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要分析這個問題,就需要分析房地產開發價值形成機制和贏利模式。
在房地產開發價值形成機制方面,大家都知道包括土地、資本及營銷策略、產品策略、經營管理等方面形成。但在開發價值形成利潤的計算方面,在行業內,開發商普遍流行分兩次計算利潤這一做法:首先按周邊同類土地現行地價水平與購入地價成本相比較計算土地昇值利潤,然後,再按周邊同類土地現行地價水平將土地地價計入成本計算房地產開發經營利潤。正因為這樣,就發生了房地產開發利潤水平計算、判斷不一樣進而質疑、爭論不斷的情況。不斷有開發商在一直強調開發利潤率不高,卻一直在遭受消費者的質疑,遭受輿論的質疑。
在將來,由於近年來房價快速大幅上漲帶動了土地地價也快速大幅上漲,開發商所持有的地價大漲前購買入的低價土地,存量已經大為減少。而新購置的土地,由於政府采取從嚴的土地政策和從緊的開發貸款政策,囤地等待地價大幅上漲而獲取超額土地昇值利潤的可能性將減少。因此,在未來,一般來說,就整個行業而言,房地產的土地昇值利潤空間將大為壓縮,因土地大幅昇值而出現房地產暴利的可能性將大為降低。
事實上,在中國,房地產存在著有中國特色的贏利模式。在分析房地產開發贏利水平時,由於房地產的預售制度和融資杠杆等因素的作用,在銷售利潤率之外,還存在由項目總利潤與總經營額之比而計算得出的經營利潤率和由項目總利潤與所投入的自有資本之比而計算得出的資本利潤率這兩個重要利潤指標。這兩個指標之間,往往差距可能很大。在此次調整前,事實上,一般來說,不少開發商開發的樓盤的經營利潤率是相當高的。而相比於經營利潤率而言,樓盤的資本利潤率則更高。而當房地產市場回歸理性之後,同樣由於房地產的預售制度和融資杠杆等因素的作用,即便經營利潤率可能較前有較大的下降,但資本利潤率依然可能較高。
這樣,不難預期的是,在中國,當房地產市場回歸理性,房地產項目開發投資等各種房地產投資回報預期也將回歸理性。雖然作為一個具有普遍意義的可容易賺取非正常高利潤的房地產暴利時代,或行將結束,一去不復返,但並不能因此而判斷說房地產將進入微利時代。
其實,我們更應該看到的是,由於經濟持續增長,城市化進程不斷推進,擁有龐大的人口基數,消費者普遍存在改善生活品質的趨高需求。因此,本文作者陳真誠分析認為,從中長期來看,房地產市場依然存在著巨大的發展潛力,房地產業的整體贏利水平將依然非常可觀,房地產業依然將是資本所重點追逐的產業之一。只是,在未來一定時期內,在一般意義而言的正常市場情況下,房地產幾乎很難再出現調整前的成行業性的暴利時代。
不過,我們還要看到的是,正在發生的房地產深度調整,將導致不同開發商企業在存亡衰榮、此消彼長等方面的變化。在市場總量不斷放大的前提下,由於一些開發商可能遭遇市場萎縮,甚至還有一些開發商可能被淘汰,就自然將為其他開發商留下更多的市場空間。甚至,這種市場空間,還有不斷向一些大型開發商(包括少數具備優秀成長潛力的中小型開發商)集中的可能,使得他們可能將獲得比調整前更好的生存環境,獲得更好的發展機會。在本輪調整中,他們或因競爭策略而獲得相對競爭優勢從而獲得更多更明顯的發展優勢。他們或因佔有相對優勢資源,或因獲得偶然的優勢機會,通過企業經營昇級,在政府減費降稅的趨勢下,更通過企業創新優化管理等手段降低成本,又同時通過產品創新、營銷創新等手段提昇產品價值,從而提高產品含金量,仍然有可能獲得客觀的利潤率。
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