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三季度以來,保利地產拿地和在建擬建項目繼續增加,但開工項目持平,竣工速度減緩,銷售下滑.
雖然地產類公司都秉承現金為王的經營策略,但三季報顯示行業存貨劇增,這或將給現金流帶來了摧毀式的重壓。
數據顯示,86家A股非ST房地產上市公司三季度末的存貨合計達4015.2億元,同比增加了59.35%。與2007年末相比,三季度末的存貨也增加1002.91億元,增幅達33.3%。
『這並不是一件意外的事情。』中金公司分析師白宏煒對理財周報記者表示,『很多房企去年買了很多地,今年支付地款,另一方面銷售下滑,存貨劇增是早已預料到的事情,目前只不過是驗證了大家的預測。』
白宏煒表示,『由於土地的不可復制性和不可流動性,使得房地產行業的存貨與其他行業不太一樣,土地不像鋼鐵、煤炭等是會貶值的,土地是可以變現的,房企都具有變現的能力,只是他們目前不願意變現,現在主要就是看誰能夠熬得住。』
保利地產:加速拿地無奈銷售下滑保利地產(600048.SH)一直加速擴張步伐,數據顯示,截至三季度末,保利地產存貨417.51億元,同比增長91.88%,成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。
事實上,去年以來,保利地產一直在加速拿地。資料顯示,2006年新拓展共計221萬平方米,月均18.42萬平方米,2007年新拓展368.2萬平方米,月均30.68萬平方米,今年上半年203萬平方米,月均33.83萬平方米,今年三季度170.49萬平方米,月均56.83萬平方米。
與此同時,其在建擬建項目也一直在增加,去年三季度977萬平方米,年終1129萬平方米,今年一季度1188.36萬平方米,中期1287萬平方米,三季度1441.16萬平方米。
然而,到今年中期,其竣工速度減緩,2007年竣工面積171萬平方米,今年上半年僅有44萬平方米,三季度更是下降到7.88萬平方米。新開工面積二季度環比仍有大幅增長,但三季度環比持平。
三季度以來,保利地產拿地和在建擬建項目繼續增加,但開工項目持平,竣工速度減緩,銷售下滑。而中報顯示,截至6月30日,開發成本存貨350.4億元,佔存貨總量的95%以上。
隨著宏觀經濟增速下滑,地產市場需求萎靡,保利在項目建設速度方面做好了及時的控制,但是拿地速度卻沒有能夠及時剎車,這或許是造成其存貨劇增最重要的原因。
中糧地產:現金流量淨額重挫中糧地產(000031.SZ)三季度存貨猛增。去年年底,中糧地產僅有13.03億元存貨,其中開發成本存貨10.97億元;但今年三季度其存貨劇增為45.58億元,同比增加270.48%,比年初增加249.73%,單季增幅176.72%。
當記者致電中糧地產董秘辦詢問時,一位工作人員稱,三季度存貨增加的原因主要是今年5月份以25億元拍得的北京後沙峪地塊三季度開始計入存貨。
記者問及存貨增加給公司造成的影響時,上述工作人員並未正面回答,而是說:『會不會對資金鏈造成影響要看資金周轉的情況,整個行業的所遇到的情況都不樂觀,中糧和其他房企也差不多。』
據其三季報,中糧前三季度經營活動產生的現金流量淨額為-30.16億元,同比重挫311.21%;期末短期和長期借款分別高達34.17億元和6.4億元,比年初分別劇增了222.36%和48%。
上實發展:定向增發致存貨大幅增加上實發展(600748.SH)的存貨是從今年第一季度開始飆昇的,其年初存貨11.83億元,到一季度末期增至56億元。
一季報顯示,開發成本比2007年年報新增了泉州東海灘涂、青島啤酒(600600)城、北京工體、上海海源別墅、上海黃浦新苑,天津萊茵小鎮等共計9個項目及湖州5處地塊,額度共計43.94億元。
上實發展董秘辦工作人員對記者表示,一季報中新增的開發成本系定向增發後大股東資產注入所致。數據顯示,一季度開發成本存貨計50.71億元,而在年初該數字為8.3億元,增加了42.41億元。
年初上實發展以38.24億元競得泉州東海灘涂整理項目的部分國有土地使用權。1月12日,上實發展與泉州國土資源局簽訂第一期合同以12.08億元受讓土地17.01萬平方米使用權;8月5日,又以9.24億受讓了第二期14.32萬平方米,三季報顯示期內存貨增加10.87億元。
截至9月30日,上實發展存貨71.52億元,同比增加546.11%,相對應的是,其賬面現金12.58億元,而去年同期為22億元,同比減少42.82%。
金融街:開發成本至少再增12.25億近期頻頻出手圈地的金融街(000402.SZ)在行業一直口碑較好,但其存貨也一直在增長。到三季度末,其存貨共計98.07億元,同比增長72.33%。
中報顯示開發成本存貨76.54億元,佔存貨總量的93.25%,在今年年初,這個數字是54.69億元,上半年開發成本存貨增長了21.85億元,增幅40%。
縱觀其開發成本明細,各個項目中存貨增加億元以上的有大屯、惠州巽寮灣、津門、南昌金融大街、A5、F3、津塔,7個項目合計增加19.46億元。
金融街三季度末期比中期增加存貨15.99億元,其中有9月22日宣布的9.03億元收購的復興門項目。而10月18日,再以12.25億元中標石景山區衙門口地塊。這意味著,到本財務年度末,其開發成本將至少再增12.25億元。
從其開發產品存貨數據變化來看,其開發產品存貨由5.54億元減少到1.94億元,減少了3.6億元,降幅為64.98%。
金融街之所以頻頻圈地,是因為其充沛的現金流,三季報顯示,截至9月30日,其賬面資金多達89.19億元。
但即使如此,前三季度其淨利潤3.84億元相比較去年的16.56億元同比下降了76.81%。10月30日,金融街發布業績預警公告,預計全年淨利潤同比下降50%左右。
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