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就在大多數傳統地產商『閉關練功』的時刻,一些地產界的『陌生面孔』卻開始張弛有道地攫取土地。
頗為敏感的是,樓市進入低迷期以來,一向為調控土地出讓節奏而頗為謹慎的地方政府,卻大多在年底做出了開閘之舉:近日,成都市政府高調推出8幅土地,總面積近千畝,廣州也在11月、12月進入推地快速通道,推地規模超過今年前10個月的總和。
一唱一和之間,頗有意味。
暗度陳倉 『機會終於來了。』從10月中旬開始,懸在嚴旭心頭的那塊大石頭終於落地了,他准備了近兩年的『澳洲農莊』計劃終於與成都當地政府簽約。按照協議,嚴旭將取得佔地高達12000畝的項目開發計劃,總價是13.5億元人民幣。嚴的身份是一家出國留學機構的董事長,憑借這個剛剛到手的『巨額』土地儲備,他儼然變成了地產商。
『大家都看得出,我們將主要搞生態觀光農業,當然農莊內修幾棟高檔的別墅也是需要的。』嚴旭告訴記者,他們反復核算過此類項目的利潤,加上別墅項目的話,將大有可為。值得注意的是,這個項目中,有超過10%的土地將用於『建房』。『以現代農莊介入,拉動地方投資和就業,解決農業發展的同時,也可以在莊園開發上取得自己想要的東西,可謂多贏局面。』嚴旭對他的創作愛不釋手。
嚴旭以『外商』身份借道農莊進入房地產,而飼料商出身的劉氏兄弟老三劉永美,則在9月末將五星級酒店注入他的現代農業主題公園,以農業觀光旅游方式進入房地產。同樣,也是協議拿地,以產業投資撬動地產蛋糕。『如今銀行更容易接受這類投資方式,往往在貸款上更易獲得支持。』嚴旭說,傳統地產商之所以敢在去年高價拿地,而不敢在這個時節『抄底』,是因為他們失去了銀行的保駕護航,對於他們這種『野路子』來說,幫助政府拉動產業投資則是好的理由。
以產業投資借道進入房地產,並不用在土地市場上『公開』露面,那麼地方政府近期積極推地又是為何?他們不知道大型地產商暫時『封刀』了嗎?
借道保值 『不為賺錢也要保值。』因為幾個『老朋友』今年以來都不再拿地,常在土地市場轉悠的某知名地產公司土地研究部負責人付大同(化名)近期頗為寂寞,不過他卻結識了不少『新朋友』。
『今年的幾場拍賣會,我們發現了很多金融機構和其他根本不知道是乾什麼的公司的身影。』付大同告訴記者,這些地產業的『陌生面孔』往往一舉牌就以起拍價拿下目標,多少有點讓人羡慕。其中成都市為打造西部金融中心而推出的兩幅黃金地塊,分別被陽光保險集團和四川明宇集團以1500萬元/畝、1200萬元/畝獲得。『要知道,九龍倉去年在該區域拿地的成本是8800萬元/畝啊。』即使手癢,付大同他們也只能看著乾著急。
記者了解到,2008年樓市走熊以來,金融資本拿地跡象尤為明顯。其中在上海、深圳等土地市場,包括中金所、上交所、中信銀行、招商證券、國信證券、太平保險、民安保險等金融機構都有拿地記錄。此外廣東核電、中海油等大型集團也在當地的土地買入單上簽下了自己的名字。
『在這個時期,土地對於傳統地產商來說可能是個負擔,但對於金融機構來說就是一筆財富。』戴德梁行投資部經理林玲告訴記者,與傳統開發商拿地是為了開發不同,大多數金融機構拿地,主要是為自己的資產保值。『如今的形勢下,相對眾多投資領域,土地無疑是較好的保值手段,他們短期內不求賺錢只為保值。』
付大同認為,這些機構現在抄底屯地,一方面可以自主開發,以資本市場的經驗來尋找資產昇值時機,也可以與專業地產公司合作開發,實現『軟著路』。
有了『陌生人』捧場,地方政府為土地開閘也有了些許底氣。
山寨江湖『也許不是最好的時候,但也不知道什麼時候是最好的時候。』
從中央政府的救市政策出臺,到地方政府的密集房地產救助政策,再到剛剛出臺的『國九條』,敏感者意識到房地產的支柱產業地位不僅不會降低,反而將是經濟復蘇的關鍵。
在新鴻基中國部策劃副總監程偉泉看來,在低迷期入市的地產資本往往都會在興旺期獲得成倍的回報,『關鍵是要耐得住寂寞,經得起過冬。』他認為,香港多次經歷經濟調整,老牌地產商變得更專業,而一些在底部入市的機構也可獲利頗多,這就是仍然有很多資本尋求進入地產行業的原因。
『並不是只有地產業纔受到熊市的挑戰,其他產業一樣壓力巨大。』新近剛剛在成都高新區買下一幢商業樓宇的服裝商何軍濤告訴記者,以現在的情況來看,只要買入價格合適,地產業在未來幾年的總收益仍將遠遠大於制造業。『2009年,能保持8%增長的行業就不多了,而三五年後,地產的收益率達到50%以上也問題不大。』何軍濤說,這也是他選擇押寶地產而壓縮服裝廠的原因。
『這類現在入市的企業,不是資金雄厚的就是可以獲得一定政策支持的,他們現在的拿地能力有可能成為下一輪房地產發展中的先天優勢。』付大同說。
不過,這些地產界的『陌生人』還是冒了一定風險的。
『現在並不是底部,而且地方國土部門推出的土地有限,選擇面較窄。』四川一家知名房產公司市場研究部人士青崗認為,這些行業外的公司如果押錯寶,今後在土地轉讓中會面臨不小的成本壓力。
『現在不是時機,我們也不知道什麼時候是最好的時候。』何軍濤堅持認為他們是在進行一場知根知底的賭局,『制造業要在兩三年內獲得高利潤仍然很難,而地產則可以賭,在我們的預估當中,房地產的恢復也會比其他產業快。』
有了『賭徒』的參與,年底的土地市場收官大戲,肯定會唱得更熱鬧。
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