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法律規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的,不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。
解析:登記始終是與物權的設立和變動聯系在一起的。不動產的登記,就是要把不動產物權設立和變動的事實登記在登記簿上。比如買房,就要到房屋登記機構登記,這就意味著這套房子屬於你了。一旦其他人也要購買這套房屋,一看不動產登記簿就知道這套房子已經有了主人,不能再買賣了。如果沒有辦理登記手續,而開發商又把這套房賣給別人,並且房屋的產權已經登記在別人名下。這時,盡管你與開發商的這份合同是有效的,你可以要求開發商承擔違約責任,比如要求開發商賠償損失,但是你對於那套房子就不能再擁有產權了。
異議登記15天內不起訴,失效法律規定:權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。
解析:比如,小王與戀人小李決定共同購房,可是後來發現登記時只登記了小李一個人的名字。這時,小王就可以要求登記機關更正。如果小李不同意更正,小王就可以申請異議登記。但是特別要注意的是,一旦進行異議登記,15天內一定要起訴,否則就失效了。同樣,如果小李覺得小王的異議登記是不對的,給他造成了損失,也可以要求小王賠償。
預告登記,防止『一房二主』法律規定:簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
解析:預告登記可以保證登記人的優先購買權,也可以有效抑制房屋買賣中『一女二嫁』的欺詐現象。此前發生不少類似案例,購房者與賣房人簽訂買賣合同,支付了部分房款後,等待產證下達。期間,賣房人又把房子轉賣給了別人,並給別人辦出了產證,結果就造成了兩位購房者搶房,並和房產公司打起了連環官司。
今後,購房者在和賣房人簽訂了買賣合同後,就可以到房屋登記機構辦理預告登記,在付完房款後,再進行產權登記。這樣就可以避免『一女二嫁』了。要注意的是,從可以辦理登記之日起3個月內要登記,否則預告登記就失效了。
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