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提高資金利用率
很多的購房者也想多留些錢以備不時之需,可每次用貸款計算器算過之後,又打起了退堂鼓。
以張鵬飛所購的150萬房產計算,公積金貸款的最高額104萬元,期限為30年,貸款後共付款為246萬元,比全額貸款多付了將近100萬元。
全額付款相當於節省了100萬元,這實打實的數字讓不少購房者都覺得值。可是李建學告訴張鵬飛,真正把房產當成投資的人不是這個算法。
以購入房產的第10年計算,假設原價150萬元的房產漲至300萬元。若全額付款,此時支出為150萬元;但以30年公積金等額本息貸款計算,共支出113.2萬元(150萬元-104萬元+5600×12×10)。
從投資的角度來算,前者投入150萬元,收益為150萬元(300萬元-150萬元),後者投入113.2萬元,收益為186.8萬元。哪種投資效益高立見分曉。
李建學說,此種計算的前提是對房地產業長期昇值的趨勢預測。"房價隨著工資的漲跌同向運行。城鎮居民工資水平的提高和中國城市化進程的發展,使得核心城市房價上昇的長期趨勢無法扭轉。"
CPI緩解未來還款壓力
李建學說,在之前的計算中,還忽略了一項很重要的參考因素,那就是時間成本。"30年前有1萬元錢叫萬元戶,滿大街沒幾個人能擔得起這樣的稱號;可到了現在,百萬千萬的富翁成堆論。可見通貨膨脹的力量有多強大。"
李建學告訴張鵬飛,CPI在未來體現在生活中的兩個方面,"一個是你的工資越來越高了,當然,這不排除昇遷加薪,但也有很大程度來源於CPI的刺激;二是現金購買力下降。100元錢到幾十年後也許只夠買個燒餅。這兩點都為今後的按揭還款緩衝了壓力,在十年後,每月6000多元的還款額也許還不到你一個人薪水的十分之一,也就頂得上幾頓飯錢。"
分期貸款30年的還款總額雖比全額付款要多付100多萬元,倘若平均通脹率高於當期的貸款利率,則實際購買能力將低於全額付款支付方式。
從另一角度講,如果今天貸款人能夠找到一種平均收益超過4.86%的理財產品進行長期投資,就相當於拿銀行的錢為自己做投資,賺取收益差額。而且從二三十年的長期跨度來看,5%的平均收益率並非像想象中那麼難以達到,比如股票型基金,如果經濟大環境保持向好趨勢,完全可以反映到股價的長期走勢中。
延伸探討
適合的房貸纔是最好的
李建學說,盡管很多年輕人適合前面低首付、期限長的房貸方式,但仍有些人並不適用。例如,中老年購房者,面臨收入下降的處境,不宜為退休生活增加負擔,適宜選擇高首付的等額本金還款方式。
至於那些保守和缺乏其他投資途徑的購房者,這些人有錢就放在銀行,所收獲的低存款利率顯然抵不上貸款利率,還不如早早還清貸款落個心裡踏實。
總之,購房人要根據自身情況,選擇最適合自己的購房策略。爭取達到買房理財兩手抓、兩手都要硬的最高境界。
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