買期房很容易日後引出糾紛。有關專家建議購房者要清楚以下法律問題。
定金問題:購期房一般要交付定金,對於定金的交付法律是有明文規定的,如開發商提出『無理』要求,你可依法拒之,或在事後訴之法院,由法院認定合同無效,讓法院幫你把多付的錢要回來。《擔保法》第八十九條規定:『當事人一方可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的,無權要求返還定金;接受定金的一方不履行債務的,應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效,定金的數額由當事人約定,但不得超出合同標的額的20%』。由這一法律規定可以看出:第一,定金條款並不具有強制性,它只是指導性的,消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;第二,應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第三,雖然已訂立了定金條款,消費者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力,如果可能沒有能力履行合同,就不要交付定金,因為交付定金合同纔會生效。
不可抗力問題:《民法通則》第107條明確規定:『因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔民事責任』。一旦延期交房,開發商多以『不可抗力』為由推卸責任。為防止這方面的損失,購房人在簽約時,一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視,購房合同示范文本中延期交房的免責條款有二條:一是『人力不可抗拒的自然災害』;二是『施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決』。從實際發生的商品房買賣糾紛來看,因『人力不可抗拒的自然災害』問題產生的糾紛較少,因『施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決』問題產生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術問題,不能及時解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在,購房人可以考慮放棄
面積糾紛問題:期房最大的特征是在預售合同訂立時,房屋所有權並未現實存在,有關房屋狀況中能體現在圖紙上。這樣,使得按圖紙預測的建築面積和竣工後現場實測的建築面積常有誤差。而預售商品房的價格又往往是按圖紙預測的建築面積來計算的。為防止花冤枉錢,購房人應在合同中這樣明確:『誤差率為?0.5%時,房屋單價不另行結算;誤差率低於為?0.5%時,合同繼續履行,按每建築平方米據實結算,誤差率超過?0.5%時,購房人有權單方解除合同並要求雙倍返還定金、追究法律責任『。
房屋產權證的發放期限問題:開發商在解釋產權證的發放進度為何一再拖延時,一個常用借口是有關部門不給辦。其實,根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定,登記機關是指房地產行政主管機關,登記機關在對申請人的申請進行審查後,凡權屬清楚、產權來源資料齊全的,登記機關應在受理登記之日起兩個月內核准登記並頒發房屋產權證。也就是說,造成房屋產權證遲遲辦不下來的原因很可能在於開發商,比如,開發手續不健全、欠繳出讓金、進度有誤等,一旦屬於這些情況,購房人就要提高警惕,一方面了解能否解決,一方面考慮是否要放棄購買該房產的計劃。
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