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在國際金融危機愈演愈烈,中國經濟面臨下滑風險的情況下,11月9日,國務院公布了關於拉動內需十項新舉措。11月10日,又公布了十項新舉措具體的政策。可以說,這十項新舉措的落實,意味著中國新一輪的宏觀經濟政策調整拉開了序幕。
在新措施中,財政政策從『穩健』轉為『積極』,貨幣政策由『從緊』變成『適度寬松』,這就是以提振內需,彌補外需的不足,防止經濟增幅大幅下滑,在今後兩年多的時間裡,政府將增加4萬億元的投資,並以此來對經濟進行最為直接拉動。
可以說,中央出臺的十條措施,盡管所涉及的項目很多,但最為重要的是兩大類:一是加快實施重大民生工程;二是加大公共基礎設施建設。而在民生方面,住房建設被放在十分重要的位置上。比如說,十大政策的第一項就是安居工程的建設。安居工程有廉租屋建設、棚戶區的改造及農村危房的建設等。可以說,安居工程所強調的是房地產的政府財政支持部分,通過政府財政支持來保證居民的基本居住條件。
但是,在我看來,在房價居高不下的情況下,在國內許多居民都沒有支付能力進入房地產市場時,安居工程所涵蓋的內容應該比上述內容要廣泛得多。比如,房地產發展宗旨及模式的確定,政府通過什麼樣的信貸政策、稅收政策來保證絕大多數居民能夠進入房地產市場。
從這個意義上說,十大擴大內需的措施,不僅肯定房地產是國民經濟的支柱產業,也是肯定房地產對整個經濟的拉動作用。更為重要的是,把房地產對經濟拉動作用放在『落實和完善促進合理住房消費的政策措施』,放在『促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設穩定發展』,放在『加快發展二手房市場和住房租賃市場』。
對當前的房地產市場來說,上述規定的意義是什麼呢?首先,盡管當前房地產市場出現了銷售放緩或負增長,但是政府清楚地認識到房地產市場的問題所在,即要把房地產市場以投資為主導轉化為以消費為主導的市場,強調發展房地產是以住房消費為主導。對於房地產市場消費,政府可以采取種種信貸優惠、稅收優惠的政策來幫助、鼓勵消費者進入房地產市場,並通過這種方式來解決居民基本的居住條件,來改善他們的住房福利條件。這與2007年下半年以來的房地產市場政策是一脈相承的。
因為,政府早就意識到,以投資為主導的房地產市場,不僅容易吹大房地產市場的泡沫,也是不可能持續的。這次美國金融危機產生的原因,盡管是多方面的,但是誰都知道房地產泡沫的破滅,是導致這次金融危機的根源。因此,對於中國來說,盡管不一定會出現美國現在的金融危機,但是,如果政府對房地產市場泡沫不能足夠警惕,一旦被吹大的房地產泡沫破滅,其所面臨的金融風險同樣不可低估。
而中國房地產市場既要防止泡沫被吹大,又要成為帶動經濟增長的動力,就必須把房地產發展的重點放在房地產消費需要上。因此,要發展房地產消費需要,不僅得對住房的套型及結構有所規定,也得重點發展二手房市場。前者與國內居民居住消費能力有關,後者則通過合適的方式把存量的住房流動起來,增加整個房地產市場住房供給。
如果把這些政策與早些時候的房地產政策結合起來,我們就能夠看到政府對房地產政策的基本思路,即房地產市場在擴大內需中能夠起到重大的或關鍵的作用,也是拉動當前經濟增長的動力,但是房地產市場要達到這樣的目的,就得改變以往房地產市場以投資為主導的模式,而讓國內房地產市場轉變到以消費為主導的發展模式上來。
既然國內房地產市場要轉移到以消費為主導的發展模式來,那麼,無論是當前房地產市場經營手法、價格定位,還是建築套型等都得向消費為主導的模式轉變。如果不是這樣,樓市要得以發展與繁榮,要成為經濟擴大內需的方式,是不可能的。因此,在目前的情況下,中央已經向房地產市場發出了明確的信號,房地產市場就是一個民生的市場,就是以消費為主導的市場。因此,房地產市場的價格也就得以這個基點定價,來確定每一家房地產企業的發展戰略,否則,任何違背這種市場內在性的房地產企業,都可能在這種激烈競爭的市場中敗下陣來。
確立以消費為主導的房地產,既是擴大居民內需的根本所在,也是中國經濟得以持續增長的根本所在。未來政府財政政策及信貸政策,也會圍繞著這個基點而展開。
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