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年關將近,持續陰跌的樓市(專題)在11月份顯出一絲亮色。
記者了解到,11月份北京、深圳及上海的房地產市場出現成交量持續回昇的態勢。京城11月份共成交期房商品住宅12479套,環比成交套數及面積都增加超過50%;深圳在11月份的前3周成交都是持續回昇,第四周略有下跌;上海全市整個11月成交商品住宅70.85萬平方米,環比上昇了41.98%。
記者獲得的一份中金公司(行情股吧)樓市最新周報也顯示,上周16個城市總體周成交量均值環比上昇7%,中值上昇8%。11月以來大多數城市成交量仍保持回昇勢頭。目前已經連續四周,但增速放緩。
中金公司研究部高級經理白宏煒認為,12月份北京、深圳及上海三大城市的交易量還將是一個持續回暖、成交環比上昇的過程,但預計幅度有限。
同時,在此輪樓市小幅反彈中,一個顯著的特點是保障性住房大量入市。有證據顯示,保障性住房入市拉低了周邊區域的房價(專題)。甚至有人擔懮保障性住房未來將成為市場主流,對普通商品房產生較大衝擊。亦有部分開發商認為對保障性住房的衝擊不必誇大。
2009年房地產市場走勢究竟如何?開發商們表示目前能做的只能是盡力促進成交回暖的持續。
北京:12月份回暖仍將繼續記者根據北京市房地產交易管理網的成交數據統計顯示,京城11月份共成交期房商品住宅12479套,成交面積為119.6萬平米,其中,經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為7026套,成交面積為57.2萬平米,分別佔總成交量的56.3%和47.8%。環比10月,期房商品住宅成交套數增加了50.9%,成交面積增加了52.4%。
『從環比的數據來看,11月京城樓市的銷售狀況明顯好於10月,已經呈現顯著的回暖態勢。』亞豪機構副總經理王英男說。
來自開發商的信息也證實了這一點。
金地集團(行情股吧)北京公司營銷總監何海洋告訴記者,11月份金地旗下項目的來電量、來訪量以及成交量都呈現出了較明顯的增長,需求出現了一定程度的松動。
但是,伴隨成交量增長的卻是開盤均價的持續下跌。據亞豪機構的監測, 11月開盤的31個項目開盤均價為13462元/平米,環比10月的開盤均價下降了1.4%,同比07年也下降了16.3%。
北京樓市何以在11月份突然發飆?
中金公司研究部高級經理白宏煒告訴記者,11月北京保障房和商品房成交均大幅上昇,主要是政府的降息幅度較大,包括減稅等利好政策的確釋放出一部分需求。其次,不少項目頗大的降價幅度也調動了購房者的積極性。
『10月份成交數據太低,基數小也是原因之一。』21世紀不動產高級分析師孟奇補充。
而在這一輪成交大幅上昇的過程中,保障房扮演了重要的角色。
亞豪機構副總經理王英男認為,進入11月保障性住房入市力度明顯增強,保障性住房由政府統一配售且價格優勢明顯,11月份的集中簽約促進銷量的增長,如保利嘉園項目開盤短短幾天便售出了1027套房子,銷售率達到了76.2%。11月保障性住房的銷售套數佔總銷售套數五成以上,很大程度促進了11月樓市回暖。
其次,由於臨近年底,開發商面臨著較大的回款壓力,而且保障性住房的大量入市分流了部分客戶,令普通商品房面臨著巨大的銷售壓力,在內懮外患的背景下,開發商不得不降價求售。
相比中心城區在售商品房項目的微幅波動,環線距離越遠的區域,商品房購房客群與保障性住房購房客群的重疊性越高,商品房項目的降價空間也就越大。如去年朝陽區常營鄉商品房項目均價在13000元/平米左右,限價5900元/平米的限價房的入市,將周邊商品房價格拉低至單價9000元左右。
正是在以上幾個方面的相互作用下,京城11月的樓市纔出現成交大幅上昇的現象。
龍湖集團相關負責人也表示,市場回暖的確有多種原因,一方面是一些開發企業因各種原因進行價格調整而帶來的市場自然反應,同時少部分剛性需求在房價和市場調整下的自然釋放。此外,兩限房的集中搖號和簽約也體現了政府推進保障性住房的力度,對拉動成交量增長的貢獻比較明顯。
分析人士還認為,北京購房以自住為目的的客群市場佔有率比較大,利好政策正是針對首次購房的自住群體給予一定的優惠,因此對於北京購房人的觸動較為明顯,反饋到市場上出現了商品住房成交量的回暖,這與南方城市投資客群佔比較多有明顯的不同。
北京市場這種回暖趨勢還能持續嗎?
白宏煒認為,12月份市場成交回暖還能得到持續,因為越接近年底,新房和二手房的降價幅度還會更大,更容易買到便宜房子,所以成交還會持續向好。
深圳:脆弱的『小陽春』
記者觀察到,11月份深圳成交量連續三周保持上昇態勢,但這種狀況在第四周沒有得到延續。
11月3日—11月23日,深圳市一手房與二手房成交量都有成倍增長。這三周一手房的成交量分別環比上昇101.9%、6.9%和22.6%;而價格不斷調整,周均價下跌15.8%和4.3%。成交量已經有三個星期的上昇記錄;而成交價格也出現環比下調,出現以價格換成交量的形態。
『深圳的市場已經開始見底,成交量開始放大就是證明。』世聯地產董事長陳勁松表示,而世聯地產11月份的報告也佐證了他的觀點。
但上周深圳一手房市(專題)場共成交1546套,較前周有小幅下滑,環比下降6.3%,成交均價為11322元/平米,較前周有小幅回落,環比下降5.3%。
『成交量是最重要的指標,』陳勁松表示,『成交量的回暖是市場見底的信號,但並不是說見底了價格一定回昇。』他解釋這種價跌量昇的情況,是滯銷的房子需要降價處理,帶動成交量。
深圳市場回暖的原因與北京有些不同。
『深圳交易數據向好,是因為深圳調整較長的時間,調整比較到位。』一位資深券商研究員表示,除了市場的因素外,還有一個不公開的因素,就是深圳的房貸比外地更為寬松。
據調查,深圳目前房貸利率正在做大幅調整,多家金融機構已經提出對新增貸款『利率7折』的優惠,老客戶根據具體情況,在144平米以下的房屋貸款也可以申請。並且大部分銀行都根據最近頒布的新政的優惠條件將首套住房和換房的客戶首付調整到2成。
此外,深圳已經迅速地將交易環節稅費進行了下調。這些措施也刺激了市場的購買力。
而開發商並沒有那麼樂觀,金地集團總裁張華綱表示,『目前來看,政策還沒有產生實質性的影響,部分銀行的細則也還沒有到位,這波行情可能是因為政策所帶來的心理預期的變化。但這種變化並不是根本性的變化。』
『我沒有看到什麼理由支持市場的反轉,大環境仍然沒有支橕力。』張華綱則認為,心理預期的真正反轉還沒有實現。
剛考察完珠三角市場回到深圳的中糧地產(行情股吧)副總經理朱海斌表示,政策的效果仍不能確定,市場發生根本性的轉折不太可能。這次出現的小陽春,從產品結構上分析,大多集中在小戶型的需求上,『是真實需求的一個反映』。
但這次金融海嘯,導致大部分中產階級的財富縮水,小陽春沒有持續的支持力量。他認為,宏觀經濟短期內沒有根本性的好轉,這是一場嚴重的危機。經過市場的實地考察,他看到實體經濟情況比想象中更嚴峻,珠三角的企業倒閉正在迅速蔓延,他舉例,『寶安的一個工業區,過去是6萬人,現在只剩下2萬。』
上海:後市依然嚴峻
『2008年,我們還算順利地走過了這一年。』12月1日,在上海合生·東郊別墅樣板區低調公開的現場,合生集團商業地產總部副總裁孫文珠有些感慨。
龍湖地產上海公司營銷副總高晚晴向本報記者表示,龍湖在上海的首個項目11月9日開盤後的兩周內,實現銷售85套,銷售金額超過3億元。高晚晴坦言,趕上了中央到地方救市政策後的第一個成交量反彈黃金時期。
開發商的這種感受,直接表現11月上海樓市成交數據上。
『11月,在房產優惠新政的促動下,購房者陸續擇機入市,數據顯示11月上海房地產市場的成交已恢復到今年7月的水平。』易居中國分析師付琦指出,這是今年整個市場陷入長期低迷後出現的第一次像樣的反彈。
據易居中國·CRIC中國房地產決策諮詢系統統計,上海全市整個11月成交商品住宅70.85萬平方米,環比上昇了41.98%,但同比依然下降了44.26%。
商品住宅成交價格方面,11月成交均價13172元/平方米,環比上昇了9.53%,同比上昇了18.65%。由於11月份萬源城等中高價位樓盤成交理想,因而成交均價指標有所上昇,但這與市場實際情形表現不同,樓盤成交仍以低開、優惠的項目成交活躍。
『11月,市場成交能夠觸底反彈,最重要的原因是宏觀調控的轉向以及房產政策的優惠推動。政策在心理上增加了信心,在購房中給予了優惠,共同推動了11月市場成交的恢復。』付琦指出。
但細分來看,高檔房的銷售卻在進一步惡化。據上海佑威房地產研究中心的統計,截至本周,上海內環內商品住宅樓盤還有房源可售的樓盤為226個,其中,近半年有成交的項目只有144個。
作為炒高上海樓市泡沫的『主力』,高檔房市場的理性冷清,讓許多多年質疑上海樓市泡沫的專家和業內人士舒了一口氣。但對許多開發商而言,這並不是期待的信號。
中國指數研究院副院長陳晟告訴本報記者,盡管面臨年底春節前後的成交淡季,但對11月出現的成交量反彈,各方的努力方向就是延續這種趨勢,包括政府稅費減免、銀行貸款松動和降息、開發商讓利促銷以及購房者逐步理性,這些都是這種努力的主要著力點。
而從上述三個城市11月份市場走勢來看,既有共同性,也各有特點。
白宏煒表示,本輪成交回昇共同的因素是:10月份整體市場預期很差,導致成交走低,比較基數很小;從11月份開始的政策放松,大幅降息,以及各地陸續救市政策出臺,促進了原來的需求得到釋放。
不同的是深圳、上海價格跌的幅度更大些,北京的價格調整幅度更小些,結構性因素比較突出。尤其是深圳比其他城市多出了半年多的調整時間,它的價格跌幅已比較大了,所以纔有相對較強的成交反彈。
此外,北京和上海還有一個相似的地方是這兩個城市的自住需求比較旺盛,在11月份都釋放出來一部分。
白宏煒預計,12月份這三個城市的交易量都還將是一個持續回暖成交環比上昇的過程,但預計幅度有限。
保障房或左右未來走向
業內人士指出,在本輪成交回暖中,一個不同以往的特征是保障性住房和商品住房齊頭並進,共同推進了商品住宅成交量的回暖。並且,保障性住房的供應還有可能決定下一步樓市走勢。
2009年,北京市計劃新建廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房850萬平方米。王英男認為,在市場需求有限的情況下,保障性住房的大量供應將擠佔部分商品房的購房需求,造成商品房項目銷售陷入困境。保障性住房較低的價格將影響周邊商品房項目的銷量,商品房項目將不得不降價求售。
有數據顯示,今年1-11月,北京包括保障性住房在內的商品住宅整體成交面積僅為968萬平米,明年樓市能否回暖尚未可知,但850萬平米龐大的保障性住房供應必然會給市場帶來極大衝擊,保障性住房市場有可能將成為市場主流。
『未來市場供給結構有望出現變化,保障性住房的供應比例將逐步加大,商品房項目為了在競爭中佔得先機將不得不提高產品品質,精裝修、送家電的項目將越來越多,這將對市場的發展起到積極作用。』孟奇說。
白宏煒告訴記者,北京與其他城市相比存在一定差別,政府實力更強,所以在推行保障房方面會更有保障,預計未來保障房的比例還會佔到更大,可能佔到一半。尤其是隨著『兩限房』的購房人群擴大,還會分流一部分商品房需求,繼而影響到商品房市場的發展。
在深圳,這樣的擔懮同樣存在。
據深圳市國土局報告顯示:2008年,開工、籌集保障性住房4.58萬套。2009年度計劃安排建設保障性住房2.57萬套,建築面積134.8萬平方米,其中經濟適用住房0.89萬套,建築面積52.5萬平方米,公共租賃住房(含廉租住房)1.68萬套,建築面積82.3萬平方米。
『9000億元如果真正投入,對小戶型需求的分流是肯定的,所以對開發商來說小戶型產品的未來也堪懮。』朱海斌說。
也有開發商認為,對保障性住房的衝擊不能太誇大。
『政府9000億投向保障性用房,是一個龐大的數字。如果全部用於增量小戶型,對這種產品的衝擊是較大的,一定會改變供應的結構,也會改變需求的結果,形成一個動態的變化。』張華綱表示,但是,從設計上看,這種經濟用房和商品房是不同的,針對的的確是低收入群體,並且不是每個人都符合條件的,所以開發商還是可以找到空間。
『目前深圳市的保障性用房確實年年增加,但是幅度不大。實際的供應量也並不大,因為在政府統計的過程中,實際上將拆遷用的安置房也放在一起計算了。實際增量並不大。』一位正在參與舊城改造的開發商老總透露。(本文來源:21世紀經濟報道 作者:虹徐廣蓉田新傑)
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