許多網友在催促我,你承諾一個月不談深圳房價的時期已經過了,這幾天深圳成交量在放大,你來幫我們分析一下吧。好友賀承軍博士也打來電話,就我在一周前一篇談及救市後樓市會短期放大成交一文提出了不同看法。我認同賀博士的觀點,市場的基本面很難改變。
一個月前,我承諾一個月內不再談深圳房價,一個主要原因是市場基本確認了深圳房價的走向,無需我再多說;另一個原因是許多開發商已經被土地套牢,許多炒家已經被套得十分痛苦,他們現在只希望房價漲回來,哪怕眼下漲不會來,但能看見漲回來的希望也好。我的博客一向比較坦誠,只是就市場談市場,但因言辭犀利,唯恐對他們構成傷害。
昨天,深圳某報就深圳前日成交達到467套作了專門報道。這篇報道說,11月15日,我市新房成交突創天量。當日銷售467套,為今年內成交最高,同時也創下有據可查的三年內成交新高。在這裡,有必要先糾正這篇報道的說法,467套的銷售只是去年7月以來的新高,不是有據可查的三年內新高。我印象當中,2006年11月,深圳有一天成交量突破800套,也是深圳某報報道的,此後,六七百套的成交在周六均很正常,怎麼就沒有據可查呢?
成交量放大是好事,但新聞報道的准則就是真實、客觀,否則,誤導市場也就沒什麼意思了。我們看待這個數據,如果從市場研究出發,是要將三個數據綜合起來分析的,得出的結果可能更科學。一個是成交量、一個是成交均價、一個是新房存量,這三個數據對判斷大勢同等重要,僅僅只是談成交量意義不大。比方說,11月16日,深圳成交均價為9720元,成交量為262套,新房存量為63049套。以這三個數據,比對深圳正常年份的相同數據,他的合理性與不合理性一目了然,更不可能得出炒家重新入市的結論。我不相信炒家會這麼傻。
如果現在深圳的新房存量為三萬套左右,在一天262套成交量的情況下,我們可以認同9720元的房價是合理的。現在的情況是,深圳的新房存量超出正常年份的一倍多,再往深一點說,深圳囤積在開發商手上,已經超過兩年還未開發的住宅用地,還有六平方公裡,即使政策松動給與開發商展期,在目前土地無增值可能的情況下,開發商自己也扛不住,不管采取什麼方式,都得開發出來。也就是說,在中國經濟最少三年的調整期內,深圳市政府就是一塊住宅用地也不供應,現有的房子和即將開發的房子也賣不完。何況還有大量的社會保障房入市。
造成這種局面的原因很多,主要是宏觀經濟的問題。中國經濟是以投資拉動型的經濟,在過去十年,房地產投資常年保持兩位數的增長,去年更是突破極限,增幅達35%。中國去年房地產的銷售收入為2.9萬億,而開發商用於購置土地的錢就達到3萬億。這種情況導致了全國性的土地儲備和新房存量超過極限,因此,嚴格地說,中央政府2006年5月的宏觀調控就是開始救市,提法不同而已。
從這三年的調整周期來看,若想放大成交量就必須降低房價。這不是深圳一地的問題,而是全國性的,北京的房價正在直接回落到2006年元月的水平。中央政府很清楚,房價回落對中國經濟夠不成任何影響,但是,沒有成交量纔是可怕的,所以政府優惠利率、降低稅費、財政補貼等等措施,都是為了放大成交量,客觀上增大了房價下行的壓力。從這個意義上來說,深圳成交量有所放大是正常的,但是,如果房價下行的速度過於緩慢,現在一天兩百多套的成交也只是曇花一現。
令人懮慮的問題是,現在的政策層面很有可能誘惑一部分不是很迫切需要房子的人,這些人中會有一部分是年輕的白領,等到他們把錢投到房子裡纔會發現一切都晚了,再去發起退房運動是沒人參加的。當然,也有一部分開發商會套進來,因為這麼多年,他們一直吃的是政策飯,一直看政府的臉色行事,但現在的市場問題,很多已經不是政策能夠迅速解決的。