日前，國務院通過並對外正式公布《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出要全面深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。事實上，在2003年征收物業稅已被提出，此次重提更是在業界形成了兩派觀點：一是開征物業稅將對略有回暖的房地產市場給予打擊，即使將土地出讓金一次性繳納取消，房價也未必會下降；二是物業稅的開征不僅有利於抑制部分地方政府大肆賣地，還有利於抑制炒房現象並分散購房人負擔。不過，無論是持何種觀點的人群，都在關注一個問題：如果征收物業稅，將如何操作？(記者 許佳 姚華)

　　支持方

　　有利於緩解樓市過度炒作

　　南開大學經濟學博士劉玉錄表示，物業稅在國外比較普遍，屬於相對獨立的地方稅種。『前幾年提出來要征收物業稅有兩個目的，一是為了抑制房地產炒作，二是為了從時間上均攤地價。我認為如果現在政府一次性收取的土地出讓金能夠轉變為物業稅分70年征收，那麼房價將會出現明顯下調，從前一代人繳納的費用現在分攤到了幾代人身上，減輕了購房人的壓力。並且，加大了一些炒房人購房的持有成本，有利於緩解房地產過度炒作。』

　　劉玉錄認為將政府一次性收取的土地出讓金分為70年收取有利於抑制現在一些地方政府大肆賣地的情況。『為了增加財政收入，現在一些地方政府過度賣地。開征物業稅之後，對地方政府而言，即使賣地一次性也很難拿到巨額收入，而70年內地方政府也會經歷多次換屆，所以現在大肆賣地的現象會得到抑制。』

　　劉玉錄還表示，物業稅即使開征也並不是主要針對普通老百姓的，因此對一般老百姓而言不會有實質性的負擔。『之前提出要開征物業稅的時候，對具體征收辦法業內主要有兩派觀點，一是按照居住面積，如果家庭人均居住面積沒有達到地方人均水平，則不征收物業稅，即使達到或者超過地方人均水平，但是並不多，那麼可以少征；另外一種觀點是按照住房套數，家庭只有一套住房的免征物業稅，或者少征物業稅，而家庭有多套住房的則正常征收。盡管對第二種觀點有人不贊同，但不管怎樣現在普通家庭人均居住面積超過地方人均水平的不是很多，普通市民擁有多套住房的就更少，所以不會產生負擔。』

　　住宅供應結構將回歸理性

　　縱橫地產總經理張良告訴記者，物業稅的開征涉及房地產市場各層面的很多問題。首先，是否會把一次性交70年的『土地出讓金』計入物業稅，分成70年來收。各種土地稅費成本大約佔總成本的40%，這樣將降低40%左右的房地產開發成本。成本下降40%，房價能否下降40%成為一大疑問。第二，已購房者在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經交訖，對於已經買房的交納了70年土地出讓金的房主業主，是需要他們在70年之後再交納，或者是如何核定他們目前應該交納的物業稅也是需要明確的地方。

　　『何時征收物業稅、如何征收物業稅是開發商、購房者都非常關心的問題，新政策正式出臺前，各方會猜測、觀望。從而造成市場上新一輪觀望潮，從而對成交量產生影響。』張良說，從長遠來看，征收物業稅還是有利於房地產市場發展的。物業稅實施以後，出於成本考慮，大戶型的市場需求將減少，符合多數購房者需求的戶型將成為主流，房產市場的住宅供應結構將回歸理性。

　　擔心回暖勢頭會受到影響

　　中原地產（天津）三級市場部區域總監朱慶江認為，年初以來在中央拉動內需、刺激經濟的大背景下，樓市成交量穩步回昇，房地產市場正在向正常良性方向發展。如果開征物業稅，不僅會增加購房者和房屋所有者的壓力，還可能會打壓購房者的熱情，房地產市場剛剛出現的回暖勢頭也將受到很大影響。一方面，會影響目前投資房產的比例，打擊那些買房用來保值或者出租獲取投資回報的人，打擊投資者的信心，降低當前的樓市成交量。另一方面，由於物業稅的征收有可能讓大量已購房的人將他們的房屋或低價出售或出租，供應量的激增會對租金和售價有影響，短期之內可能造成整個市場秩序混亂，所以說目前開征物業稅為時尚早。

　　朱慶江表示，房價是由市場來定的，即使降低了交納給政府的土地出讓金額度，開發商也未必會因為成本下降而降房價。並且開征物業稅對那些投機炒房者的抑制作用也不明顯，他們甚至會把物業稅負擔轉嫁到普通購房者身上，最終抑制房地產市場的購買情緒。

　　反對方

　　稅務專家

　　要考慮操作難度

　　中國稅務學會理事、天津財經大學財政系教授劉植纔表示：『物業稅改革並不是沒有必要，但是要謹慎，要考慮到技術操作難度。』

　　劉植纔表示，目前城市土地在政府收完出讓金後，房主正常持有房屋是不需要繳納其他稅的，也就是說土地的收入一次性已收取，後期政府沒有任何收入，政府依靠土地所獲得的收入前後不平衡。『我認為解決這個問題可以在向開發商一次性收取土地出讓金之後，將收入的一部分交與中央相關部門，一部分用作基金，采取在一段時間或者一定情況下，只能使用基金的利息，而不能動用本金的方法。』

　　頗受關注的土地出讓金和未來可能要開征的物業稅在劉植纔看來是兩碼事。『土地出讓金是政府轉讓國有土地使用權、開發商拿地所要付出的代價，如果土地出讓金不一次性收取，那麼開發商拿地的錢如何繳納、繳納多少是一個問題。並且我認為如果真的將土地出讓金一次性繳納改革為按照物業稅征收容易造成新的問題。例如，現在開發商拿地在土地拍賣現場所出的最終拿地價就是土地出讓金，由開發商一次性繳納這部分出讓金對政府而言，征收管理的成本較低。如果將這部分費用改為物業稅，分70年向房屋擁有人收取，那麼對稅收的征收者而言成本較高，需要幾百家住戶一家一家收取，同時有一些房屋的擁有人可能不在當地，給征收帶來一定難度。』