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春節是樓市銷售傳統淡季,各大城市住宅成交量均大幅下降。但在慘淡數據背後,部分城市的房地產市場卻隱約呈現出一些回暖跡象———優質樓盤銷量上揚,成熟板塊止跌回穩。專家表示,政策利好配合開發商價格促銷推動了消費者入市,不過樓市能否真正回暖,3月份的成交量將是真實的『溫度計』。
觀望仍在繼續『抄底』意願增強美聯物業上海區副總經理丁偉告訴記者,從大年初四開始,前來看二手房的人就明顯增多,比1月上旬增加了約30%。但總體上是看的多、出手的少,大家還在觀望,期待更多優惠政策出臺,以及房價的進一步調整。
不過,據丁偉觀察,不少業主對樓市後市信心有所增強,優質地段、優質樓盤的二手房報價已經止跌回穩,不少購房者『抄底』意願增強。『如浦東聯洋板塊,前期部分房源價格下跌約20%,近期價格有8%左右的反彈;普陀區的「中遠兩灣城」樓盤,價格也在前期下跌的基礎上反彈了5%以上。』
上海財經大學對上海市消費者信心指數的調查結果顯示,2008年第四季度上海消費者購房意願指數為56.9點,較上季度小幅上昇3.4點;而購房預期指數增幅更加明顯,從上季度的69.1點提高9個點達到78.1點。受訪消費者中,認為『當前是購房好時機』的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%,認為『未來半年是購房好時機』的比例則由上季度的18.3%提高到了本季度的24.9%。
3月或成樓市回暖『溫度計』楊紅旭認為,從去年第四季度以來,一系列刺激樓市的政策相繼出臺,如個人住房貸款利率優惠下浮30%、最低首付款比例調整為20%;首次購90平方米及以下普通住房,契稅暫下調至1%,免征個人購銷住房印花稅等等,這形成了自去年11月以來樓市的首次『回穩』,但能否真實回暖,還取決於宏觀經濟走勢。北京市政府春節前推出了15條穩定房地產業健康發展的『政策紅包』,其他地方政府也可能會在適當的時機、根據當地實際情況推出一些刺激樓市消費的政策。
專家認為,如何化解巨大的存量房壓力或許是決定牛年樓市走向的關鍵因素。數據顯示,截至去年11月末,全國商品房空置面積達1.36億平方米,同比增長15.3%,增幅比前10個月提高了2.2個百分點。
DTZ戴德梁行研究表明,上海、北京、廣州等全國9個大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米,消化這些『庫存』平均要9個月時間。其中上海壓力最輕,消化現有存量約需4個月,而廈門、武漢、成都等地壓力較大,至少需要一年以上的時間。
復旦大學教授尹伯成認為,中央提出發揮房地產在擴大內需中的積極作用,立足點在於保市場、保消費、保民生。在高『庫存』對房價壓力不斷積累的形勢下,刺激房市需求真正回昇的最好藥方必然是適度降價促銷。
丁偉認為,從萬科在上海啟動的幾次降價活動來看,其對銷量的刺激作用立竿見影。從中期來看,上海樓市供應仍然緊張,只要房價有適度下調,就有相應的需求支橕。『今年3月的成交量將是樓市能否回暖的「溫度計」,如果量能釋放,則樓市將迎來小陽春,否則還將持續較長的「震蕩築底期」。』丁偉說。
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