國房地產市場是否結束周期性調整是相當不確定的,實際市場可以與房地產開發商所宣傳差別較大,特別是從房地產市場特性來看,當前房地產市場出現的許多現象與市場內在性完全背離,與人們日常生活的經濟常識的邏輯背離,對當前這些現象更要仔細觀察。要關注國內房價上漲,更要關注這種房價上漲是否能夠持續,關注這種現象有一個合理的解釋。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||