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中等收入家庭是否需要政府住房保障?原來以經濟適用房為主體的住房制度實際是把這部分家庭作為主要供應對象的,但經濟適用房變成保障性住房、主要面向低收入家庭和住房困難家庭後,中等收入家庭實際只能購買商品房,結果因為商品房房價居高不下,住房問題變成了尖銳的社會問題,政府又不得不出臺兩限房,目的是想通過限價等行政手段創造一個既不同於商品房又不同於保障房的中間市場。北京市明確用兩限房來解決夾心層住房問題,而住房和城鄉建設部主張發展租賃房,這種類型的租賃房與廉租房完全不同,實際並未將這部分家庭納入保障范疇。如果房價下降,或者兩限房供應比較充足,矛盾會比較緩和,一旦房價上漲,矛盾將繼續激化。能否解決好這部分家庭的住房需求,成為房地產市場能否保持穩定的關鍵。
房地產市場,只要政府和開發商有熱情,事情就好辦,例如商品房市場;而一旦政府和開發商都不熱情,事情就不好辦,例如經濟適用房和兩限房。目前,經濟適用房和兩限房,就因為政府和開發商都不熱情,面臨難以為繼的尷尬。設想,如果按照開發商的意願,把經濟適用房從補磚頭改為補人頭,政府可以不再劃撥土地,開發商增加大量客戶,購房者有了選擇自由,可謂皆大歡喜,但風險是可能助長房價,政府財政補貼也會迅速上昇。兩限房雖然非驢非馬,但有兩限房存在,既可分流購房者,又可壓制房價,如取消兩限房,商品房價格就會繼續上漲,中等收入家庭又將面臨無力買房無處租房(市場房租隨著房價上漲,政策性租賃房難覓)的困境。這樣,問題又繞回到房價與居民購買力這個根本問題上來。
實際上,保障性住房和商品住房之間的關系確實是此消彼長的互動關系,其轉換的樞紐就在於房價收入比。如果商品住房價格與中等收入家庭購買力相適應,商品房的市場份額就會更大;反之,如果商品房價格越來越高,那麼,政府的保障性住房需求就會增大,就不得不大量供應保障性住房,最終勢必影響商品房市場份額。這次政府大規模建設保障性住房,並放寬購買資格,很大程度上是對這幾年商品房價格居高不下,脫離了絕大多數中等收入家庭支付能力的一種反應。如果商品房市場一直以中低價位中小戶型的普通商品房為主,老百姓的怨言就不會這麼大,政府的保障力度也就不會這麼大。如果通過大規模建設保障性住房,促使房價適度回調到合理的價位,兩限房就失去了存在的理由,目前陷入銷售停滯狀態的商品房交易量就會上昇,相應的市場份額自然也會增大。因此,影響商品房市場,乃至影響房地產市場化的力量不是來自政府,也不是來自保障性住房(政府其實也並不願意大量建設保障房),而是來自開發商自身。
說白了,如果開發商只為富人蓋房,忽視了普通百姓也要住房這一基本事實,政府就要打壓房價,就要增加保障性住房,因此,房地產能否在市場化道路上持續健康穩定發展,取決於開發商。(陳雪根)
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