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在上海市房地局本周五晚在網上公布了可享受優惠政策的普通住房新標准後,記者昨日從銀行內部人士和房產中介等多條途徑了解到,央行已明確表示不會再出細則,也就是說在對改善型房源的判定上,各家銀行有了自主權。
而房貸負利差問題在很大程度上被解決後,預計將推動銀行盡快出臺房貸細則。但記者昨日了解到,光大等銀行明確表示房貸細則的出臺尚無時間表。
滿足新標購房者已享優惠上海日前公布的可享受優惠政策的普通住房新標准主要內容為:單套建築面積140平方米以下;內環線以內套總價245萬元/套,內環線和外環線之間140萬元/套,外環線以外98萬元/套以下;5層以上(含5層)的多高層住房,以及不足5層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等。
這表示從11月1日起上海普通住房由單價標准調整為總價標准,按照購買內環線內90平方米的小戶型情況計算,則享受優惠的房價上限是27222元/平方米,這比原來內環線內17500元/平方米以下的普通住房標准大幅提高了將近10000元/平方米。同樣,內環線和外環線之間享受優惠的房價上限由原來10000元/平方米以下提高到15555元/平方米以下,外環線以外享受優惠的房價上限由原來7000元/平方米以下提高到10888元/平方米以下。
普通住房新標准的實施,對有意在市中心區域購買小面積住房的客戶來說總體是有利的。
從銀行對房產中介提前『通氣』的內容來看,滿足上海普通住房新標准的首套房貸款肯定可以享受七折利率和兩成首付的優惠,並且中介在本周末已可開始為滿足以上條件的客戶辦理房貸。
改善型住房仍無明確標准不過在普通住房新標准明朗後,關於改善型住房標准的討論仍沒有停息。央行在公告中指出,對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持;對非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機構適當予以提高。但中原地產的張小姐坦言,目前上海對改善型住房尚無明確標准,這可能要由銀行方面根據客戶的實際情況來確定。對於非自住房貸款即通常所說的第二套房貸,可能仍維持原先的四成首付和利率上浮10%的水平,具體要看各家銀行公布的不同政策。
銀行表態記者昨日從銀行內部人士處了解道,隨著上海普通型住房界定標准的出臺,滬上各大銀行對改善型住房標准的界定已進入探討制定階段。其中光大銀行上海分行昨天表示,總行的指導意見已經下發,但尚無出臺房貸細則的具體時間表。民生、建行等也都未正式公布房貸細則。
光大:總行已發指導意見隨著上海普通型住房界定標准的出臺,關於改善型住房的模糊認定上,至少在上海方面已有了一個可參考的綜合標准。光大銀行上海分行昨天表示,總行指導意見已經下發,目前在制定細節中。
光大上海分行有關人士表示,在矛盾焦點改善型住房認定上,將結合上海最新政策及市場特點。下周能否出臺還是疑問,房貸細則目前沒有時間表。由於和總行溝通需要一個流程,怎樣細化還要溝通,但上海分行能有一定的控制權。
對於指導意見具體內容,該人士稱涉及銀行內部機密,為防止擴散不會披露。
民生、建行:分行自主制定細則記者從民生銀行、建設銀行處獲悉,雖然這兩家銀行房貸細則還未正式公布,但各地方分行可以自主制定已成事實。
建行工作人員說,上海房貸細則還在探討,分行可以自主制定細則,最後向總行報批,所以各個地區的時間點會不一樣,每個地區的細則也會有一定的差別。
民生銀行工作人員表示,總行只會有一個利率的最低標准,會說明哪些是不能下調利率的,具體怎樣認定改善型住房,各地區將按照該市場情況、客戶情況、風險以及其他銀行的比對中自行制定。
外資銀行:不會出臺細則相對於前幾日『再等等監管層細則』的模糊態度,在上海調整普通住房標准後的第一天,外資銀行的態度顯得較為明確。
滬上一家法人外資銀行昨天表示,央行明確表示不會再出細則,也就是說在對改善型房源的判定上,各家銀行有了自主權。『我們自己也不會出臺具體房貸細則,因為這本身就是很難判斷的,我們會按照客戶的個人情況,自主作出分析,每個客戶的情況都不同,所以也不好說。在央行規定的大范圍中,按照自己的標准來執行,我相信所有外資銀行對房貸的操作中都是審慎的,原本規模並不大的房貸業務,並不會因為政策出臺後而大做文章,加入到可以想象到的慘烈競爭中。』
存貸利差大幅縮小推動銀行出細則一家上市銀行上海分行個金部的高級經理吳先生向記者透露,上周絕大多數商業銀行推遲出臺房貸細則事出有因,主要與普遍等待央行上周三晚的不對稱降息舉動有較大關系,而且各地分行會根據當地房地產市場的具體情況自行決定房貸細則,而不是統一按照總行的下發文件。
因為央行宣布從10月27日起,將商業性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基准利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。但銀行方面很快就向相關管理層反映了一個實際操作中難以回避的問題:購房人最大享受到的五年以上優惠貸款利率5.229%要低於同期存款利率5.58%約0.35個百分點。但在央行本周實施出乎市場意料的不對稱降息後,五年期存款利率降幅最大達0.45個百分點,而同期貸款利率的降幅只有0.27個百分點,這樣負利差被大幅縮小到0.09個百分點,這也很大程度地減輕了銀行方面的經營壓力。預計下周多數商業銀行受競爭驅動很可能將集中出臺房貸細則,而總行已推出房貸細則的農行和光大兩家銀行實際上在本市房貸市場上的排名並不靠前。
房市可能出現超兩年調整期著名經濟學家、中國社科院金融研究所研究員易憲容昨日表示,房地產市場的後續發展狀況還需觀望。政府主要的政策目的是強調以消費為主導,不排除出現對房市進行大調整的可能性。『與其他市場相比,房地產市場有其特殊性,既然曾出現過近10年的繁榮期,那麼將可能出現一個較長時間的調整期,這輪調整不會在一兩年內完成。當然,這也要視國際經濟形勢和中國經濟形勢變化而定。』
易憲容說,自己並不關心未來兩年全國房價到底降幅有多少,更關心在這種政策和條件下,房地產市場很有可能進行三到四年的較長期調整。如果政府陸續出臺鼓勵消費者購房的政策,那麼房地產市場會慢調。易憲容還認為,股市低迷對房地產市場有較大影響,目前,中國股市狀態和房地產市場狀態的關聯度很高。股指的大幅下挫使得不少投資者財產縮水,並導致流向房地產市場的資金大為減少。希望股市轉好並達到一定預期需要較長時間,如果股市無法得到有效調整,將很難改變房地產市場的格局,因為對於許多投資者而言,股市不景氣他們就缺少購房意願。『所以,一定要讓股市有上行空間。』《廣州日報》供稿
『改善型住房』界定有多難鑒於央行未對『改善型住房』提出認定界限,導致上周的房貸市場混亂一片,大多數銀行的房貸業務不得不叫停,房產中介也是觀望一片。10月27日已經開始實行的房貸新政後,近一個星期以來,各家銀行基本都在觀望。房貸新政的『中空』,背後隱藏著不少玄機。
首先是先行透露細則的銀行,被推到了風口浪尖,且可預見在後來的房貸業務競爭中將會吃虧,小銀行看大銀行,大銀行看監管層口風,監管層之間又有著博弈。導致細則遲遲不推,文件在開始執行的6天以來形同虛設。
二是到底有沒有細則,央行給出的明確回復不會界定『改善型住房』,各家輿論中,一方面感覺央行的模糊標准可能本身存在遺漏,有些專家笑言『改善型住房』在字典裡都找不到明確含義。另一方面,假如認定央行這一文件是故意迷糊區分,看市場行為後再定奪,銀行的適應性未免又太過薄弱。
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