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成交低迷,價格不振,這樣的市道下,萬科執行副總裁兼新聞發言人肖莉表示,作為企業,在市場面前,要敬畏、要謙恭。為應對市場情況,萬科已下調開竣工面積、降低收益預期,並在房地產行業內首家計提了存貨跌價准備。
公司總裁郁亮表示,萬科已決定在中期下調開竣工面積的基礎上,再調減開工面積約110萬平方米,到570萬平方米左右。郁亮表示,調整開發計劃是為了使產品結構與目前的市場需求類型更匹配,使推盤計劃和銷售進度相匹配。另一方面,這一策略也有利於增強萬科的市場應變能力。由於保有足夠的現金資源,一旦市場出現轉暖的跡象,公司也能夠迅速擴大開工,抓住機遇實現增長。
肖莉表示,由於房價和地價由高漲到下降的過程,以及成交量的急劇萎縮已經給公司帶來了成本上昇、售價下降以及銷售難度加大等實質性影響,公司預計全年業績無法達到股權激勵要求15%的增長目標,且不排除全年利潤出現同比下降的可能性,公司已經降低收益預期。
值得注意的是,萬科在三季度報告中計提存貨跌價准備人民幣5.35億元。肖莉對此表示,在過去一年的牛市氛圍下,萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷,但在執行層面仍貫徹不夠堅決、徹底,也曾經以高價獲得了若乾幅土地。盡管這部分項目佔公司全部項目的比例有限,但畢竟有悖於公司當時的整體策略,這一點無法回避。另一方面,公司在快速擴張的過程中,在牛市的樂觀氛圍中,對於成本的管理、費用的控制也確實存在一些松懈。公司的減值准備是根據報告期末的市場情況,在對所有項目進行了全面測試後,遵循客觀和謹慎原則,按照『存貨項目成本』和『該項目估計銷售價款減去未來估計還將發生的成本、銷售費用、稅費後的金額』孰低的原則來計提的。合計計提存貨跌價准備人民幣約5.35億元。到今年年末,公司將根據市場情況進一步對存貨減值風險予以全面審視和評估。
萬科呼吁繼續適度讓利10月22日,主管部門出臺政策穩定樓市,萬科有關負責人認為,新政策的效果還有待觀察,開發企業還是應該適度讓利。
郁亮表示,國家選擇和國民經濟密切相連的房地產行業作為突破口,提振內需、增強經濟活力,帶動眾多相關行業的健康發展,有助於實現國民經濟平穩過渡,進而在未來的世界經濟格局中為中國爭取更為有利的地位,這應該是從整體宏觀經濟的戰略高度做出的全局性考慮。
本次政策的出臺,降低了自住購房者的總體支出,有利於自住購房者實現購房願望,客觀上也有利於穩定市場信心,避免出現過度調整,有助於推動市場更快地達成共識,實現房地產市場的『軟著陸』,促進行業的健康發展。但短期來看,市場能多快、多大程度上做出積極反應,對2008年的公司業績又將產生多大影響,則還有待觀察。
萬科認為,本次的市場調整根源在於2007年市場過熱、房價過快上漲,部分市場房價超出了一般家庭的支付能力。在市場成交量已經急劇萎縮的情況下,開發企業進行適度讓利,促進成交量的上昇,對於開發企業本身、購房者和行業健康發展甚至對整體宏觀經濟、金融的穩定都有積極意義。10月22日,新的宏觀調控政策出臺後,首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提昇了購買力,對於部分去年房價上漲過快而今年調整不明顯的城市,這反而應該是開發企業順應時勢合理定價、適度讓利、促進成交的一個機會。
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