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通常按照經濟規律,房價是由市場說了算。在市場上購房群體的購買行為較強,市場產品相對短缺的時候,基本上是賣方市場,由開發機構說了算。但是,由於金融海嘯,全球投資縮減、消費下降和企業效益下滑的今天,高檔購房群體數量急劇減少,而市場上這類產品又相對較多時,就成了買方市場,由購房群體說了算。
因此,目前開發機構的高定位的高價產品,可能就很難到有真實需求的、收入相對較低的購房者的認可,無論這些開發機構過去投入的是多少、成本是多少?要想收回投資,就得重新定位客戶群體,進行降價銷售,或者等到原來定位的購買群體購買欲望的復蘇。過去那種,購房需求的群體中的投機群體,利用市場上的剛性需求,在市場上營造房產價格不斷上漲的不可持續的虛擬需求,來決定價格的情形,在高端剛性需求急劇減少的情況下,將自動失效。
但是,由於大量保障性住房的推出,市場上低端定位的產品,恐怕就不能夠簡單按市場規律來確定了。而是必須比較精確的按照政策規定的、這類市場群體的實際收入水平來定。因此,可以說,這個政策『搶』走了,開發機構和投資機構原來擁有的、大量的市場預期和潛在需求,投機者再也不敢在這個層面制造虛擬需求,而興風作浪和左右價格了。
對於目前市場上為數不多的那些針對外籍人士的高價房,原本是按照國外消費群體的習慣和要求來設計建造的,無論結構和面積都不太適合國內普通居民居住。因此,即便房屋單價降低至開發成本甚至更低,但過大的總面積導致的過高的房屋總價,也是普通階層難以承受的;更不要說,區域地段、高生活成本的配套設施、不同的群體的生活習慣和職業風格,以及消費特點等等因素,都導致了國內人很少願意購買這類產品的。
盡管目前出臺了很多刺激經濟的政策,但基本上也沒有任何刺激這類高檔產品的剛性需求的政策,它的銷售也難以擴大。因此,一部分具有風向標意義的高檔樓盤,盡管已經比幾乎沒有成交記錄的報價高峰時期的價格,下降了30%--40%,但還是缺乏成交量。所以,在經濟不景氣,導致人們的消費觀念,從過度消費逐漸轉向適度消費的時期,和剛性需求大幅減少的時期,這部分高檔房產也很難獲得投資者的追捧,它的跌勢可能還將繼續。
而對於在許多產業區附近的、應該針對產業管理人員等職業經理人的住房價格,隨著市區內房價高企,而水漲船高所形成的高房價就不太合理。因此,這些房地產產品也成了目前房地產市場下滑時,降價的急先鋒。中國許多城市都出現了這類情況,這些產品與國家的保障性用房的目標客戶群有一定的重疊。因此,房地產機構在市場價格方面的就會受到擠壓,這也是很多開發機構,正在設法盡快退出這個層面的市場,或與政府合作共同開發這一市場的很重要的原因。
在目前的刺激經濟的政策,大多數都主要集中在,鼓勵消費、增加銀行對企業貸款支持、以及增加最低收入群體的社會保障等方面。都僅僅只能支持各類企業的生存,很難直接導致這部分購房群體收入增加的時刻,即便推出了保障性住房,也需要人們出錢購買,那麼保障性住房的定價,就直接成為這類房產價格的風向標。
因此,這就『逼迫』這類產品的開發機構加速「出貨」,盡快形成銷售。這種策略,已成為這類產品開發機構的唯一正確選擇,這類房價也許還有一定的空間。在保障性住房的價格公布時,這類房地產產品在各地的價格,纔可能比較明朗。到那時,是繼續跌,還是有所回昇,纔能真實地反映到市場上。因此,這部分產品上漲預期很小,很難引起投資群體的興趣。
由於目前的政策,對於創造中高檔樓市產品的自用型的市場實際需求,很難起到作用。投機群體也不敢冒然介入,加上對開發機構貸款的放松和收購兼並的支持,新一輪洗牌勢在必行。針對目前許多城市房屋總價普遍過高,市場產品結構不合理,而導致購房者收入和房價的比例超過1/15等現象,新的開發機構,尤其是過去從實業轉型過來的開發機構,更可能從市場和工商產業的需求來開發市場對路的產品。
這樣一來,這些『外行』和『山寨』機構,將對目前市場上的這類檔次的產品和開發機構,形成『合圍之勢』,促使他們放棄過去那種,誘導購房者為了減少房屋價格上漲,給自己購房造成成本增加,而采取的提前投資的購房行為。那麼,過去國家制定70/90政策,就會更加自覺和認真地被執行。許多城市市區內土地價格較高的地方,會多增加一些小房型,從而降低房屋總價,以適應更多的購房者。那麼,大戶型降單價,小戶型增多、甚至維持較高的單價,會成為合理的現象。以緩解大多數購房者的精神和物質壓力,提高他們對其它需求的消費欲望和總體生活質量,減少這類原因引起的社會不穩定因素。
當然,目前這些政策,會增加部分有產階層投資和貨幣保值的欲望。因此,城市中心地段較為稀缺的地段的、價格比前期高點已經有30-40%回落的產品,或許會成為一些有產階層為了企業轉型,而進入城市所購買的「敲門磚」。這部分產品有可能隨著投資者的增加,而逐步走高。
但是,那些不能引起投資機構和投資者興趣的、價格較高的房地產產品,依然保持走低的態勢,就在所難免。而新政已經放松了貸款,使一些原本打算『死豬不怕開水燙』的、想賴帳的開發機構,又燃起要得到銀行的貸款支持,繼續開發新的項目的希望。在這種現狀的『圍逼』之下,不惜血本降價以便盡快出貨,以利於他們盡快抓住目前土地和原材料價格走低的時機,為有剛性需求的市場客戶,開發更有吸引力的產品。
另外,在全球經濟不景氣的時候,總價相對較低的產品將成為市場追逐的熱門。因此,開發機構處在這種剛性需求『包圍』之中,也將積極地針對這一現象,專門啟動了針對市場急需的、市區內的經濟適用房的設計和開發。這對緩解這些城市的房價結構性矛盾、惠顧更多希望享受都市生活情趣的年輕人群、提高社會和諧度和降低社會不滿情緒等方面,將起到積極的作用。與過去有產階層的群體較高利潤預期不同,這類群體將降低開發機構的對利潤的預期。因此,低價快銷,加快資金周轉率,將成為這類產品的開發機構獲利的重要因素。因此,此舉也對09年房價造成了下降的態勢。
即便是被大多數人看好的,「5年變為2年纔能減稅轉讓」的政策。在增加一些投資者信心的時候,也會導致更多的二手房產品入市,對市場形成銷售壓力。一些更加希望套現的前期購房投資者,可能在稅費降低時,進行掛牌交易。在購買力不足和土地原材料普遍下降,對未來預期下降,而銷售產品增多的時候,這些產品的出現,就只有可能成為市場價位下降的動力。
總的來說,目前政府的政策和市場現狀,無意中對現有市場上的開發機構和產品,形成了巧妙的『搶逼圍』,使09年的房價呈下降的態勢。它有利於房地產市場盡快回歸理性,促進房地產行業的健康持續地發展。這也並不會影響正常的購房消費行為。只不過購房者在購房時,最好還是與開發機構簽訂一個降價保護條款,以避免因短期內的降價行為,可能給購房者帶來的心理上的「損失」。
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