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『組委會提出過要求,要想參展,必須讓利。』5月初舉辦的春季房交會前夕,天津一位地產商向記者表示,房交會將會有好戲上演,因為『想買的、想賣的都憋了一年了,5月就指著這茬兒利好了。』
表面上看,天津樓市仍在持續『小陽春』,不過多數專家仍舊語調謹慎,認為這種現象並非是真實的體現。這一輪『小陽春』行情結束之後,樓市很可能陷入『溫吞水』,因為這一階段性行情是由一系列政策及自住需求支持,改善及投資需求何時恢復,尚未可知。
『政策性』行情觸頂
如果不是春季房交會,轟轟烈烈的樓市『小陽春』在天津疲態將顯露無疑。
據天津市國土房管局的數據顯示,4月份天津新建商品住宅成交108萬平方米,環比下降了12.5%。成交均價為6680元/平方米,環比上漲了2%,市場呈現價昇量跌,且逐周下降的趨勢。
『在天津1-4月的商品房銷量中,藍印戶口佔去了三分之一,結婚需求佔了20%左右,拆遷需求佔了23%左右,』天津市房地產業協會研究委員會主任委員、南開大學經濟學博士劉玉錄向《地產》記者指出,除了結婚需求外,其他都是政策性刺激導致的成交量,而且這種成交在一季度爆發中已經釋放殆盡。
拆遷及舊城改造對天津樓市一季度的回暖起到了關鍵作用。2009年2月,京滬高鐵天津西站工程正式開工,老西站的改擴建工程就此拉開序幕。4個月內,將會有1.6萬戶居民陸續離開這塊熟悉的土地,再加上塘沽東西沽地區拆遷,天津累計將會有超過200萬平米的拆遷量,這在其歷史上也稱得上拆遷力度最大的一年。
天津市公布調整的藍印戶口政策,則對遠郊樓盤有了最直接的刺激。從2月4日開始,天津市調整了藍印戶口管理政策。其中市內六區和塘沽區申辦藍印戶口購房款降至80萬元,環城四區和漢沽區、大港區申辦藍印戶口購房款降至60萬元,寶坻區、武清區和三縣申辦藍印戶口購房款降至40萬元,藍印戶口的開放,讓天津務工的外地人開始出手樓市了,4月份,外來人口在津購房達到57萬平方米,接近總成交量的一半。
伴隨著藍印戶口、拆遷、婚房等剛性需求的集中釋放,天津樓市如全國市場般迎來了歷史上最好的一個春天。但隨著政策步入瓶頸期,以及改善需求和投資需求未能有效跟進,樓市在未來數月仍需謹慎樂觀。
為期五天的春季房交會則在此出現了,多數開發商表示房交會僅抱著試試看的心理。盡管一季度銷量不錯,但開發商信心並不是很足,參加這次房交會的商品房只佔全市所有待售商品房的三分之一。不少開發商表示,沒指望能在房交會上賣多少房,僅想和購房人的接觸了解一下市場的現狀。
但市場的回應卻令開發商欣喜。根據房交會公布的數據,從5月7日開始為期五天的展會中,房交會參觀人次逾14萬;成交各類房屋1300餘套、累計約11萬平米,這些數字均比去年春季房交會上昇了四成。
不過有分析人士指出,房交會上的行情對整體市場並不具備普遍指導意義,『房交會上的樓盤數量還不到全市供給量的三分之一,成交產品也大多集中在中等偏高檔次的樓盤。但目前整體樓市中低檔樓盤的銷售數量佔有較大比例。』
從火鍋湯到溫吞水
對於開發商而言,如何將這種短時扭轉過來的市場信心保持下去讓他們苦惱不已,他們希望政府給予市場更足夠的信心。永泰紅磡集團總裁辦主任段立新的解釋最為直接:『只要投資客不入市,這個市場就總是有限的,只有投資者的需求是無限的。』
除了剛性需求的不可持續性,巨大的存量房也是壓在開發商心裡的一塊石頭。據劉玉錄博士的研究,按照目前回暖時的數據計算,把市場上現有的存量房賣光,天津至少需要20個月。
但樓市『陽春』的持續,也讓開發商開始試探市場價格,此前制定的各種優惠策略被悄然取消,取而代之的是價格回到優惠前的水平。還有為數不少的開發商選擇了微微上調價格來試探消費者的承受能力,許多樓盤價格已比去年年底上漲了一成。
多數業內人士開始擔懮部分樓盤的漲價做法。價格調整到位的、性價比高的地區和樓盤,回暖力度就大。這幾乎是所有市場研究機構和專家學者對於小陽春的一致結論。國泰君安就在報告中這樣寫道:『房價定乾坤。降價效應加政策刺激促進了本輪回暖;房價調整越充分的地方,成交量反彈越大。』
劉玉錄也認為開發商應慎重漲價,『成交量一上來就漲價,消費者不是又得打鼓麼,始終這麼反復,不利於行業恢復。』
『過快的漲價只會嚇走購房者。』一位天津開發商則告訴告訴記者,公司進入4月份以後的每周成交量只有30餘套,『在3月份時從來沒有低於過60套』。這其中,優惠策略的取消可能是最大因素。
未來幾個月會如何?在多日采訪中,多數學者、開發商和中介均判斷:成交量可能會萎縮。『房價並沒有如預期般降到位導致多數購房人觀望,很多購房者由於開發商春節後漲價而推遲了購房計劃。』政府幾乎用盡所有的救市辦法,纔造就這輪政策性、階段性、自住型行情。但近期很顯然不會再頻繁出臺救市政策。
『2009年年中天津樓市很可能將面臨新的選擇,隨著宏觀經濟的變化,未來兩月樓市很可能會發生一定幅度的震蕩。』劉玉錄如是告訴《地產》記者。
『抄底』土地
當然,市場上不一定全是壞消息,至少土地市場上時如此——與樓市成交量階段性恢復相比,天津土地市場正從冷清轉為活躍。
在剛剛閉幕的天津『地交會』上,天津市一口氣推出了37塊地,其中市內六區的核心地塊有24塊,還推出了一級開發的土地和擬出讓的土地,請開發商參與『預申請』。包括金地、招商在內的95家外地開發商、新鴻基、恆基兆業在內的28家港資企業以及128家本地開發商參與了此次『地交會』。
天津市國土局一位負責人在『地交會』上表示,目前市場復蘇行情來之不易,天津要推一些好地,以促進市場交易量。
『地多、錢少、速來。』一位參加天津『地交會』的開發商對記者說,天津市這次不僅推出了很多位置較好的地塊,還推出了幾塊面積達數十平方公裡的新城開發項目。由此可見,地方政府不僅希望推動土地交易量上昇,還希望更多資金參與到土地一級開發和城市開發當中,從更上游為城市建設提供資金支持。
而在4月份,天津成交的住宅土地則達4000餘畝,較前12個月的均值有超過一倍的增長,在全國土地市場中呈現出一枝獨秀的局面。『雖然不排除會有短期波動,但我們認為中國房地產市場可能已經確認了底部,土地價格可能也已見底。』
部分業內人士認為,隨著一季度樓市的回暖,地產企業開始從蟄伏期中逐漸蘇醒,部分開發商開始醞釀『抄底』土地。此時在天津買地,發展商更是基於對天津房地產市場長期向好的預期。如大連萬達集團3月份以10.45億元價格競得天津河東區地塊,並表示今年計劃繼續投資在天津增加土地儲備。(張育群)
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