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對二級市場而言,二套房貸政策會放松的預期再次落空,可能會對目前估值高企的地產股形成壓力,不過鑒於目前成交量反彈尚在持續,亦會對股價形成支橕,預計未來一段時間地產股將維持強勢震蕩格局。
國務院17日國務院常務會議,研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。會議指出,近期國家采取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施,已對房地產市場產生積極影響,不少城市商品住房成交量有所回昇。當前,要堅持住房市場化基本方向,堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則,加大政策力度,加快保障性住房建設,進一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產開發投資規模,促進房地產市場健康發展。
1.並未放松二套房貸政策,理順並減免稅費是主要的政策方向本次會議出臺的政策措施並未越二套房貸政策的"紅線"。在2007年12月5日中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知中提到,關於第二套房的認定標准,對於本次措施中提到的改善性需求,即人均居住面積低於平均水平可以再購一套房,辦理按揭時可以視為第一套房。本次幾乎再次原文提出,因此並未松綁二套房貸政策。
我們在年度策略報告中曾提出,中央松綁二套房貸政策的概率不大,銀監會對此有非常明確的態度,這點我們從銀監會對光大銀行房貸細則的叫停可以看出。對於後續政策,我們認為理順繁雜的行業稅費,並進行減免是主要的政策方向。
2.暫減免二手房營業稅,促進改善性需求釋放作為一項臨時政策,二手房免征的年限從超過5年縮短到了2年,即超過2年轉讓所購住房即可免交營業稅,同時,對於不買2年的,也降低了營業稅繳納額。我們認為該政策用意主要是配合改善性需求的釋放,改善性需求往往需要先出售原有住房,營業稅率為交易金額的5%,是二手房實際交易中稅費最高的一項,如果營業稅繳納過嚴,會通過增加交易成本提高房價,不利於住房的流轉。
經過之前系列政策對於稅費減免之後,目前二手房居住滿2年的,買賣時理論上需要繳納的費用僅剩個人所得稅20%(實際一般不繳納),契稅1%。土地增值稅、印花稅、營業稅和教育稅附加均不需繳納,共減免稅費約6.52%,實際所剩稅費僅為稅率為1%的契稅。(房地產行業涉及稅費參見附錄3)
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