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2006年1月底,市民孫女士於本市某處認購了一套商品房,總價款24萬元。當年8月開發商就交了房子,但是卻遲遲不辦理產權證,也不補簽商品房買賣合同。一晃就過去了3年,無奈之下,孫女士只得拿著房產認購書和她支付了24萬購房款的收據,將開發商告上法庭。原來開發商之所以不能簽訂合同,是因為開發商在孫女士購買前,曾經與別人訂過該商品房買賣合同,後來對方又退了房,讓人萬萬沒想到的是,由於那份合同已經在房管局備案,目前無法撤出,所以房子再賣給孫女士後,既不能簽訂新的合同,也不能辦理產權證。
連日來,本市乃至全國的房地產市場迎來一次『小陽春』 ,『蟄伏』將近一年的樓市交易,在拆遷、婚房等剛性需求情況下於年後開始。然而,由於大多數購房人沒有經驗,如果不小心出了亂子,喜慶購房變成堵心事兒就得不償失了,為此,新報專門采訪了金諾律師事務所房地產與建設工程部李慶華律師,請她談談在買房各個階段應注意的事項,為市民提供六大購房秘笈。
招數一、 審查『五證』是否齊全商品房預售和銷售應當具備『五證』,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》,它是購房者必須審查的最重要的文件,是買賣安全的重要保證。
招數二、 購房前需『驗明正身』除了具備上述『五證』之外,法律規定,被查封、抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的,否則,買受人則面臨巨大的風險,直至『房財兩空』。所以,李律師建議在購房前應當到國土房管部門查清所購商品房是否已被查封、抵押或者已被銷售,以確保交易安全。目前,天津市商品房買賣合同實行網上統一排號打印,存在土地抵押及房屋抵押的樓盤,無法取得統一買賣合同號,這基本上解決了購房人的後顧之懮。
招數三、 『定金』規則需書面約定在決定購房後,最好直接與開發商簽訂《商品房買賣合同》;如確實需要簽訂認購協議,購房人應保持清醒的頭腦,看清合同條款,對那些不明白的項目要問清楚,不要輕易交納『定金』;一旦決定交錢認購,不妨在《認購協議》中書面約定:如購房者決定放棄認購的房屋或者雙方無法就《商品房買賣合同》的條款達成一致,開發商應當將定金退還。
招數四、 合同條款要細推敲現在的購房合同是由國土房管局印制的標准合同,相當一部分內容已經用鉛字印制好了,另一部分留空白,由雙方當事人協商一致後填寫。李律師建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款,並重點審查以下條款:
1、房屋建築面積包括的公攤面積數及可以接受的套內面積誤差應在正負3%之間,公攤面積說明表應作為合同附件。根據現行法律規定,已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,及銷售中心用房均不應計入公攤面積。
2、一樓帶小院房屋的小院部分是否能辦理產權,取決於開發商是否報了規劃。因此,購買這類房屋應查驗開發商的規劃許可證,纔能保證合同利益的實現。
3、購房人逾期付款的違約責任應與開發商逾期交房的違約責任對等。目前,由於多種原因導致開發商常常不能及時交房,延遲3至6個月交房是比較常見的事情。因此,購房人要提前安排買房、用房計劃。
4、開發商逾期辦理產權證的違約責任,應約定一定比例的違約金。建議通過補充協議調整,可在每日萬分之一至千分之一間約定。
5、開發商通常預先擬定購房合同補充協議。而這些補充協議絕大部分是霸王條款。因此,購房者須慎之又慎,千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協議協商一致以完善補充協議。
6、關於物業管理的情況,收樓入住之後,在所買房的小區物業管理委員會成立之前,是由開發商的物業管理公司進行管理,應該了解收費標准等,可以要求將第一年的物業收費標准寫在補充協議中,一般寫成第一年的物業管理費每平方米不超過多少錢。
另外,李律師還提醒購房人須注意不要輕信售樓人員口頭宣傳,更不要僅僅因為開發商精美的廣告宣傳而決定購買,因為上述內容只要沒有寫進合同條款(開發商往往在補充協議裡否定廣告宣傳的效力),一旦無法實現,購房人無權追究其違約責任。
招數五、 交房條件需明確 本市住宅商品房施行准許交付使用許可制度,開發商須取得市或者區、縣建委核發的入住許可證後方可交付。只有開發商具備了經備案的項目竣工驗收報告及供水、供氣、供電、供熱等配套證明後,纔能獲准領取入住許可證。因此,李律師建議購房人在收樓時,一定要在開發商提供了《入住許可證》及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》後,纔簽字收房。這與前面所提到的『五證』合在一起,構成購房人應審查的『五證』、『二書』,其中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇,而『二書』是開發商在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。招數六、睜大雙眼把關收房
在收樓時應注意以下兩個問題:
1、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的交工標准、配套設施等標准到現場看樓驗收,如果發現問題或有不滿意的地方,可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。
2、查看『兩書一證一表』。收樓時開發商必須向購房者出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《入住許可證》。如果開發商不能提供,購房者有權拒絕收樓。
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