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去年金地高價購入的土地儲備會對上市公司產生很大壓力,這意味著土地可能會損害價值,在未來可能以成本價或虧損價發售。
不過,10月28日披露的第三季報顯示金地目前現金流充沛。
從第三季數據來看,金地前三季度實現銷售面積73萬平方米,同比下降8.6%;銷售金額78.5億元,同比增長11.7%。也就是說,盡管銷量下降,金地仍然保持了銷售金額的增長。
三季報顯示金地賬面資金為80億元,比2007年底增加219%,主要來源於預售和銷售回款(其中預售房款達73億元,增加92%),以及借款的增加(有息負債增至76.5億元)。公司經營活動現金流為負的11.1億,較2007年底負63億有明顯改善。
數據顯示,金地目前未付土地款有17億元,其中番禺地款佔13億元,目前合同已經到期但政府沒有交底,理論上公司可以取消合同並拿回3億元的定金,也可能通過和政府協商,在規劃、層高等方面作些調整。
公司目前現金83億元,有息負債110億元,近期還款12億元,從資金面上看,公司的風險不大。
春天還很遙遠盡管政府不斷出臺刺激房地產行業的政策,但能否改變房價下行的趨勢仍需觀察。
合富輝煌地產分析師黎文江認為,政府日前推出針對房地產市場的『組合拳』,包括稅率、利率、首付比例的調整力度不小,但受惠范圍小。『政府目前的政策主要是針對首次置業和90平方米以下的中小戶型,但對於一些一線城市,比如廣州來說,首次置業的比例很少,更多的是改善住房、二次置業的用戶。』
對用戶構成的分析,使黎文江得出這樣的結論:『目前大家都在觀望,等對二次購房貸款政策的放松,現在仍有大量的需求未能釋放。』
這樣的情況在金地位於廣州的另一個主推盤荔湖城也同樣存在。黎文江透露,位於廣州增城的荔湖城開盤一年,別墅和底層住宅賣得比較好,但是今年的高層洋房就很難賣,『房價從5000多降到3000多。』
『從廣州到那裡購房的人一般都不會選擇高層,因為主要用途是度假,所以別墅更受歡迎。這種情況下高層只能適應當地的房價水平。在附近的山水城和鳳凰城均價都不超過4000。』黎文江分析了荔湖城價格上不去的原因。
盡管荔湖城只賣到3000多元,但黎文江認為不會低於成本價。『那裡的地價也就是幾百塊。而地產商可能會采取低開高走的策略,打響了之後再昇價。』
數據顯示,廣東房地產企業今年的預售款佔投資總額比例從去年的49%下降到40%,也就是說,企業需要多找10%的資金來繼續在建項目。因此,很多企業采取了『不開工、不買地』的收縮戰線策略。金地也不例外,今年開發和竣工面積預計分別比年初計劃下降20%和15%。
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