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進入五月以來,房地產板塊一直以優於大盤的速度強勢上昇。根據大智慧的區間統計,房地產行業板塊股價指數9個交易日連續上漲,漲幅達到12.66%,而在此區間上證指數漲幅僅為6.34%。
大幅超漲的背後動力是什麼?
政策面的支持大智慧板塊在5月份一直處於資金淨流入的狀態。基金對地產金融的熱情空前高漲。
首先是基金對房地產板塊的認可,4月底,國務院提出部分行業將調整資本金,其中受益的行業就有房地產,也就是說,35%的自有資金門檻將會降低。市場對此政策反應相當敏銳,4月29日當日,地產板塊指數出現跳空高開。
銀華基金認為,預計宏觀經濟政策會繼續出臺,但側重點將由政府投資轉向刺激私人消費和私人投資為主,基礎設施建設投資相關行業,包括房地產行業,受益於政策支持,會獲得一個較為穩定的增長。銀華基金經理認為,房地產行業的投資價值開始顯現,他表示,部分行業調整資本金政策顯示了政府深知房地產是推動社會投資和消費的關鍵環節。因此,可以預計未來政策將繼續對這個行業在供需兩方面進行扶持,對房地產板塊影響正面。如果房地產投資在今後能夠較快回昇,則對宏觀經濟整體上有較大的正面影響。
同時,中海基金也表示,房地產領域和基建相關板塊將值得重點關注。短期可繼續看好銷量超預期的房地產。
基本面的轉好根據券商的測算,房地產公司一季度的財務狀況有所好轉,『地產上昇的力量主要還是來自於基本面的改善,受益於利率水平的大幅下降,銷售的放量,資金鏈的恢復已經較為明顯。』英大證券研究所所長李大霄認為。
根據聯合證券對82家A股房地產上市公司的分析還顯示,今年一季度房地產上市公司的現金大量增加,資金壓力明顯減弱。2009年一季度末82家公司現金及現金等價物淨增加總額為187億元,比去年同期增長193%,其中經營活動產生的現金流量淨額為80億元,而去年同期為-229億元。剔除預收款後,82家公司一季度末資產負債率為50.3%,相比2008年末的51%有所下降。這是由於銷售回款的增加和施工投入的減少所致。
另外,在去庫存方面,82家上市房企2009年一季度末存貨總額為4161億元,相比2008年末僅微增1.7%,同比增速連續第四個季度出現下滑。但受益於市場回暖,一季度末預收款餘額為955億,相比2008年末增加18%,同比去年也有3.1%的增長。存貨增速的持續下滑和預收款的回昇表明行業庫存壓力在逐步減小,同時預收款的增長也為2009年的收入增長奠定了良好的基礎。分析師魚晉華認為,『大部分地產公司存在業績超預期的可能。』
但是,另一方面,一季度的利潤方面並沒有較大改善。由於營業收入增速的大幅下滑,以及毛利率的持續走低,2009年一季度淨利潤同比減少了21.6%。
2008年和2009年一季度銷售費用率有所上昇,2008年銷售費用率提昇的原因主要在於市場低迷時期各公司加大了營銷投入,2009年一季度銷售費用率的上昇則與營業收入的同比下降有關。
金地總裁張華綱預計,『今年的業績不會有明顯的改善,但是在現金流以及銷售收入會有很好的表現。』
李大霄認為,房地產是一個彈性較大的板塊,前一段時間跌幅較大,所以吸引了資金進場,加上基本面的恢復,促使他成為近期較為走強的板塊,目前估值其實已經較貴。整個板塊的平均市盈率已經達到37.5倍,市淨率也達到了3.74倍,這樣的價格明顯高於其他板塊。但是由於其良好的彈性,板塊的近期仍會保持強勢。
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