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2008年北京住宅銷售大幅下挫,使得北京新房存量上漲。進入到2009年,如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據相關機構的統計,僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進度,需要消化18個月,這還不包括2009年的新增供應。另外,商業地產也面臨著大量存貨的消化。由此可見,2009年成了名副其實的存量消化年。
住宅市場
去年銷量大幅下挫
2008年,京城樓市在『拐點論』大行其道、打折降價風暴肆虐的不利因素影響下,逐步進入了蕭條期,交易量持續走低。
據北京市房地產交易管理網的數據統計,2008年京城共成交商品住宅99897套,成交面積1104.1萬平方米,其中,期房商品住宅共成交84913套、成交面積885.2萬平方米,現房商品住宅成交了14984套,成交面積218.9萬平方米,同比2007年同期,期房商品住宅成交套數下降了30%、成交面積下降了41%,現房商品住宅成交套數下降了41%、成交面積下降了44%。(見下表)從表中的數據對比情況來看,2008年的交易量同比去年出現了較大幅度的下降,平均降幅達到四成左右。
樓市頻現供大於求2008年京城樓市不僅成交量同比降幅巨大,而且出現了明顯的供大於求的現象,京城樓市已經從賣方市場轉入了買方市場。
2008年1月、4月、6月、7月、9月等5個月均出現了供大於求的現象,其中,6月份的供需差最大,達到了31.5萬平方米。
亞豪機構副總王英男分析,一方面是由於2007年政府對房地產市場調控力度頗大,尤其是二套房貸政策及銀根緊縮政策,一頭一尾卡住了開發商的資金來源,加上2008年全球金融市場動蕩,開發商資本市場融資的難度非常巨大。這些不利的因素使得開發商的資金鏈高度緊張,許多開發商不得不加速推出新盤、加速銷售,以期快速回籠資金渡過難關。這使得供應量大幅增加。另外一方面,由於政府調控,大型房地產企業的大幅降價而蔓延至全國,使得消費者對未來樓市的預期發生了轉變。觀望等待成了樓市的主流。消費者持幣觀望導致了交易量大幅萎縮,造成了供大於求的現象發生。
存量需消化18個月2008年前10個月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大,而且還出現了明顯的供大於求現象。這也造成了存量的大量積壓。
供大於求成了去年京城樓市的顯著特征,。據北京市房地產交易管理信息網數據顯示,截至2008年12月底,京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬平方米,未簽約現房住宅套數為38827套、未簽約面積為551.0萬平方米。按2008年月均銷售套數計算,存量商品住宅尚可供市場消化18個月。
由於前幾年的瘋狂擴張,令不少大地產公司存貨日漸增多。保利地產(企業專區,旗下樓盤)2月18日公布了2008年年報,保利地產的存貨也大幅增長。由於房地產項目開發投入增加,報告期末,公司存貨達401.96億元,同比增長43.12%,佔總資產的比例達74.95%。
數據也顯示,86家A股非ST房地產上市公司2008年三季度末的存貨合計達4015.2億元,同比增加了59.35%。與2007年末相比,三季度末的存貨也增加1002.91億元,增幅達33.3%。
在這些存貨中,高檔住宅成了主角。據亞豪機構統計數據顯示,截止到2009年2月1日,北京房地產市場銷售單價在18000元/平方米以上的項目共110個,已取得預售許可的待售套數累計26483套,待售面積354.4萬平方米,存量銷售額達到了844億元,佔到了2008年總投資額的44%。
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